Indledning

Nationaløkonomisk tidsskrift nr. 2,1994, bragte kommentar af Jens Lunde på seks sider omkring vort udvalgs betænkninger (den til kommentaren knyttede litteraturliste kan genbruges forbindelse med det følgende). Kommentaren - naturligt nok - en del kritik, men af et så relativt omfattende indlæg kvUii^ ?„., +:;!'g hT^rr" -""*>+<** rprJpaøreise indholdet af de tre debatoplæg. Denne del fylder imidlertid kun godt en halv side, hvilket forfatteren selv betegner som »uretfærdigt Det følgende er et forsøg på at råde bod herpå. Lundes kritik vil kun undtagelsesvis kommenteret, men af denne tien følger at vi samtykker.

Indledningsvis skal det nævnes, at vi fra starten besluttede at lade i hvert fald to områder For det første har vi koncentreret os om boliger og boligudgifter, men kun i forbifarten det faktiske beboelsesmønster, beboerne.

For det andet har vi bevidst afstået fra kvantitativt at sammenligne forholdene for (herunder evt. subsidieringen af) ejere og lejere, det til trods for, at ikke mindst politikere ofte fremhæver, at de to grupper skal behandles Dette er imidlertid efter vor mening en uhåndterlig målsætning. Boligudgiften (huslejen) for lejeren »kun« en del af det løbende forbrug, mens ejeren pr. definition ejer et aktiv, der ved erhvervelsen som regel vil være belånt. At sammenligne forholdene for ejere og lejere vil på denne baggrund føre til resultater, der er mere vild- end vejledende, i hvert fald hvis man interesserer sig for fremtiden. Hertil kommer, der vil være betydelige forskelle i vilkårene for hver af de to grupper.

Mætningsproblemet

Spørgsmålet om, hvorvidt det danske boligmarked delmarkeder under ét) er ved at være præget af mætningstendenser, er et hovedemne såvel den første som den tredie betænkning. virker selvsagt umiddelbart provokerende økonomer, at dette spørgsmål belyses med udgangspunkt, dels i tal for boligmassen, i demografiske tidsserier som basis beregning af - skøn over - den potentielle Men vi har ikke glemt indkomst- os priselasticiteter. I det hele taget er det mit indtryk, at de fleste misforståelser omkring mætningsanalyse er blevet ryddet af vejen i debattens løb. Så dette emne skal jeg lade

Ejerboligerne

Allerede i vor første betænkning gjorde vi os - ikke overraskende - til talsmænd for at forhøje procenten ved beregning af den skattemæssige af ejerboliger. Denne ide, og andre dertil knyttede forslag, blev imidlertid straks afvist af politikerne fra næsten alle partier, hvert fald når de udtalte sig offentligt. I mellemtiden har Centrumdemokraterne jo endda opnået, at procenten tværtimod er blevet nedsat. Desuden har Personbeskatningsudvalget sin betænkning fra 1992 behandlet emnet i et helt kapitel. På denne baggrund har vi stort set ladet ejerboligerne ligge i de to sidste betænkninger. har vi ikke overset, at priserne på ejerboliger faldt gennem hovedparten den periode, hvor betænkningerne blev til. Men når man ikke har kunnet skabe tilslutning ideer om at stramme vilkårene for boligejere perioder, hvor boligpriserne steg (også ville det være ejendommeligt at gå ind i en argumentation for, at ejernes vilkår burde lettes, når boligpriserne falder - for nu at sige det meget firkantet.

Huslejespænd

Det emne, der optog os mest, var spørgsmål
om huslejespændenes størrelse. Efter vores

terminologi kan huslejeforskelle enten bero på kvalitetsforskelle eller på huslejespænd. Mens de første naturligvis fortsat vil bestå under frie vilkår for huslejefastsættelsen, vil huslejespændenei fald efterhånden forsvinde. Huslejespændbehøver at komme til udtryk i for lave huslejer i de ældre lejligheder. De kan også indebære, at huslejeforskellene er for små i lejligheder af forskellige kvalitet, f.eks. med forskellig beliggenhed.

Både i første og tredie betænkning er der tal og figurer til belysning af huslejeforskellenes afhængighed af lejlighedernes opførelsesår, såvel almennyttige som privatejede lejeboliger. hvor stor en del af disse forskelle afspejler Det er nok det spørgsmål, har brugt mest tid og kraft på at belyse, bl.a. fordi vi selv har mødt det, når andre har efterlyst konsekvenserne for huslejernes størrelse en evt. liberalisering af huslejefastsættelsen. har gjort det vel vidende, at vi ikke ville være i stand til at nå frem til definitive konklusioner.

Huslejespænd afspejler altså huslejeforskelle, ikke er kvalitetsbestemte. Derfor indebærer forsøg på skøn over huslejespænd, at man er i stand til at vurdere de forskellige kvalitetskomponenters beliggenhedens) betydning for huslejernes størrelse. Det er baggrunden omtalen af boligernes kvalitet i den anden betænkning. En nærliggende tanke er det i denne forbindelse at udnytte prisoplysninger ejerboliger af forskellig og beliggenhed som udgangspunkt for skøn over forskellige kvalitetskomponenters for prisen. Men det er et kompliceret der yderligere vanskeliggøres den såkaldte »Morten Olsen-effekt«. Når Lunde skriver, at denne »sprogligt spændende« effekt kun udtrykker det velkendte, at kapitalværdien en række betalinger falder, jo færre betalingerne er - så har han ikke fanget pointen. er, at selv om købsprisen for Morten Olsen falder, jo ældre han bliver (sudden death med uændret effektivitet gennem levetiden), så vil han kunne lejes ud for samme årlige leje, så længe han spiller. Noget lignende må gælde for ejerboliger, hvorfor der ikke kan antages at være proportionalitet mellem pris ved salg og husleje ved evt. fremleje.

Konklusionerne m.h.t. forsøgene på at kvantificere huslejspænd svarer snarere til, hvad vi havde ventet, end til hvad vi havde håbet. interessant er derfor påvisningen i tredie betænknings kapitel 8 af, at som principperne den omkostningsbestemte husleje er udformet, vil der være en tendens til, at huslejespændene fremtiden bliver større snarere end mindre.

Den almennyttige sektor

I den offentlige debat om vore betænkninger den almennyttige sektors forhold tiltrukket betydelig opmærksomhed, og det med god grund. Allerede i den første betænkning vi, at den almennyttige sektor godt på vej til at etablere et solidt monopol det samlede danske marked for lejeboliger, at den allerede derfor burde være i søgelyset den brede boligdebat. Desuden har det spillet en rolle, at den almennyttige sektor i forvejen er en kompetent (omend måske ikke altid uhildet) deltager i boligdebatten. Endelig kunne man som en fodnote tilføje, at direktøren paraplyorganisationen B.L. lige så lidt som udvalgets formand går af vejen for en rask vælgermødedebat.

Også for den almennyttige sektor er mætningsproblemerne af stor betydning, man i så fald må sætte et spørgsmålstegn det hensigtsmæssige i at subsidiere mursten (nybyggeri), sådan som sektoren hidtil har kunnet drage fordel af. Hertil kommer, at jo mere den almennyttige sektor kommer til at dominere det samlede marked for lejeboliger, jo vigtigere er det, at huslejerne afspejler boligernes Dette harmonerer umiddelbart dårligt med, at den almennyttige sektor er baseret ideen om omkostningsbestemte huslejer.

Det er naturligvis beklageligt, at Lunde sporer tegn på træthed hos udvalget i tredie betænkningsafsluttende Men han burde dog, ikke mindst på denne baggrund, have noteretsig vedrørende de såkaldte»negative »Negative huslejespænd« indebærer, at de faktiske huslejerer end de pågældende lejligheders kvalitet kan begrunde. Når denne situation kan opstå, skyldes det, at princippet om den omkostningsbestemtehusleje anvendes på

afdelinger, hvor byggeriet af en eller anden grund er faldet uheldigt ud. De pågældende boliger vil derfor ikke kunne udlejes til den omkostningsbestemte husleje.

Nu har den almennyttige sektor ofte fremhævet, der praktisk taget ikke er tomme lejligheder dens samlede bestand på op mod en halv million. På denne baggrund kunne tro, at »negative huslejespænd« hørte til i fantasiens verden. Men i praksis er forholdet andet. Ganske vist står lejlighederne i de for dyre afdelinger ikke tomme. Men de er beboet lejere, som på grund af sociale omstændigheder betaler deres husleje selv, men får den betalt af bl.a. kommunen. De for dyre lejligheder bebos med andre ord af de dårligst stillede grupper, hvorved det opstår sociale ghettoer i den almennyttige sektor. Årsagen Viprtil pr derfor fundamentet nrin^ipnpt i^v¹ fa omkostningsbestemte huslejer. Så mon man trods alt ikke burde se på det igen?

Afslutning

Som man vil have forstået af det foregående, vi i vort emnevalg prioriteret anderledes, Lunde ville have gjort. Vi ville nok også have lavet en anden liste over »efterladte problemstillinger« end den, Lundes kommentar med. Lunde er tilsyneladende især på udkig efter emner med mulighed for bidrag, præget af forskningsmæssig originalitet, mens vi har prioriteret emner med relevans for den boligpolitiske debat højere. Spørger man derfor, vore betænkninger hidtil har sat sig spor i den politiske beslutningsproces, vil vi nok selv på den positive side pege på den direkte indirekte virkning af mætningsproblemet, vi markedsførte det. Til gengæld har det været småt med tiltag med henblik på i højere at lade huslejerne afspejle lejlighedernes altså at nedbringe huslejespændene. er nok, at det ikke er noget, man umiddelbart får stemmer på, hvorfor den slags forslag sjældent har bevågenhed hos ledelserne de til enhver tid siddende regerin-

Men nu er der som bekendt nedsat en ny lejelovskommission Svend Jakobsen som formand. Et af kommissionens medlemmer går igen fra vort udvalg. Endda det medlem, som bar hovedbyrden i vort arbejde med huslejespændene. der er ingen grund til at miste modet.