Resumé

SUMMARY: The possible determinants of change in prices of owner - occupied dwellings three Scandinavian countries (Denmark, Norway, Sweden) and five EU-countries Great Britain, the Netherlands, Ireland, West Germany) are discussed. In these countries, the three major effects on the price of dwellings - income, inflation and financing cost - followed common patterns from 1980-1992, wherefore the movements prices of owner-occupied dwellings in these countries should have been similar. This is not the case, but some major changes in real prices are well explained by adding the tax reform acts of the respective countries as explaining factors.

1. Indledning

Den danske debat om konsekvenserne for ejerboligpriserne af skattereformtiltag har endnu ikke nået sin afslutning. I det forløbne år har en stor del af debatten i dette tidsskrift drejet sig om sandhedsværdien af diverse økonomiske modeller, men endnu står ingen model eller metode alene tilbage. I den teoretisk baserede debat er muligheden at drage erfaring fra internationale sammenligninger af sammenhængen mellem og ejerboligpriser blevet nedprioriteret, delvis som følge af vanskelighederne sammenligninger på tværs af inhomogene skattesystemer og uens lovgivning på ejerboligområdet, men primært fordi der i flere lande ikke eksisterer nemt tilgængelige dataserier over ejerboligprisudviklingen.

Emnet for denne artikel er en empirisk undersøgelse af ejerboligprisudviklingen fra 1980-1992 i otte OECD-lande, der alle giver, eller har givet, skattemæssige fradrag for boligrenter og har beskåret denne fradragsret i det seneste årti. Disse lande omfatter Danmark, Holland, Irland, Norge, Storbritannien, Sverige, USA og Vesttyskland.

Heller ikke uden for Danmarks grænser har internationale sammenligninger på ejerboligområdet været forsøgt i nævneværdigt omfang. Grundlaget for denne artikel er fremskaffet ved direkte henvendelser til boligministerier, ejendomsmæglerforeninger nationale statistiske institutter i de pågældende lande.

Artiklen foretager en sammenligning mellem prisudviklingen på ejerboligmarkedernei
tre skandinaviske lande, Danmark, Norge og Sverige og mellem EU-landeneDanmark,

neDanmark,Holland, Irland, Storbritannien og Vesttyskland. Endelig demonstreres
for disse syv lande samt USA sammenhængen mellem prisudsving på ejerboliger og
skattereformer.

Det skal her argumenteres, at der i disse otte OECD-lande med rentefradragsret er gennemført skattereformer, der direkte har haft betydningsfulde effekter for ejerboligpriserne disse lande, og at de fortsatte fald i de danske ejerboligpriser siden 1987 dårligt tilskrives international lavkonjunktur.

2. Ejerboligprisudviklingen i Danmark, Norge og sverige

Boligmarkederne i de tre største skandinaviske økonomier har i nyere tid haft mange
træk. Boligstandarden i de tre lande hører til de bedste i verden, og landene er
på mange måder sammenlignelige.

Under forudsætning af at økonomierne i de skandinaviske lande udviklede sig på analog vis i perioden 1980-1992, og ikke blev påvirket af eksogene stød, samt de mange lighedspunkter de skandinaviske økonomier imellem, må det formodes, at ejerboligpriserne i den betragtede periode udviklede sig ensartet i de tre lande.

Antagelsen om et analogt udviklingsmønster for de tre økonomier, repræsenteret i tabel 1 ved BNP-væksten i perioden 1980-1992 i Danmark, Norge og Sverige, er ikke urealistisk. Sveriges vækst fortsatte dog fra 1987 til 1989, hvor både Danmark og Norgeoplevede vækstrater. For Sverige indtrådte BNP-faldet først i 1990, hvorefter

landet oplevede endog negative vækstrater i såvel 1991 som 1992. Det svenske ejerboligprisniveaumå
basis af dette formodes at holde niveauet omtrent tre år længere
end det danske og norske.

Tabel 1 viser endvidere, at forbrugerprisstigningerne fulgtes ad frem til og med
1985 i de tre nordiske lande. Herefter steg priserne først i Norge fra 1986-1988 og siden
Sverige fra 1988-1992 bort fra det fælles niveau.

Den sidste af de tre mest betydende faktorer for ejerboligprisudviklingen er omkostningerne at etablere sig i ejerbolig, i tabel 1 tilnærmet udtrykt som realrenten på lange lån i de tre lande. Mens den danske og svenske renteudvikling, bortset fra en niveauforskel godt 4 pct., har fulgtes ad, så er den norske realrente steget igennem hele perioden. Alt andet lige burde der være en tendens til svagere norsk ejerboligprisudviklingen hele perioden i forhold til dansk og svensk ejerboligprisudvikling.

Bortset fra den konstant stigende norske realrente gennem hele perioden har der ikke betragtelige forskelle i den økonomiske udvikling landene imellem. Det må derfor forventes, at ejerboligprisudviklingen i de tre lande vil følge samme udviklingsmønster, angår prisstigninger og -fald.

Hn relativt ensartet prisudvikling for ejerboliger i Danmark, Norge og Sverige ses frem til og med 1982 i fig. 1, hvor alle tre lande oplevede faldende reale ejerboligpriser, kun Norge havde stigende nominelle ejerboligpriser, hvilket skal tilskrives Norges fordel som energiproducent. Som følge af den derved ophedede økonomiske aktivitet, havde Norge højere forbrugerprisstigninger i starten af firserne.

Efter 1982 viste sig et tydeligt mønster. Alle tre lande oplevede stærkt stigende nominelle og der optrådte i perioder stigende reale ejerboligpriser. Bemærkelsesværdigt at disse perioder med prisstigninger og -fald er ganske ens, hvad angår størrelse, mens de er forskudte i tid.

I Danmark begyndte de nominelle og reale priser at stige i 1983, og faldet indtraf i 1987.1 Norge startede perioden med stigninger i 1985, og vendtes til fald i 1989. Sverige først større nominelle og reale prisstigninger fra 1987, som holdt frem til 1991, hvor priserne igen faldt realt. Der eksisterer dermed en forskydning i ejerboligprisudviklingen Danmark, Norge og Sverige i firserne på 2 år.

Den konstaterede forskydning kan delvis tilskrives opretholdelsen af højere økonomiske i Sverige i en længere periode end Danmark og Norge. At Norges priser først begyndte at stige to år efter de danske, må formentlig tilskrives stærkt stigende realrente frem til 1984. Først i 1988-89 når den norske realrente dog op over det svenske og danske niveau.

En anden forklaring på forskydningen er gennemførelsen af skattereformer i de tre lande. Både Danmark, Norge og Sverige har i firserne og starten af halvfemserne gennemgået skattereformproces. Denne har været mindre radikal i Danmark end Norge især Sverige, idet ikke engang det seneste danske skattereformtiltag for perioden frem til 1998, vil bringe Danmarks begrænsning af skatteværdien af rentefradraget ned på niveau med de to andre lande.

Skal indholdet af de tre landes skattereformer vurderes i forhold til hinanden, rangordnet indholdet af »boligejerfjendtlige« tiltag, ligger Sverige i spidsen, hvorefter Norge og til sidst Danmark. Samme rækkefølge gælder for den tidsmæssige implementering af de pågældende skattereformer. Sveriges reformproces startede allerede 1983-85, Norges i 1988 (men var mere radikal og afsluttedes på kun 4 år), mens Danmarks første tiltag skete i 1987 og er selv med vedtagelsen af 1994-skattereformen ikke er ført til ende, set i forhold til de to andre lande.

Den bratte afslutning på prisstigningerne i slutningen af firserne harmonerer tidsmæssigt med skattcreformtiltagene, hvorfor der må eksistere en sammenhæng. De danske priser dykker i 1987 (skattereformår), de norske første gang realt i 1988 (skattereformår) de svenske første gang i 1991 -92 (skattereformår). Dette hænger sammen med, at tilnærmelsen af skattesystemerne henimod regeringernes målsætninger uværgerligt berøre ejerboligpriserne pga. disses bånd til kapitalindkomstbeskatningen.

Af figur 1 fremgår endvidere, at de reale ejerboligpriser i såvel Danmark, som Norge Sverige, ved udgangen af 1992 ligger langt under 1980-niveauet. Niveauet svarer Danmark og Sverige næsten eksakt til 1982-niveauet, og hele rutcheturen i den mellemliggende periode har reelt ikke medført andet end omfordeling, økonomisk ustabilitet tvangsauktioner.

Prisudsvingene har ikke været større i Danmark end i Norge og Sverige, hvor priserne bevæget sig inden for næsten lige store spænd, men det er iøjnefaldende, at de kraftigste udsving i den reale vækstrate for alle tre lande i perioden, er indtruffet i j_>ciiiiiidiiv i iihv. 1952-S3 03 1956-S;.

Udsvingene i de reale boligpriser i alle tre lande i den betragtede periode har i perioden maksimalt varet 5-6 år. Danske boligejere kunne tolke udsvingenes varighed et positivt signal på, at boligpriserne, justeret for virkningen af kraftige renteudsving, snart må begynde at stige, da de danske prisfald har varet 6 år. Disse »cykler« kunne ses i lyset af den langsigtede ligevægt på boligmarkedet mellem nybyggeri eksisterende ejerboliger. På den anden side har de reale danske ejerboligpriser endnu ikke nået bundniveauet fra 1982, hvor priserne lå godt 6 procentenheder lavere end i 1992. Det skal erindres, at den seneste periode med lave ejerboligpriser har været noget mere langstrakt end den tilsvarende periode i begyndelsen af 1980'erne.

De norske ejerboligpriser ligger i 1992 væsentligt lavere end de danske og svenske set i forhold til 1980-niveauet, og meget tyder på, at de svenske priser vil falde til et niveau på det norske i år. Gennemføres der yderligere danske skattereformtiltag i retning norske og svenske kapitalindkomstskatter, hvor 1994-reformen er et skridt i denne retning, og lægges de svenske og norske prisfald til grund, vil der være plads for yderligere fald i de danske ejerboligpriser.

3. Ejerboligprisudviklingen i fem EU-lande; Danmark, Holland, Irland, Storbritannien Vesttyskland

Tabel 1 viser, hvordan ensretningen mod lavere inflationsrater i EU er lykkedes. Før
den efterfølgende sammenligning af de udvalgte EU-landes ejerboligprisudvikling virker
ikke forkert at antage, at ihvertfald prisudviklingen er identisk i de fem EU-lande.

I den generelle indkomstudvikling er der derimod opstået yderligere spredning siden
984, jvf. tabel 1.

Endelig har omkostningerne ved at etablere sig i ejerbolig betydning for ejerboligprisudviklingen,som
repræsenteret i tabel 1 ved realrenten på lange lån, hvor

spændet mellem de udvalgte lande er indsnævret kraftigt i perioden. Fra 1984 og frem
lå realrenten i de betragtede lande mellem 4 og 8 procent, med Vesttyskland som enesteundtagelse.

Der har ikke været så store forskelle i de fem EU-landes økonomiske udvikling, inflationsrater realrenten, at det burde give årsag til større forskelle i de pågældende landes ejerboligprisudvikling. Accepteres dette standpunkt ikke, burde ihvertfald de hollandske og tyske ejerboligpriser følge samme udviklingsmønster, da disse landes økonomiske udvikling har fulgtes tæt.

Men som det fremgår af fig. 2, har perioden 1980-1992 stået for meget store forskelle ejerboligprisudviklingen i de fem EU-lande. Disse udsving spænder fra Storbritanniens reale prisstigninger til reale hollandske prisfald på næsten 30 procentenheder starten af firserne.

End ikke Tyskland og Holland har haft tilnærmelsesvis identisk ejerboligudvikling, selvom der dog i begge lande optræder reale prisfald frem til midt i firserne, hvorefter de reale priser igen stiger. Dette skift indtraf to år senere i Tyskland (1988) end i Holland 1986), hvilket harmonerer med tysk nervøsitet op til en reform af ejerboligbeskatningen 1987, og derefter lettelse over denne reforms lempelige ejerboligbeskatning rentefradrag erstattedes af liberale afskrivninger på ejerboliger). At de reale tyske priser fortsatte stigningen i 1990 hvor de hollandske stagnerer, kan kædes sammen den hollandske skattereform samme år og den tyske genforening.

Derimod kan der konstateres en forbløffende lighed mellem de irske og tyske reale
ejerboligpriser frem til 1990, hvor begge lande kun gennemførte beskedne reformer af
ejerboligbeskatningen frem til dette tidspunkt.

En interessant parallel eksisterer mellem Danmark og Storbritannien. Fra 1980 til 1986 udviste disse lande analoge reale prisfald og stigninger, hvilket også i høj grad var tilfældet for de nominelle priser. Men hvor de danske priser dykkede fra 1987, eksploderede britiske samme år. Den britiske debat om kop-skat startede i 1986 og lagde til en fjernelse af ejendomskatterne, hvilket ved en kapitalisering som højere ejerboligpriser, stimulerede det allerede ophedede ejendomsmarked. Samme år nedkølede danske 1987-reform det hjemlige ejerboligmarked. Da Danmark og Storbritannien 1987 havde haft bemærkelsesværdig ens udvikling i ejerboligpriserne, det nærliggende at bruge prisudviklingen for de to lande i denne periode som et eksempel på de potentielle konsekvenser af skattereformer på ejerboligpriserne.

4. Skattereformer og ejerboligpriser i 7 europæiske lande

Af fig. 2 fremgår, at lighedspunkterne mellem ejerboligprisudviklingen inden for de analyserede EU-lande er få. Det virker usandsynligt, at tilfældigheder i næsten alle tilfælde ejerboligpriserne til at reagere - i nogle tilfælde kraftigt - samme år, som der tages tiltag til skattereform. Fig. 3-10 viser for hvert land et realt ejerboligprisindeks for perioden 1980-1992.1 figurerne angives tidspunkterne for ikrafttrædelsestidspunkterne af skattereformer med ejerboligrelevant indhold. Ikke uventet har det vist sig umuligt at påvise, hvornår skattereformdebatten har indgået i den offentlige forventningsdannelse.

Der kan for samtlige lande, med Vesttyskland som undtagelsen, konstateres prisfald
eller stop for prisstigninger i forbindelse med gennemførslen af skattereformer.

Nedenfor anføres kort indholdet i de anførte skattereformer. Der er i gennemgangen
medtaget elementer, der kan tænkes at påvirke ejerboligpriserne. Kun deciderede
eller større omlægninger bliver behandlet.

Danmark (1987): Den danske 1987-reform nedbragte kapitalindkomstbeskatningen
gav øget tilskyndelse til privat opsparing. Boligejerne var særlig udsat grundet
reduktion i skatteværdien af rentefradraget.

Norge (1988): »Toppskatten« på 6 pct. indførtes. Til gengæld nedsattes progressionen nettobeskatning og statsskattens øverste marginalskat reduceredes med 10 pct. Nettovirkningen blev reduceret progression, og at skatteværdien af rentefradraget blev betydeligt reduceret. (1992): Øverste marginalskattesats reduceredes fra 58 til 49 pct. Satsen for beskatning af kapitalindkomst og fradraget for negativ kapitalindkomst sænkes til 28 pct. i kraft af, at en stor del af beskatningen er omlagt til bruttogrundlag.

Sverige (1983-85): Rentefradraget nedsattes kraftigt ved opdeling af beskatningen i to elementer med hvert sit beskatningsgrundlag. Kun i det ene var der fradragsret for renteudgifter. Marginalskattesatserne nedsattes over hele spektret. Den øverste marginalsats med 4-5 pct., men i andre intervaller med op til 23 pct. (1990-91): Marginalskattesatserne yderligere og der indførtes loft over rentefradrag på 100.000 SEK, der er udformet, så kun 70 pct. af de overskydende renteudgifter kan fratrækkes.

Holland (1990): En større omlægning fra sociale bidrag til indkomstskat gav mulighed en nedsættelse af den øverste marginalskattesats med 12 pct. enheder, og nedsættelser af varierende størrelse i lavere indkomstintervaller. Ved reformen forhøjedes skatten på lejeværdi af egen bolig.

Irland (1990): Fradragsværdien for negativ kapitalindkomst sænkedes fra 60 pct. til
53 pct. fra 1989 til 1990.

Storbritannien (1990): Lokale ejendomsskatter (rates) blev helt opgivet, og erstattet
en ny kop-skat på enkeltindivider (Community charge).

Vesttyskland (1987): Før 1987 betales skat af lejeværdi af egen bolig på 1 pct. af den vurderede ejendomsværdi, hvori der kunne fratrækkes prioritetsrenter op til lejeværdiens Udover dette rentefradrag kunne fratrækkes yderligere 10.000 DM i boligrenter de første tre år efter boligkøbet. Disse ordninger afskaffedes, men boligejerne kompenseredes ved en forøgelse fra 200.000 DM til 300.000 DM af det maksimale afskrivningsgrundlag ejerboliger, hvoraf der kunne fradrages 5 pct. om året i 8 år.

uöa [i*oi j. I l9bO vai uc vdL_fe!.cuw føderale marginalnoter r*~^f Efter reformens gennemførelse, var gennemsnittet 28 pct. De højeste marginalskatter sænkedes mest. (1986): Marginalskattesatserne sænkedes yderligere, mest dramatisk for den øverste del af indkomstfordelingen, hvor marginalsatsen for alle indkomster faldt fra 50 pct. til 28 pct. Før reformen var lejerboliger stærkt favoriseret af skattesystemet, andet pga. korte afskrivningstider på større boligejendomme. Dette ndredes reformen, hvilket isoleret set skulle forårsage et skift over mod større efterspørgsel ejerboliger. Denne effekts stimulerende virkning på ejerboligprisniveauet slører den reelle effekt af skattereformens reduktion af den skattemæssige værdi af negativ og dermed forøgelse af boligudgiften.

Det er nærliggende at tro, at de forskelligartede behov og motiver, der har ligget til grund for EU-landenes skattereformer, og de forskellige tidspunkter hvor disse er blevet har haft en afgørende betydning for den uens udvikling i ejerboligpriserne. bestyrkes af, at prisudviklingen var identisk på det irske og tyske ejerboligmarked, var de to lande med færrest indgreb i skattesystemerne frem til 1990.

5. Afslutning

Prisudviklingen på ejerboliger i Danmark, Norge og Sverige har mange lighedspunkter, om der eksisterer en forskydning på godt to år mellem prisudsvingene. De kraftigste udsving i ejerboligpriserne passer for alle tre lande godt sammen med tidspunktet for gennemførslen af de pågældende landes skattereformer.

Trods de talrige og voldsomme prisudsving over de betragtede tolv år, lå de reale
ejerboligpriser i Danmark og Sverige i 1992 ikke langt fra niveauet fra 1982. De svenske
ser ikke ud til at stoppe og Norge ligger på et endnu lavere indeksniveau.

Det er derfor sandsynligt, at danske boligejere har prisfald til gode, som vil udmønte ved senere skattereformer, hvis målet med disse er at harmonisere det danske skattesystem til et europæisk gennemsnit, som det har været tilfældet i Norge og Sverige. er heller ikke usandsynligt, at 1994-skattereformen allerede har trykket priserne, denne effekt sløres af den seneste tids rentebevægelser.

I EU-regi er der store forskelle mellem ejerboligprisudviklingen i de forskellige lande. End ikke ret identiske økonomier som den tyske og hollandske har haft ens ejerboligprisudvikling. konstaterede forskelle kan i udstrakt grad tilskrives skattereformer de pågældende lande, idet afvigelser fra længere tids stabile bevægelsesmønstre altid stemmer tidsmæssigt overens med gennemførelsen af en skattereform.

Det er fremgået, at den reale ejerboligprisudvikling i Holland, Irland og Tyskland har været stigende i perioden efter 1987, mens priserne i de nordiske lande og Storbritannien er faldet før eller senere i perioden efter dette år. De nordiske lande har alle 1987 og frem gennemført skattereformer, der påvirkede boligmarkederne negativt, i Storbritannien foretoges et betydeligt indgreb i 1990.

De fortsatte danske ejerboligprisfald fra 1987 til 1992 kan således ikke alene tilskrives
international lavkonjunktur, men må også tilskrives andre faktorer, hvor
skattereformen i 1987 må bære hovedansvaret.

Litteratur:

Andersen, T. M. 1991. SO'ernes boligmarked
- udvikling, påvirkning, konsekvenser og
implikationer. Realkreditrådet.

Andersen, T. M, Jacobsen, H.J., Koch, C, Larsen,. H.O. og Sørensen, P.B. 1993. Skattereformen og ejerboligmarkedet - teori og empiri. Nationaløkonomisk tidsskrift 38-61.

Christ, Bjørn. 1993. Skattereformer og ejerboligpriser i internationalt perspektiv. Hovedopgave Københavns Universitet, Økonomisk Institut.

Lrmisch, John. (ed.). 1990. Housing and the
National Economy. National Institute of
Economic and Social Research.

Finansministeriet. 1991. Finansredegørelsen.

Gustavsson, Camilla. 1990. Taxation of personal
income in IX OECD-countries.
Bank of Finland research paper 8/1990.

Haffner, Marietta E.A. 1993. Fiscal Treatment of Owner occupiers in Six EC-countries: A Description. Scandinavian Housing & Planning Research 10: s. 49-54.

International Bureau of Fiscal Documentation.

1986. Taxation of Owner-occupied Dwell-

ing Houses. European Taxation, vol. 26,
1986 no. 12.

Irish Department of Finance. 1993. History of
Mortage Interest Relief. Dublin.

Lunde, Jens. 1992. Skattereform og ejerboligpriser:
og realiteter. Nationaløkonomisk
130/4: 605-618.

Ministry of Housing, Physical Planning and Environment. 1991-1993. Statistics on Housing in the European Community. Amsterdam.

OHCD Studies in Taxation. 1990. The Personal
Tax Base: A Comparative Studv.

Poterba, James M. Taxation and Housing Markets: Preliminary Evidence on the Effects Recent Tax Reforms. In Do Taxes Matter⁷ The Impact of the Tax Reform Act of 19X6, edited by Joel Slemrod. Cambridge,

Udvalget om Personbeskatning (1992), Rapport
Udvalget om Personbeskatning 11.
Kbhv.