Resumé

SUMMARY: The consequences of a tax-reform for the prices of owner-occupied houses are discussed. The results of two econometric models are considered. It is argued that the model proposed by the Tax Reform Committee is questionable and that it underestimates likely consequences of the tax-reform. The results of the submodel of the housing market in the macroeconomic model ADAM is considered the obvious alternative.

1. Indledning

Personskatteudvalget har i sin rapport fra efteråret 1992 fremlagt beregninger over konsekvenserne af en skattereform, hvor satsen for kapitalindkomst reduceres fra ca. 52% til 40; dette svarer til en stigning i efter-skat renten på ca. 1%-point. Med udgangspunkt i en såkaldt »dynamisk tilpasningsmodel«, DTM, når udvalget frem til, at den foreslåede skattereform vil reducere ejerboligprisen med 5-6%.' Dette betragtes som et overkantsskøn, og udvalget vil end ikke afvise, at boligprisen vil øges efter en skattereform, en fremtidig skattereform allerede er foruddiskonteret i boligprisen!² Under alle omstændigheder vil den negative effekt på prisen i følge udvalget være meget kortvarig. række af udvalgets medlemmer har i seneste nummer af Nationaløkonomisk Tidsskrift beskrevet modellen i Andersen m.fl. (1993).

---

1. Skattereformen vedtaget i maj 1993 er ikke identisk med personskatteudvalgets reformforslag. Den vedtagne indebærer i forhold til personskatteudvalgets forslag en mindre sænkning af satsen for kapitalindkomst 44%), en reduktion afsatsen for lejeværdi af egen bolig (fra 2.5 til 2%) samt adgang til kontantbelåning. vedtagne reform vil derfor give anledning til en mindre effekt på ejerboligpriserne. De beregninger, der bringes i denne artikel vedrører udelukkende personskatteudvalgets forslag om en reduktion af kapitalindkomstbeskatningen til 40%; der er i beregningerne ikke taget højde for overgangsordninger.

2. Det er uden tvivl rigtigt, at en reduktion af værdien af rentefradragsretten i nogen udstrækning er foruddiskonteret boligprisen. I forhold til en analyse af effekten af den foreslåede skattereform er dette imidlertid Hvis boligprisen stiger efter skattereformen (fordi der allerede er indregnet en mere drastisk reform), så vil den stige så meget desto mere, hvis skattereformen ikke indføres. Forskellen mellem situationen og uden skattereform - hvilket i denne sammenhæng er det interessante - må antages at være uafhængig hvad der er foruddiskonteret.

I følge ADAMs boligmodel er effekterne af den foreslåede skattereform dels større, dels mere langvarige: I følge ADAM vil prisfaldet det første år være omkring 8% med en maksimal effekt efter 4 år på omkring 12%. På længere sigt vil prisfaldet elimineres som følge af tilpasning i boligbeholdningen. Denne størrelsesorden er blevet kritiseret af personskatteudvalget, bl.a. hævder, »... at de eksisterende empiriske boligmodeller er for usikre til, at man - på basis af dem - kan forudsige effekten på boligprisen af skattereformen større præcision.« (Personskatteudvalget (1992), p 216-217).

Det skal her argumenteres, at kritikken af ADAM er übegrundet, og at udvalgets egen model, DTM, undervurderer de sandsynlige effekter af den foreslåede skattereform. DTM indebærer en utroværdig hurtig tilpasning, der bl.a. implicerer utroværdige egenskaber den bagvedliggende boligefterspørgselsfunktion. Den hurtige tilpasning indebærer, prisfaldets varighed undervurderes. Et andet problem er den afgørende rolle som grundprisen spiller i følge DTM. Udviklingen i grundprisen må skønnes eksogent, reform. Tages der ikke højde for påvirkningen af grundpriserne, vil DTM alvorligt undervurdere af prisfaldet på boliger.

2. Udvalgets kritik af ADAMs kontantprisrelation

Strukturen i ADAMs boligmodel er i hovedtræk den samme som i andre danske modeller boligmarkedet.³ På kort sigt antages boligudbuddet givet, mens prisen tilpasser sig for at eliminere evt. forskelle mellem udbud og efterspørgsel. På langt sigt tilpasses boligudbuddet - via investeringerne — til efterspørgslen, og prisen bestemmes af omkostningerne byggeri. En nærmere gennemgang af ADAMs boligmodel er givet i Danmarks (1993).

ADAMs kontantprisrelation og den foreslåede skattereform

Centralt ved vurderingen af effekten af en skattereform står relationen for kontantprisen ejerboliger. Kontantprisen er en funktion af indkomst, rente, forventet inflation, boligbeholdning (som udtryk for udbuddet af boliger) samt sidste periodes kontantpris (som udtryk for trægheder i prisdannelsen). Herudover indgår i ADAMs kontantprisrelation trendvariabel, som det er fundet nødvendigt at inddrage af hensyn til de samlede trendvariablen indebærer, at det er muligt at binde indkomstelasticiteten boligefterspørgslen til 1.

Konkret er specifikationen i ADAM, oktober 1991 følgende:

---

3. Jf. fx Blomgren-Hansen og Knøsgaard (1978), Entreprenørforeningen (1981) og beskrivelsen af MONA i Jensen og Knudsen (1990).

(1)

(Tallene i parentes under koefficienterne er spredninger)

hvor phk er kontantprisen på ejerboliger, pcp4xh er forbrugerprisdeflatoren ekskl. boligbenyttelse, den disponible realindkomst (YdB__m Ipcp4xh._m), Kh er ultimo boligbeholdningen, er usercost (efter-skat renten med tillæg af lejeværdi af egen bolig) rlnae er den forventede inflation (målt ved et 6 års glidende gennemsnit af timelønsstigningerne) dtphk er en trendvariabel (jf. teksten nedenfor). Alle variabler er fra ADAMs databank.

I følge kontantprisrelationen vil den foreslåede skattereform - svarende til en stigning i usercost på ca. 1%-point - reducere den reale kontantpris ca. 7% det første år. Effekten vil forstærkes som følge af, at den laggede kontantpris indgår, hvilket som nævnt tolkes som trægheder i prisdannelsen. Betragtes relation (1) isoleret vil prisfaldet på langt sigt blive i størrelsesordenen 15% (6.55/(1-

Kontantprisrelationen skal imidlertid ses i sammenhæng med resten af boligmodellen, bestemmelsen af boliginvesteringerne. Da boliginvesteringerne i overensstemmelse Tobins Q-teori antages at reagere på forholdet mellem kontantpris og byggeomkostninger, vil faldet i kontantprisen indebære en reduktion i investeringerne. Som følge heraf mindskes boligbeholdningen, hvilket i følge kontantprisrelationen vil trække i retning af højere priser. Inddrages disse sammenhænge kan effekten af den foreslåede beregnes som vist i tabel 1.

Det fremgår af tabellen, at den foreslåede skattereform i følge ADAMs boligmodel vil indebære et fald i den reale kontantpris på ca. 8% det første år. Den maksimale effekt på kontantprisen nås det 4. år, hvor prisen er reduceret 12% i forhold til udgangssituationen. lavere kontantpris reducerer boliginvesteringerne, hvilket indebærer et fald i boligbeholdningen. Den faldende boligbeholdning modvirker prisfaldet, og på 10 års sigt er prisfaldet reduceret til 9%. På langt sigt reduceres boligbeholdningen med ca. 8%, mens både kontantpris og boliginvesteringer vil være som i udgangssituationen.

Det fremgår, at tilpasningen er meget langvarig, hvilket primært skyldes, at (effekten på) de årlige nettoinvesteringer kun udgør en meget lille andel af den eksisterende boligbeholdning.En af boligbeholdningen på 8% tager nødvendigvis lang tid: Selv hvis al investeringsaktivitet ophørte, ville det (med en afskrivningsrate på 1%) tage 8 år

at nedbringe boligbeholdningen. Da reduktionen af investeringerne i følge ADAMs boliginvesteringsrelationer
begrænset, tager tilpasningen længere tid.

Det bemærkes, at effekterne i tabel 1 er beregnet på baggrund af ADAMs boligmodel. DotU- v il aigc, at afledte effekter ?S^^nr>- Vr>r>t?ntpri<3 nq lavere hol i — fx på privat formue og forbrug - ikke er inddraget. Medtages effekterne heraf ved en beregning hele ADAM, vil den negative effekt på kontantpris og investeringer blive større på kort og mellemlangt sigt, mens effekten på langt sigt ikke ændres.

Kritikken

Personskatteudvalget har kritiseret ADAMs boligmodel, idet priseffekterne efter deres dels er for store, dels for langvarige. Udvalget fremhæver i sin rapport, at rentefølsomheden - og dermed følsomheden overfor ændrede skatteforhold - i den seneste af ADAM er væsentlig højere end i den tidligere version. Udvalget påstår, at den højere rentefølsomhed i den nye version »afhænger ... kritisk af en ikke-økonomisk begrundet tidskorrektion i modellen.« (Personskatteudvalget (1992), p 216). Denne kritik, vedrører trendvariablen dtphk, er imidlertid ikke korrekt.

Trendvariablen, dtphk, indebærer en reelt uforklaret vækst i kontantprisen fra 1956 til 1978 på omkring 80%, men herefter bidrager variablen ikke til »forklaringen« af kontantprisudviklingen. for variablen er et ønske om at binde indkomstelasticiteten boligefterspørgslen til 1, hvilket igen skal ses på baggrund af en urealistisk høj indkomstelasticitet i den tidligere version af kontantprisrelationen. I kontantprisrelationen indkomstelasticiteten af koefficienterne til indkomst og boligbeholdning; at de er ens med modsat fortegn indebærer, at indkomstelasticiteten er 1.

Konstruktionen afdtphkkan tolkes således, at antagelsen om, at indkomstelasticiteten i boligefterspørgslen er 1, kun kan opretholdes fra slutningen af 1970'erne og frem. Derimoder tilsyneladende i modstrid med udviklingen i boligbeholdning og indkomstigennem 60'erne og første del af 70'erne, hvor boligbeholdningen voksede væsentligt kraftigere end indkomsterne. Dette kan tolkes som en indkomstelasticitetvæsentligt end 1, og det er netop denne mervækst i boligbeholdningen,

dtphk tager højde for. Fra slutningen af 1970'erne har udviklingen i boligbeholdningen
og indkomst imidlertid været parallel - konsistent med en indkomstelasticitet på 1.

Tabel 2 viser effekten af en stigning i usercost i den gamle hhv. den nye kontantprisrelation.
er den nye relation reestimeret uden trandvariablen, dtphk og uden den
restriktion på indkomstelasticiteten, som trenden skal ses i sammenhæng med.

Det fremgår, at rentefølsomheden i den nye kontantprisrelation er blevet øget væsentligt forhold til den gamle, især på langt sigt. Det fremgår imidlertid også, at der ikke er belæg for at hævde, at den højere rentefølsomhed afhænger kritisk af trendvariablen dtphk. Udelades denne samtidig med, at restriktionen på indkomstelasticiteten ikke pålægges, rentefølsomheden stort set den samme som i den nuværende kontantprisrelation indkomstelasticiteten bliver uacceptabel høj - næsten 4). Dette er i overensstemmelse at trendvariablen er inddraget for at kunne binde indkomstelasticiteten, for at øge rentefølsomheden.⁴

Det bør dog medgives, at ADAMs kontantprisrelation ikke er uden problemer. For det første er trendvariablen kun at betragte som en nødløsning, men som vist, er den uden konsekvenser for rentefølsomheden i relationen. For det andet har relationen store problemer at forklare de seneste års kontantprisudvikling. Fra 1989 og frem har relationen forudsagt for høje kontantpriser, og residualeme i de seneste år er signifikant end i estimationsperioden. Dette har dog ikke væsentlige konsekvenser for koefficienterne i relation. Estimeres kontantprisrelationen frem til og med 1992 bliver usercostkoefficienten for praktiske formål identisk med koefficienten estimeret på den nuværende estimationsperiode (kun koefficienten til den forventede inflation har en tendens drift ved udvidelse af estimationsperioden).

---

4. Skal en enkelt ændring fra gammel til ny kontantprisrelation fremhæves, er det introduktionen af den laggede Den laggede kontantpris kan tolkes som udtryk for trægheder i prisdannelsen, og ikke mindst i lyset af udviklingen på boligmarkedet de seneste 5-6 år må den betragtes som yderst velbegrundet. Variablen er med til at øge priseffekterne af bl.a. en ændring i usercost på mellemlangt sigt. Udelades den laggede kontantpris, bliver kort- og langsigtseffekterne i den isolerede kontantprisrelation ens; reestimation giver en koefficient til usercost på -6.9. Det forudsagte prisfald ville herved første år være marginalt større end med den nuværende relation, men på mellemlangt sigt mindre. Tilpasningen henimod det lange sigt ville mere langvarig.

Ingen af de nævnte problemer med ADAMs boligmodel har således nævneværdige konsekvenser for de beregnede effekter af den foreslåede skattereform, og personskatteudvalgets må således afvises. Hermed naturligvis ikke sagt, at ADAMs bud på effekterne en skattereform skal opfattes som det eneste rigtige. Det kan dog til sammenligning at priseffekterne af den foreslåede skattereform i følge Nationalbankens MONA er af samme størrelsesorden, mens den langsigtede effekt på boligbeholdningen noget mindre end i ADAM.

3. Kritik af udvalgets kontantprismodel - DTM

Udvalgets kontantprismodel - DTM - er oprindeligt opstillet i Andersen (1991) og
senest beskrevet i Andersen m.fl. (1993). I første trin estimeres en langsigtssammenhæng
kontantpris på boliger og byggeomkostninger:

(2)

(Tallene i parentes under koefficienterne er spredninger)

hvor pih er investeringsprisen, og phgk kontantprisen på grunde. Det fremgår, at boligprisen langt sigt er bestemt af omkostningstrenden, der beskrives ved investerings- og grundpris. Det bemærkes, at langsigtsrelationen ikke er homogen af 1. grad, hvilket begrænser anvendelighed, specielt ved beregninger over længere perioder.

I andet trin bestemmes den dynamiske tilpasning til langsigtssammenhængen. Idet
residualerne fra niveauestimationen betegnes du (=log(phk) - 0.05 - 0.49 ¦ log(pih) -
0.38-log(phgk)),&sDTM:

(3)

(Tallene i parentes under koefficienterne er spredninger)

hvor Yf/pcp er BFI deflateret med forbrugerprisen og pep er forbrugerprisen. De øvrige
variabler fremgår af (1) eller (2) og er alle fra ADAMs databank.

Formelt forklarer DTM ændringen i residualerne fra niveaurelationen. Relationens
reelle indhold kan anskueliggøres ved at indsætte udtrykket for du i (3):

(4)

Det fremgår af (4), at DTM er en fejlkorrektionsmodel, hvor ændringen i kontantprisen boliger forklares af ændringen i en række variabler samt den to perioder laggede afvigelse fra langsigtsrelationen (den kantede parentes). Relationen sikrer, at kontantprisen langt sigt er betemt af (2): Hvis kontantprisen på boliger i udgangssituationen er lavere end omkostningstrenden, så vil fejlkorrektionsleddet give anledning til en positiv effekt på ændringen i kontantprisen. Denne påvirkning vil fortsætte så længe kontantprisen under omkostningstrenden, og først når kontantprisen er tilbage på trenden, vil ændringen i prisen ophøre.

Ved sammenligning med ADAMs kontantprisrelation bemærkes bl.a., at koefficienten ændringen i usercost kun er halvt så stor, hvilket er medvirkende til, at effekten af den foreslåede skattereform er mindre i følge DTM. Også koefficienten til ændringen i indkomsten er mindre end i ADAM. Det fremgår ved sammenligning af spredningen, at DTM forklarer den historiske udvikling i kontantprisen bedre end ADAM, og det kan specielt bemærkes, at DTMs residualer de seneste år - efter ADAMs estimationsperiode - er væsentligt mindre end ADAMs.

Den afgørende antagelse bag DTM er, at kontantprisen på langt sigt bestemmes af
omkostningstrenden. Dette er også en egenskab ved ADAMs boligmodel og må betegnes
helt ukontroversiel.

Tilpasningen til det langsigtede niveau (omkostningstrenden) er imidlertid ikke specificeret samme måde i de to modeller. I ADAM er boliginvesteringer og boligbeholdning eksplicit. I DTM er boligmodellen reduceret til én ligning, som fastlægger - DTM kan altså betragtes som en boligmodel pa reduceret form. Problemet med at specificere boligmodellen på reduceret form er, at det ikke er muligt at identificere alle de strukturelle parametre - dvs. koefficienterne i boligefterspørgsels- og investeringsfunktionen. Det kan derfor umiddelbart være vanskeligt at vurdere de estimerede plausibilitet.

Tilpasnings hastighed og implicitte egenskaber

Koefficienten til fejlkorrektionsleddet er afgørende ved vurdering af modellens egenskaber,og indeholder information om parametrene i både boligefterspørgsels og investeringsrelation. Koefficienten udtrykker den hastighed, hvormed en evt. afvigelsemellem og omkostningstrend elimineres. I en strukturel forklaring -

som i ADAM - foregår denne tilpasning via boliginvesteringerne og ændringer i boligbeholdningen,hvilket
tager tid.

Koefficienten til fejlkorrektionsleddet i DTM indebærer, at over 40% af en afvigelse fra omkostningstrenden vil blive elimineret pr. år. Afvigelser fra trenden vil således hurtigt hvilket bl.a. indebærer, at ændringer i fx indkomst eller usercost kun vil have meget kortvarige effekter på kontantprisen. Dette er netop personskatteudvalgets påstand i relation til effekterne af en skattereform, men nedenstående eksempel viser, at den hurtige tilpasning giver anledning til utroværdige implicitte egenskaber i boligefterspørgslen, der må stilles spørgsmålstegn ved udvalgets påstand.

Som illustration af, at den hurtige tilpasning leder til utroværdige egenskaber kan effekterne en permanent forøgelse af indkomsten betragtes. I følge ADAMs boligmodel indebærer en forøgelse af indkomsten på 1% en stigning i boligefterspørgslen (og dermed boligbeholdningen på langt sigt) på 1% - indkomstelasticiteten er bundet til 1.1 mange andre modeller er boligefterspørgslens indkomstelasticitet større, men 1 forekommer et rimeligt benchmark, som DTM kan holdes op imod.

DTM beskriver kun udviklingen i kontantprisen, og det er derfor nødvendigt at supplere med en relation for boliginvesteringerne for at kunne bestemme udviklingen i boligbeholdningen. Til dette formål er ADAMs boliginvesteringsrelation omvendt, idet relationen for at sikre konsistens er reestimeret med DTMs udtryk for »Tobins Q« - du; den reestimerede relations egenskaber adskiller sig ikke væsentligt fra ADAMs boliginvesteringsrelation. på denne måde at kombinere DTM og en investeringsrelation er det muligt at opnå indsigt i de implicitte egenskaber, der er i den bagvedliggende efterspørgselsfunktion. til denne fremgangsmåde kunne være at kombinere DTM og en boligefterspørgselsfunktion for at opnå indsigt i investeringsfunktionens egenskaber ⁵

Figur 1 viser effekten på den reale kontantpris og boligbeholdningen af en permanent
forøgelse af realindkomsten på 1%.

Det fremgår af figuren, at kontantprisen midlertidigt forøges som følge af den højere indkomst. Prisstigningen er på knap 1%, og efter 3-4 år reduceres den positive effekt som følge af fejlkorrektionsmekanismen; efter 5-7 år er effekten på kontantprisen helt negligibel.⁶ Den midlertidigt højere kontantpris giver anledning til forøgede nettoinvesteringer(ikke og dermed en vækst i boligbeholdningen. Som det fremgår af figurener på boligbeholdningen imidlertid meget lille, og hele tilpasningen er sket på kun 5 år. Den implicerede indkomstelasticitet i boligefterspørgslen på 0.1 må anses

---

5. Denne fremgangsmåde ville lede frem til betingelser på parametrene i investeringsrelationen, herunder specielt investeringernes følsomhed overfor Tobins Q. Tages udgangspunkt i en efterspørgselsfunktion med en indkomstelasticitet på 1, må investeringernes følsomhed over for Tobins Q være ca. 10 gange større, end den er i ADAMs investeringsrelation.

6. Det fremgår af figuren at effekten på kontantprisen endda er negativ på 6-7 års sigt. Baggrunden for denne er, at fejlkorrektionsleddet i DTM er lagget 2 perioder.

for utroværdigt lille. Forklaringen på dette utroværdige resultat skal søges i den hurtige tilpasning, der impliceres af den ret store koefficient til fejlkorrektionsleddet i DTM: Effektenpå er ganske enkelt for lille og for kortvarig til at generere tilstrækkeligtstore ⁷

Fuldstændig samme problemstilling gør sig gældende i forbindelse med effekterne af den foreslåede skattereform: En ændring i usercost som følge af den foreslåede skattereform i følge DTM kun anledning til et relativt lille fald i kontantprisen, og den hurtige indebærer, at effekten på boligbeholdningen bliver utroværdigt lille. Den implicitte semielasticitet i boligefterspørgslen mht. usercost er i følge DTM -0.7, hvilket kan sammenlignes med semielasticiteten i ADAM på ca. -8.

På baggrund af ovenstående må det konkluderes, at tilpasningshastigheden i følge DTM er for hurtig, og at personskatteudvalgets udsagn om, at effekterne af den foreslåede på kontantprisen kun vil være kortvarige, derfor ikke forekommer holdbart.

Kontantprisen på grunde.

Et andet og nok så væsentligt problem ved at beskrive boligmarkedet på reduceret form er, at kontantprisen på grunde optræder direkte som forklarende variabel i relationen kontantprisen på boliger. Dette er, som det vil fremgå, problematisk, og afhængig af behandlingen afgrundprisen kan de beregnede effekter af den foreslåede skattereform variere betragteligt.

---

7. Det præcise resultat af ovenstående eksperiment afhænger af boliginvesteringernes følsomhed over for kontantprisens afvigelse fra omkostningerne (og af boligbeholdningens størrelse): Jo større følsomhed (og jo mindre boligbeholdning), jo større bliver den relative påvirkning af boligbeholdningen og dermed indkomstelasticiteten.

Figur 2 viser udviklingen i kontantprisen på boliger og grundprisen. Da det må antages,
det i vid udstrækning er de samme variabler, der bestemmer de to priser, er det ikke
at udviklingen i priserne udviser stor samvariation.

Grundprisens rolle i DTM fremgår af relation (4), hvor ændringen i grundprisen indgår forklaringen af kontantprisen på boliger med et gennemslag på 0.38. Ændringen i grundprisen bliver hermed i følge DTM en nøglevariabel i »forklaringen« af boligprisen. Det skal bemærkes, at koefficienten fremkommer som en restriktion fra niveauestimationen dermed ikke er estimeret i ændringsrelationen. Fri estimation giver imidlertid anledning til en koefficient i samme størrelsesorden; derimod synes den tilsvarende restriktion ændringen i investeringsprisen ikke at være i overensstemmelse med data.

Grundprisens store betydning i DTM illustreres af figur 3. Figuren viser bidraget til forklaringen af ændringen i kontantprisen på boliger fra ændringen i grundprisen samt forklaringsbidraget fra alle andre forklarende variabler tilsammen. Den væsentligste af disse øvrige forklarende variabler er i øvrigt fejlkorrektionsleddet, hvor grundprisen også en central rolle, jf. niveausammenhængen (2).

Det fremgår af figur 3, at ændringen i grundprisen er en overordentlig vigtig faktor i forklaringen af ændringen i kontantprisen. Dette er på baggrund af figur 2 ikke overraskende. bør bemærkes, at i perioden 1983-85 har »Alle andre variabler« en væsentlig forklaringskraft, hvilket dels kan tilskrives fejlkorrektionsleddet, dels ændringen i usercost forbindelse med rentefaldet. En indikation afgrundprisens rolle fås også ved at reestimere på formen (4) uden ændringen i grundprisen (men stadig med grundprisen niveau på langt sigt). Herved reduceres modellens forklaringsevne betragteligt, idet spredningen øges fra 0.030 til 0.053. Samtidig øges koefficienterne til ændringen i indkomsten i usercost, hvilket er i overensstemmelse med, at grundpris og kontantpris på boliger i vid udstrækning er bestemt af de samme variabler, bl.a. indkomst og usercost.

DTMs afhængighed afgrundprisen giver også problemer i forbindelse med beregningen effekten af den foreslåede skattereform. Den beregnede effekt er således stærkt afhængig af, hvorledes grundprisen behandles. Da DTM ikke siger noget om udviklingen grundprisen, er det for at illustrere følsomheden valgt at betragte tre alternativer:

1. Eksogen grundpris. Dette kan ikke opfattes som et realistisk alternativ, da det forekommer
at grundprisen vil påvirkes af den foreslåede skattereform. Priseffekterne
dette alternativ må derfor opfattes som klart undervurderede.

2. Grundprisen følger udviklingen i boligprisen. Herved antages, at grundprisen - både på kort og langt sigt - bestemmes af de samme forhold som boligprisen. Denne antagelse anvendt i ADAM, og må betragtes som en nødløsning, der skal ses i lyset af, at det ikke har været muligt at estimere en tilfredsstillende relation til forklaring afgrundprisen. alternativ indebærer noget tvivlsomt, at grundprisen på langt sigt ikke påvirkes af den foreslåede skattereform.

3. Grundprisen reduceres eksogent 18% som følge af skattereformen. En reduktion af grundprisen af denne størrelsesorden fremkommer med udgangspunkt i en ren ydelsesmodel, bl.a. er opstillet af personskatteudvalget. Udvalget tager i deres rapport en række forbehold over for, at dette resultat skulle gælde Z>ø%prisen. Argumenterne imod resultatet bygger ikke mindst på den langsigtede sammenhæng mellem boligpris og omkostninger. gælder dette argument ikke for grundprisen: Da grunde er ikke-reproducerbare, der ikke umiddelbart nogen binding afgrundprisen, og ydelsesbetragtningerne derfor betragtes som relevante. Selv om den præcise størrelse af faldet i grundprisen kan diskuteres, forekommer det under alle omstændigheder mest sandsynligt en permanent negativ effekt på grundprisen.⁸

---

8. Dette indebærer, at antagelsen i ADAM om, at grundprisen følger udviklingen i boligprisen, er tvivlsom - i hvert fald på langt sigt. I forhold til ADAMs boligmodel har antagelsen om grundprisens udvikling imid- lertid ikke stor betydning for den beregnede effekt på kontantprisen på kort og mellemlangt sigt. Baggrunden at grundprisen her ikke optræder direkte i bestemmelsen af kontantprisen, men kun indirekte via investeringerne boligbeholdningen. Da tilpasningen, jf. tabel 1, er meget langsom, påvirkes kontantprisen de første 5-10 år i henhold til ADAM ikke nævneværdigt af ændrede antagelser vedr. grundprisen.

Med udgangspunkt i disse tre alternativer kan effekten af den foreslåede skattereform i følge DTM beregnes. Det bemærkes, at de afledte effekter af lavere kontantpris - fx på privat formue og forbrug - ikke er inddraget. Medtages effekterne heraf, vil den negative effekt på kontantpris og investeringer blive større.

Det fremgår af tabel 3, at effekten på kontantprisen er afhængig af, hvilken antagelse om grundprisen, der anvendes. Prisfaldet i alternativ 2, hvor grundprisen følger boligprisen, til personskatteudvalgets konklusion: Prisfald på 5-6% på kort sigt og en meget tilbagevenden til omkostningstrenden.

Imidlertid fremgår det af alternativ 3, at prisfaldet kan være både større og mere langvarigt. i dette alternativ svarer i store træk til det, der er forudsat af ADAM. Ved sammenligning med tabel 1 fremgår det, at prisfaldet det første år er større end forudsagt ADAM, men til gengæld lidt mindre på mellemlangt sigt. Faldet i boligprisen er i dette tilfælde permanent. Baggrunden er, at den lavere grundpris indgår i bestemmelsen den langsigtede omkostningstrend, som boligprisen i følge DTM følger. Prisfaldet også være permanent i ADAM med den samme antagelse om effekten på grundprisen; effekten ville dog på langt sigt være noget mindre end i DTM (et prisfald på knap 3%).

Personskatteudvalget har fremført, at et prisfald som følge af den foreslåede skattereform
5-6% er et overkantsskøn. På baggrund af det ovenstående må udvalgets udsagn
imidlertid betvivles.

4. Afslutning

Det er i denne artikel argumenteret, at personskatteudvalgets udsagn om effekterne
af den foreslåede skattereform undervurderer både størrelsen og varigheden af det sandsynligeprisfald
boligmarkedet. Hvorvidt effekterne bliver så store og så langvarige

---

8. Dette indebærer, at antagelsen i ADAM om, at grundprisen følger udviklingen i boligprisen, er tvivlsom - i hvert fald på langt sigt. I forhold til ADAMs boligmodel har antagelsen om grundprisens udvikling imid- lertid ikke stor betydning for den beregnede effekt på kontantprisen på kort og mellemlangt sigt. Baggrunden at grundprisen her ikke optræder direkte i bestemmelsen af kontantprisen, men kun indirekte via investeringerne boligbeholdningen. Da tilpasningen, jf. tabel 1, er meget langsom, påvirkes kontantprisen de første 5-10 år i henhold til ADAM ikke nævneværdigt af ændrede antagelser vedr. grundprisen.

som forudsagt af ADAM, er naturligvis uvist, men udvalgets kritik af ADAMs boligmodelsynes
delsynesi hvert fald überettiget.

Litteratur:

Andersen, Torben. 1991. 80'ernes boligmarked
udvikling, påvirkning, konsekvenser
og implikationer. København.

Andersen, Torben m.fl. 1993. Skattepolitikken ejerboligmarkedet - Teori og empiri. Tidsskrift 131: 38-61.

Blomgren-Hansen, Niels og Jan E. Knøsgaard. Boligmarkedet i den pengepolitiske Nationaløkonomisk 116: 250-277.

Danmarks Statistik. 1993. ADAM -En model
af dansk økonomi, oktober 1991. København.

Entreprenørforeningen. 1981. Fremtidens boligbyggeri.
København.

Jensen, Lone Schøtt og Dan Knudsen. 1990.
Boliginvesteringer og kontantpriser. Nationaløkonomisk
128: 105-120.

Personskatteudvalget. 1992. Rapport fra Udvalget
Personbeskatning. 11. København.