Indledning

I en nyligt offentliggjort artikel i Nationaløkonomisk har Jens Lunde under et sæt stiliserede forudsætninger beregnet »et centralt skøn over den virkning, en skattereform foreslået ville få på ejerboligpriserne« 1992,p. 613)

I det følgende påpeges det, at de gældende skatteregler i utilstrækkelig grad indgår i Jens Lundes beregninger. Fejlen medfører, at prisfaldet følge af en nedsættelse afsatsen for kapitalindkomstbeskatning overdrives en del, såfremt den anvendte model i øvrigt fasthol- AfC

Hermed er der ikke taget stilling til, om denne partielle model kan beskrive udviklingen ejendomspriserne. I mange henseender er uci iiiiiuiciiiu uuc viii en icicvcuii iiiuuciiyjjc

2. Modellen

Lundes user-cost model siger, at i ligevægt skal værdien af den boligtjeneste, som en ejerbolig være lig med de omkostninger, som ejeren har.

Der kan gives forskellige formuleringer af ligevægtsbetingelsen, men for præcisionens skyld tages udgangspunkt i relation (5) hos Lunde,

hvor b er nettoboligtj enesten (værdien af ejerboligens pr. krone bolig i udgangssituationen), kalkulationsrenten, T skattesatsen kapitalindkomst, p den forventede inflation, q afskrivningssatsen, mens sidste led beskriver lejeværdibeskatningen. Fastlåses nettoboligtj kan det med hjælp af (5) beregnes, ejendomspriserne skal ændre sig for at opnå dette.

Lunde benytter følgende parameterværdier
til at beskrive den nuværende situation:

Herefter residualbestemmes kalkulationsrenten
ud fra (5) og bliver 18,396 pct. p.a.

Modellen kan kritiseres på nogle punkter. Det er vanskeligt at forholde sig til den helt fastlåste værdi af nettoboligtj enesten (købers betalingsevne/-vilje). Hverken den eller inflationsforventningerne anses for uafhængige af de andre parametre. Mere generelt savnes flere forklarende elementer i boligefterspørgslen, beskrivelse af udbudssiden og en specifikation den dynamiske proces ved tilpasning priser og mængder på boligmarkedet, jf. f.eks. Jensen og Knudsen (1990). På den an- Ar*r\ ci^3 c±r Anr olompntor o-f cifnnid ncor r»Acf i modeller i mere omfattende modeller, så Lundes er under alle omstændigheder af interesse.

3. Modellen tilpasset de danske skatteregler

På modellens egne præmisser er problemet med (5), de valgte parametre og virkeligheden, at fradrag i kapitalindkomsten gives for betalte renter, ikke for investors subjektive kalkulationsrente. skatteforhold skal belyses, må (5) nødvendigvis omformuleres,

hvor kalkulationsrenten k spaltes op i en skattepligtig /, og en subjektiv risikopræmie, r. Sættes / til 11 pct. p.a. (i overkanten af den gældende rente på realkreditobligationer) kan risikopræmien r beregnes fra (s*) under anvendelse af Lundes øvrige parametre. Værdien 3,55 pct. p.a.

4. Reviderede resultater

Anvendes (s*) nu til beregning af virkningen ejerboligprisen af en ændring af skattesatsen 52 pct. til 40 pct. fås et prisfald på 11,6 pct., som umiddelbart kan sammenlignes med de 19,5 pct. som Lunde opnår ved anvendelse (5). Hensyntagen til det gældende regelsæt kapitalindkomstbeskatning giver således væsentligt mindre, om end fortsat betydeligt,

På den anvendte models præmisser bør det desuden nævnes, at personskatteudvalget også vil hæve (netto)beskatningen af udlejningsbyggeri, lejerne bidrager til finansiering af lavere trækprocenter. Det indebærer partielt set, at man vil være villig til at betale mere for ejerboliger end ellers. Parameteren b i (5) eller (s*) må bl.a. opfattes som en funktion af huslejen udlejningsbyggeriet. Dette forhold vil indebære, modellen vil give et mindre prisfald end de nævnte 11,6 pct.

Med hensyn til prisvirkningen i virkelighedens bør de nævnte resultater ikke anvendes for hårdt, specielt da udbudssiden mangler, og der ikke er skitseret et dynamisk forløb. Modellen fører generelt til meget kraftige i prisen på ejerboliger. Således giver (s*), at et fald i renten fra 11 pct. til 9 1/4 pct. vil opveje prisvirkningen af en nedsættelse af skatten på kapitalindkomst til 40 pct. Givet det nuværende niveau for rente og inflation er en sådan nedgang ikke utænkelig i løbet af nogle år. Modellen synes i højere grad egnet til at forudsige, at prisvirkningen af en nedsættelse kapitalindkomstbeskatningen med 12 pct. point vil være nogenlunde som virkningen af en renteændring på 1 3/4 pct. point, end til at forudsige, hvor stor prisændringen bliver ved hvert af »indgrebene«.

Danmarks Nationalbank

Anders Møller Christensen

Litteratur

Jensen, Lone Schøtt og Dan Knudsen. 1990.
Boliginvesteringer og kontantpriser. Nationaløkonomisk
128: 105-120.

Lunde, Jens. 1992. Skattereform og ejerboligpriser:
og realiteter. Nationaløkonomisk
130: 605-618.