1. Prisudviklingen for fast ejendom kan belyses fra Statsskattedirektoratets og Danmarks løbende ejendomssalgsstatistik. opgøres gennemsnitspriser og/eller prisindex for de omsatte ejendomme inden for forskellige ejendomsgrupper, overvejende bolig og landbrugsejendomme.

Ejendomsprisstigningen indgår øjensynlig med øget vægt i den økonomisk-politiske debat kan let tænkes anvendt direkte eller indirekte som grundlag for konkrete økonomisk-politiske Det er på denne naturligvis væsentligt, at prisudviklingen de enkelte ejendomsgrupper opgøres

Et korrekt mål for ejendomsprisernes udvikling defineres som prisudviklingen for en ejendom af uforandret kvalitet eller for en kvalitativt set, i gennemsnit uforandret ejendomsbestand. udtryk betegnes nedenfor som den »rene prisudvikling«.

2. Den opgjorte /?mudvikling for en ejendom
ejendomsbestand må således være
upåvirket af ændringer i

de omsatte ejendommes aldersfordeling

ejendommenes kvalitet

vilkårene for ejendommenes finansiering.

Nedenfor skal specielt påvises, hvorledes
udsving i byggeriets omfang - via indflydelsen

på de omsatte ejendommes aldersfordeling -
vil påvirke den i ejendomssalgsstatistikken registrerede

En ejendomsbestands kvalitet ændres ad to veje. De eksisterende ejendomme nedslides og forældes indretnings- og installationsmæssigt gennem tiden, hvilket kun delvis kan imødegås vedligeholdelse og ombygning. Og de nybyggede ejendomme vil almindeligvis afvige fra de eksisterende m.h.t. størrelse, indretning og installationer.

Principielt kan kvalitetsændringers indflydelse ejendomsprisernes udvikling elimineres at prisudviklingen måles som ndringen forholdet mellem de omsatte ejendommes og deres ejendomsværdi, da kvalitetsforskelle de enkelte ejendomme imellem antages at have påvirket både købesummen de (rigtigt) fastsatte ejendomsværdier samme grad. Denne metode anvendes såvel af Statsskattedirektoratet ved beregning af ejendomsprisindex, som af Danmarks Statistik. denne metode ikke fjerner den påvirkning ejendomsprisernes udvikling, der skyldes i byggeomfanget og dermed ndring de omsatte ejendommes aldersfordeling, belyses nedenfor. - Kvalitetsændringer imidlertid i alle tilfælde påvirke de gennemsnitlige og herpå baserede beregninger af ejendomsprisudviklingen. Da ejendomshandler afsluttes i prioriterede priser (handelspriser), påvirkes den statistisk registre-

rede ejendomsprisudvikling desuden af ndringer finansieringsvilkårene. Herfor måder korrigeres fx ved anvendelse af kontantpriser som andetsteds beskrevet, jfr. Blomgren-Hansen og Søndergaard (1978). Nedenfor forudsættes samtlige priser opgjort på kontantbasis.

3. Modelejendomsbestanden i fig. 1 er udgangspunkt overvejelserne nedenfor. Værdien den på tidspunkt t₀ færdigopførte ejendom p, og dens levetid er t]-=-t₀. Den fedt nntmkne linie viser iirlviklinoen aennem eien~r~ - • — !o_— o ~j — dommens levetid i dens værdi, regnet i faste genanskaffelsespriser. Ejendommens nedslidning forældelse er af overskuelighedshensyn at ske efter en retliniet afskrivningsprofil, den enkelte periodes afskrivning en fast procent af ejendommens opførelsespris. ses væk fra grundens andel af ejendommens værdi). Ved at anvende faste genanskaffelsespriser undviges det problem, at byggeomkostningernes og ejendomsprisernes stigning erfaringsmæssigt og formentlig også fremover er større end den gennemsnitlige prisstigning i samfundet.

I denne modelejendomsbestand er ejendommene ens ved deres fuldførelse. De er følgelig opført til samme faste genanskaffelsespris må ved ensartet vedligeholdelse i samme takt. Endelig er tilgangen og dermed afgangen fra bestanden an-

taget konstant pr. periode. Da denne bestand til enhver tid er ens sammensat m.h.t. ejendommenes kvalitet og restlevetid, vil den gennemsnitlige pris i faste genanskaffelsespriser den samme (lig '/₂p, grundet afskrivningsprofilens form) for bestandens ejendomme og for de omsatte ejendomme, hvis et repræsentivt udsnit af bestanden handles hver periode. Omsættes et ikke-repræsentativt af bestandens ejendomme, vil gennemsnitsprisen for de omsatte ejendomme være forskellig fra gennemsnitsprisen for bestandens Men er det omsatte ejendomsudsnits aldersfordeling i øvrigt konstant tiden, hvad det med rimelighed kan formodes, vil prisudviklingen for de omsatte for bestandens ejendomme være den samme. Udviklingen i de omsatte ejendommes aktuelle gennemsnitspriser repræsenterer i disse tilfælde den rene prisudvikling for bestandens

4. I forhold til ejendomsbestanden foran er der i fig. 2 indføjet den ændring, at byggeriet af ejendomme pludselig er ophørt efter tidspunkt ₂. Jo længere tid, der er forløbet efter t₂, jo færre ejendomme er der tilbage i denne ejendomsbestand, og jo dårligere er den gennemsnitlige af bestandens tilbageværende p.gr.a. den kortere restlevetid. gennemsnitlige faste genanskaffelsespris disse må derfor falde over tiden. Den gennemsnitlige aktuelle pris (eller et der-

på baseret prisindex) for de omsatte ejendomme da, såfremt et repræsentativt udsnit af bestandens ejendomme handles i hver periode, mindre end ellers tilfældet. Den rene prisudvikling findes da som ændringen af de omsatte ejendommes gennemsnitspriser med et - evt. skønnet - tillæg for det relative fald i bestandens gennemsnitskvalitet.

I praksis synes de private udlejningsboligejendomme være det bedste eksempel på en ejendomsbestand, hvor tilgangen gennem byggeriet er ophørt. Hvis disse ejendomme handles lige hyppigt, er faldet over tiden i deres gennemsnitlige kvalitet således med til at forklare en svagere prisstigning for denne ejendomsgruppe end for andre grupper. Den traditionelle forklaring, nemlig at den mangeårige har ført til et relativt prisfald for private udlejningsejendomme, mister nogen styrke. - En formindskelse af de eksisterende ejendommes vedligeholdelse, nedslidningen forløber hastigere (stejlere afskrivningsprofiler), indebærer dog også et fald gennem tiden i den gennemsnitlige kvalitet bestandens ejendomme og dermed i disses genanskaffelsespris.

Opgøres prisudviklingen ved anvendelse af forholdet mellem de omsatte ejendommes købesum og deres ejendomsværdi, vil dette for en ejendomsbestand som i fig. 2, hvortil tilgangen nybyggede ejendomme er ophørt, indebære en systematisk undervurdering af den rene prisudvikling for disse ejendomme.

Faldet gennem tiden i bestandens og de omsatte gennemsnitlige faste genanskaffelsespris slå fuldt igennem på forholdet den aktuelle købesum og ejendomsværdien, kun denne kvotes tæller berøres

5. Ejendomsbestanden i fig. 3 er karakteri-

seret ved, at tilgangen af nybyggede ejendomme fx med en konstant vækstrate, fra tidspunkt tO.t₀. Ellers er den enkelte ejendoms kvalitet ved opførelsen og profilen for den efterfølgende afskrivning fastsat som i fig. l's ejendomsbestand. Da tilgangen af ejendomme på ethvert tidspunkt efter t₀ er større end afgangen, antallet af ejendomme i fig. 3's bestand over tiden. Bestanden bliver dermed stedse yngre, og der sker en forøgelse af den gennemsnitlige kvalitet - i form af en i gennemsnit restlevetid - af ejendommene i bestanden. Følgelig stiger den gennemsnitlige faste genanskaffelsespris for bestandens ejendomme.

Hvis de omsatte ejendomme udgør et repræsentativtudsnit bestanden, vil den gennemsnitligekvalitetsforbedring bestandens ejendomme med samme styrke påvirke udviklingeni omsatte ejendommes og i bestandensejendommes Den registreredeprisudvikling de omsatte ejendomme svarer da til den rene prisudvikling plus den stedfundne gennemsnitlige kvalitetsforbedring. Imidlertid er de omsatte ejendomme næppe repræsentative for en bestand som vist i fig. 3, da de fleste ejendomme (excl. boligselskabernes)opføres salg for øje, og yderligere omsættes nyere ejendomme formentlig særlig hyppigt. Kun hvis de omsatte ejendommes aldersfordeling er konstant gennem tiden, vil den registrerede prisudvikling for de omsatte ejendomme også i dette tilfælde overstige den

rene prisudvikling med den gennemsnitlige
kvalitetsforbedring.

Igennem en årrække er byggeriet af enfamiliehuse, sælges som ejerboliger, øget betydeligt, der ses væk fra visse konjunkturbestemte heri. Privatejede enfamiliehuse derfor at være et rimeligt godt eksempel på en ejendomsbestand, hvis gennemsnitlige er forbedret som følge af vækst i nybyggeriet. De iagttagne gennemsnitspriser omsatte enfamiliehuse må alene af den grund forudses at være steget stærkere end den rene prisudvikling for enfamiliehuse. Samtidig er de enkelte nybyggede enfamiliehuses og formentlig også deres kvalitet øget gennem tiden, omend med udsving; indflydelsen på prisudviklingen herigennem nedenfor.

For en ejendomsbestand med en stigende tilvækst gennem nybyggeriet vil en beregning af prisudviklingen via forholdet mellem de omsatte ejendommes købesum og deres ejendomsværdi en overvurdering af den rene prisudvikling for bestandens ejendomme. Dette skyldes, at de nybyggede ejendomme, der sælges umiddelbart efter opførelsen, naturligt ikke vil være nedslidte, hvorfor forholdet deres købesum og ejendomsværdi, fastsat i seneste vurderingstidspunkts er relativt højt. Betydningen heraf ville være minimal for den registrerede ændring af forholdet mellem alle omsatte ejendommes købesummer og ejendomsværdi, et repræsentativt udsnit af bestanden omsættes i hver periode. Men i praksis udgør de nybyggede ejendomme en betydelig andel af de omsatte ejendomme, hvorved den registrerede udvikling i forholdet mellem købesum og ejendomsværdi overvurderer rene prisudvikling for en bestands ejendomme. Dette gælder ikke kun for en ejendomsbestand med stigende tilgang af nybyggede men for enhver ejendomsgruppe, der er en overrepræsentation nybyggede ejendomme blandt de omsatte, også for en stabil ejendomsbestand i fig. 1.

6. Om ejendomsbestanden i fig. 4 er det forudsat, at den størrelse og de andre kvalitative de enkelte nybyggede ejendomme udrustet med ved deres fuldførelse, efter t₀ øges over tiden med en konstant vækstrate. De nye ejendommes levetid forbliver konstant gennem tiden, da tilgangen nybyggede ejendomme er sat lig afgangen bestanden. En konsekvens heraf er, at den enkelte ejendoms afskrivningsprofil er stejlere, jo senere ejendommen er opført. Antagelsen om en kvalitetsforbedring kombineret uændret levetid kan empirisk begrundes at de nyopførte ejendommes størrelse (flere m2m² og værelser pr. boligenhed) og installationsmængde statistisk er konstateret mens en sådan kundskab ikke generelt foreligger om bygningernes eller byggematerialernes

Væksten i størrelsen og kvaliteten af de nyopførteejendomme dermed i disse ejendommesfaste udløser en stigning i bestandens ejendommes gennemsnitligefaste

snitligefastegenanskaffelsespris. Udviklingen i de omsatte ejendommes gennemsnitspriser må følgelig korrigeres både for denne størrelses og kvalitetsforbedring og for effekten af, at de omsatte ejendomme ikke udgør et repræsentativtudsnit bestanden, hvis den rene prisudvikling for bestandens ejendomme skal opgøres.

For en ejendomsbestand som vist i fig. 4, der tilføjes stadig større og på anden vis kvalitativt nybyggede ejendomme, vil udviklingen forholdet mellem de omsatte ejendommes og deres ejendomsværdi imidlertid være et præcist udtryk for den rene prisudvikling for denne bestands ejendomme. Dette skyldes, at de omsatte ejendommes øgede kvalitet både vil være indregnet i deres købesum og ejendomsværdi. Det er således kun variationer mellem de enkelte ejendommes og kvalitet, der korrigeres for, når prisudviklingen for en bestands ejendomme ved ændringer i forholdet mellem de omsatte ejendommes købesum og deres ejendomsværdi.

7. Tilsyneladende foreligger der ingen generelt metode til at korrigere udviklingen gennemsnitsprisen for en bestands ejendomme eller et tilsvarende prisindex, så indflydelsen fra variation i tilgang til og afgang fra bestanden kan undviges. Man synes derfor henvist til skønsmæssige korrektioner af udviklingen handelspriserne for omsatte huse på grundlag af en konkret vurdering af den foreliggende ejendomssalgsstatistik kombineret viden om byggeriets udvikling og sammensætning.

Foretages sådanne korrektioner ikke ved vurdering af prisudviklingen for fast ejendom, indebærer dette en risiko for fejlfortolkning af denne. Dette vil måske være af mindre betydning den absolutte ejendomsprisstigningstakt, kan være ret afgørende, når denne sammenholdes med den generelle prisudvikling samfundet ved en opgørelse af relative prisændringer.

Statens Byggeforskningsinstitut

Litteratur

Blomgren-Hansen, Niels og Jan Knøsgaard. (1977) Boligmarkedet i den pengepolitiske transaktionsmekanisme. (Nationalbanken, stencileret). (Bilag: Måling af prisen på boliger optrykt i: Christen Sørensen. MICS. En mikro simulationsmodel for lønmodtagerhusstande. økonomiske Råds sekretariat. København 1977).

Danmarks Statistik. (Diverse år). Statistiske
Meddelelser. Ejendomssalg, diverse år.
København.

Statsskattedirektoratet, Vurderingsafdelingen.
(Diverse år). Ejendomssalg, diverse halvår.

Søndergaard, Jørgen. (1978). Direkte og indirekte
til boligforbruget, SBI-rapport
107. Statens Byggeforskningsinstitut.