A. Indledning

1. Formålet med det arbejde, der her refereres, har været at undersøge, om der kan tilvejebringes et grundlag for en vurdering af, hvorledes Danmarks til de europæiske fællesskaber vil påvirke udviklingen i priserne for landbrugsejendomme. Det er således forudsat, at Danmark indtræder EF pr. 1. januar 1973.

Det første led i en sådan undersøgelse må være at finde frem til de faktorer, der indtil nu synes at have været bestemmende for priserne på landbrugsejendomme. den historiske prisudvikling kan forklares med en tilstrækkelig vil det være begrundet at opstille grænser for den fremtidige prisudvikling.

Det andet led i undersøgelsen vil i så fald være at opstille skøn for den fremtidige
i de forklarende variable, at indsætte disse i de fundne anvendelige
og diskutere beregningsresultaterne.

2. Markedet for landbrugsejendomme må principielt analyseres inden for
rammerne af en beholdningsanalyse, hvor prisen bestemmes alene af den
totale efterspørgsel.

Det var oprindeligt hensigten at søge prisudviklingen for selve landbrugsjorden idet dette udgangspunkt både af teoretiske og praktiske grunde være at foretrække. EF-prisgevinsten kunne i så fald med tilnærmelse som indtjeningsforbedringen ved korndyrkning. Det foreliggende om udviklingen i jordpriserne (übebyggede landbrugsejendomme i almindelig fri handel) har imidlertid ikke kunnet anvendes formålet. Undersøgelsen beskæftiger sig derfor med udviklingen i den samlede ejendomsværdi.

3. Det har endvidere været overvejet at foretage en disaggregering, dels
efter regionale, dels efter størrelsesmæssige kriterier. En sådan disaggregering

---

* Sekretær i Det økonomiske Råds sekretariat. Arbejdet har i høj grad haft gavn af at være blevet diskuteret i sekretariatet under medvirken af professor A. Ølgaard. Sekretariatschef F. Hammerum endvidere bidraget til arbejdet i alle dets faser.

ring- hvis værdi til dels ville bero på, at også landbrugssektorens nettoprisgevinstved i EF kunne opsplittes på tilsvarende måde — er blevet opgivet, da disaggregeringen ikke eliminerer de væsentlige problemer ved forklaringen af ejendomsprisudviklingen.

4. Det har været udgangspunktet for de opstillede beregninger, at køberne
opstiller en traditionel investeringskalkule for at bestemme prisen, Pt, for
landbrugsejendomme. Pt er strengt taget køberens ovre prisgrænse:

(4*l}

hvor It er det forventede afkast (fremtidige restbeløb til forrentning og afdrag
på ejendomsprisen) i periode t, rt kalkulationsrenten i periode t og n køberens

Det vil være vanskeligt for køberen at bestemme de fremtidige restbeløb, der bl.a. vil afhænge af det fremtidige prisniveau. Hvis forventningerne i ret høj grad er påvirket af indtjeningsvilkårene i den forudgående periode, kan der i stedet tages udgangspunkt i de historiske restbeløb. Det er i det følgende antaget, at køberen anvender en simplificeret investeringskalkule, hvor der skønnes over det fremtidige repræsentative restbeløb, Rt*, ved hjælp af de tidligere konstaterede restbeløb. Opfattes Rt* som en lineær funktion af Rt, der er en vægtet sum af de historiske restbeløb, kan prisrelationen, opfattet stokastisk, skrives:

(4.2)

hvor aog er konstanter, mens ut er det stokastiske led.

5. Model (4.2) bygger således på den grundlæggende forudsætning, at
prisudviklingen for landbrugsejendomme med tilstrækkelig god tilnærmelse
skulle kunne forklares ud fra fortidige størrelser.

Denne forudsætning må på forhånd anses for lidet holdbar i estimationsperioden, under det videre arbejde har der da også måttet tages hensyn til den nærliggende mulighed, at forventningsændringer ikke fuldt ud kunne opfanges af (4.2).

Som det fremgår af figur 1, der viser udviklingen i ejendomspriserne sammenholdt udviklingen i restbeløbene idet landmandens indtjening er opgjort på to forskellige måder, opstår der i slutningen af 50'erne og i slutningen 60'erne betydelige forskelle i kurvernes forløb.

Selvom der tages hensyn til, at udviklingen i ejendomspriserne fra år til år ikke kan være bestemt af rent øjeblikkelige forhold, men må følge indtjeningsvilkårene en længere periode - ejendomsprisernes inerti - synes der at være behov for at supplere modellen (4.2) med variable, der kan forklare eller udtrykke forventningsskift. Idet der i övrigt henvises til den i afsnit C givne redegørelse for de foretagne beregninger, skal det her blot anføres, at de tidspunkter, hvor forventningsskift synes at foreligge, gør det nærliggende at forklare disse skift med landbrugsstøttens (kornordningens) og genoptagelsen af forhandlingerne om indtræden i EF.

0. Efter en nærmere omtale i del følgende afsnit Bafdei analysen indgående ejendomspriserne og forskellige udtryk for landbrugernes indtjening, og en omtale af foreliggende estimationsproblemer, diskuteres i afsnit C de foretagne beregninger, som udgør en af hovedkomponenterne i afsnit D ved forsøget på forudsigelsen af udviklingen i ejendomspriserne.

B. De indgående variable

7. Som udtryk for den prisudvikling for landbrugsejendomme, som undersøgelsen taget sigte på at forklare, er benyttet den i de enkelte kalenderår konstaterede gennemsnitlige pris i kr. pr. ha for jord og bygninger solgt i almindelig fri handel¹. Prisoplysninger for ejendomme overdraget på anden måde, f. eks. ved familiesalg, mageskifte, tvangsauktioner m.v., er ikke medtaget, prisdannelsen i disse tilfælde ikke kan antages at afspejle markedsforholdene.

8. Som forklarende variabel indgår et restbeløb pr. ha, Rt, til forrentning og afskrivning af ejendomsprisen, Pt. Dette restbeløb, for hvilket der er anvendt forskellige udtryk, er opgjort med udgangspunkt i indtægten af gældfri ejendom, som dette begreb er defineret af Det landøkonomiske Driftsbureau. Indtægt af gældfri ejendom tjener til dækning af landmandens aflønning og kapitalens forrentning, efter at afskrivningerne er fratrukket. For at nå frem til restbeløbet må landmandens aflønning fratrækkes og afskrivningerne Derved elimineres samtidig den vilkårlighed, der er knyttet til afskrivningernes fastsættelse. Da det er prisen på jord og bygninger, bestemmes, havde det været mere rimeligt kun at tillægge afskrivninger bygninger og jordinvesteringer, men i så fald ville det arbitrære element ved fastsættelsen af inventarafskrivningerne påvirke resultaterne².

---

1. Tidsserier for kalenderår er indsamlet fra Danmarks Statistiks publikationer, mens serier for driftsår er taget fra Det landøkonomiske Driftsbureaus årlige beretning. Fodtegnet / til en variabel kan således henholdsvis svare til kalenderåret 1970 og driftsåret 1969/70.

2. Konsekvensen af den anvendte fremgangsmåde er alt andet lige, at den procentvise ejendomsprisstigning indtræden i EF undervurderes, da EF-prisgevinsten på produkterne beregnes i forhold til et beløb, der inkluderer inventarafskrivninger.

Det vederlag for brugerens arbejdsindsats, der må fratrækkes indtægten af gældfri ejendom for at nå frem til restbeløbet, må fastsættes ud fra alternativbetragtninger, vederlaget ikke kan konstateres på et marked. Der er forsøgt med fem muligheder for brugerens alternative aflønning:

Vederlag 1. Arbejdsvederlaget for familien som beregnet af Det landøkonomiske Aflønningssatsen er baseret på en alternativbetragtning, arbejdstiden er den faktisk anvendte tid i bedriften.

Vederlag 2. Årslønnen for en ikke-faglært arbejder i provinsen, omregnet til
løn pr. ha.

Vederlag 3. Et korrigeret vederlag pr. ha, der er lig vederlag 1 plus en vis andel af forskellen mellem vederlag 2 og vederlag 1. Denne andel afhænger af arbejdsløshedsprocenten, ap, for medlemmerne arbejdsmændenes og specialarbejdernes arbejdsløshedskasse. er sat lig (11,2^—ap)/11,2, hvor 11,2 er den gennemsnitlige arbejdsløshedsprocent for denne kasse i perioden Jo mindre ap er, jo større antages alternativaflønningen være. Er ap specielt lig nul, er vederlag 3 lig vederlag 2.

Vederlag 4. Arbejdsvederlaget er lig nettorenteudgifterne pr. ha (iflg. Det landøkonomiske Driftsbureau). Betragtes landbruget som en livsform, er det kun den samlede disponible indtægt før skat, der er afgørende som udtryk for restbeløbet, hvorfor nettorenteudgifterne indtægten af gældfri ejendom.

Vederlag 5. Intet fradrag for alternativaflønning. Dette indebærer, at landmanden
regner med muligheden for at skifte erhverv.

I litteraturen (Bjerke 1950; Jørgensen 1972; Jørgensen og Jørgensen 1971; Larsen 1972) om det pågældende emne er det vederlag 1 og vederlag 5, der benyttes som aflønning til brugeren. Afskrivninger medregnes derimod ikke i restbeløbet i disse undersøgelser.

9. Som allerede figur 1 antyder, giver vederlag 5 umiddelbart bedre resultaterend med vederlag 1 beregnede regressor. Det forekommer dog ikke på forhånd særlig plausibelt, at landmanden med de nuværende beskæftigelsesmulighederskulle sin alternativaflønning som værende lig nul, hvorforvederlag ikke umiddelbart kan foretrækkes. Imidlertid forbedres resultaternei med vederlag 1, hvis der inddrages en særlig variabel til forklaring af forventningsskift i slutningen af 50'erne og slutningen af 60'enie, jfr. bl.a. pkt. 17. Specielt i forventningsmodeller kan det være begrundet og nødvendigt at eliminere store afvigelser fra det sædvanlige mønster med en dummy-variabel, Dt, når afvigelsen forekommer i perioder, hvor der er

mulighed for store ændringer i de fremtidige ydre forhold, og modellen i
øvrigt har en rimelig økonomisk begrundelse, jfr. Nørregaard Rasmussen
(1966) om autonomiproblematikken.

10. Som repræsentant (proxy) for forventningsudviklingen er det også forsøgt inddrage opnåede kapitalgevinster, Gt. Specielt for et så langvarigt investeringsgode som en landbrugsejendom kan kapitalgevinster på afgørende måde påvirke forventningerne til fremtiden og derfor indgå i køberens overvejelser. eller -tabet defineres her som forskellen mellem prisstigningen for bedriften og nettoinvesteringerne i løbende priser. Kapitalgevinster kun antages at påvirke købso verv ej eiserne, hvis de opnås i længere perioder. Derfor er kapitalgevinsten, der indgår i modellen, en vejet sum af de historiske kapitalgevinster. Den udvidede model bliver da:

(10.1)

De testede modeller har alle været en version af model (10.1), evt. med nulrestriktioner på nogle af koefficienterne. Der er dog også forsøgt med nogle få variable til beskrivelse af tilpasningsprocesser, f. eks. antal karle over 21 år pr. ejendom, men uden succes.

11. Såvel restbeløbet, Rt, som kapitalgevinsten, Gt, er beregnet som vægtede idet prisen på en landbrugsejendom ikke kan tænkes at være bestemt af alene øjeblikkelige forhold, jfr. pkt. 5 og 10. Vægtene er undergivet to restriktioner. For det første tillægges nyere forhold større vægt end ældre forhold. For det andet er vægtenes sum lig 1. Der er anvendt syv vægtfordelinger:

Jo højere vægtnummeret er, jo større vægt tillægges nyere forhold. Gt er kun
forsøgt sammenvejet efter vægtning 1, 2 og 3. Vægtnummeret anføres specielt
pkt. 17 nedenfor som hovedtegn for Rt.

C. Regressionsanalysen

12. Som det fremgår af figur 1, er ejendomspriserne steget regelmæssigt i
perioden 1944-70. Denne regelmæssighed kunne synes at lette analysearbejdet,da

det,dader relativt let kan findes relationer med en høj forklaringsgrad. Imidlertid er der - selv om de fundne relationer måske nok er gode i estimationsperioden ofte en risiko for, at de bryder sammen i fremtidige perioder. Hermed rejses hele autonomiproblematikken. Havde ejendomspriserne udvistskarpe ville relationens evne til at bestemme disse vendepunkteri give et vist udsagn om relationens autonomi. Standardproceduren, der anvendes til at sikre mindstekravene til en relationsautonomi, at basere relationens specifikation på den økonomiske teori.

Transformeres (10.1) til en relation i afvigelser, fås større udsving i de variable, men samtidig øges risikoen for, at det er tilfældige eller midlertidige forhold, der søges forklaret i det foreliggende tilfælde, idet der ikke ved denne tages hensyn til formen for ejendomsprisernes inerti³. Imidlertid foreligger der som nævnt heller ikke på forhånd nogen viden om denne transformations hensigtsmæssighed, evt. begrundet i det stokastiske leds egenskaber. Hvis det stokastiske led fulgte en Markov-kæde af første orden:

(12.1)

hvor Bt er et stokastisk uafhængigt led med middelværdi nul og konstant
varians, ville det være begrundet at transformere (10.1), så det stokastiske
led blev st:

(12.2)

Foretagne undersøgelser har imidlertid vist, at det stokastiske led ikke følger
en første og heller ikke en anden ordens Markov-kæde, se således pkt. 15.
Det er derfor valgt at estimere på de absolutte størrelser, jfr. relation (10.1).

13. Betydningen af valget af alternativaflønning til brugerens arbejdsindsats
for estimationsresultaterne fremgår af tabel 1.

Som det fremgår, er det ikke lykkedes at inddrage arbejdsløshedsrisikoen i alternativaflønningen. Årsagen kan enten være, at arbejdsløshedsrisikoen slet ikke indgår i landmandens overvejelse om erhvervsskift, eller også afspejler af vederlag 3 ikke med en tilstrækkelig tilnærmelse køberens af arbejdsløshedsrisikoen, hvilket er mere sandsynligt.

Forskellen mellem vederlag 4 og vederlag 5 er nettorenteudgifterne. Der
er ikke den store forskel mellem estimationsresultaterne, men den positive

---

3. Foretagne beregninger har også vist, at koefficientestimaterne til de forklarende variable er meget ustabile overfor denne transformation.

autokorrelation er mindre, når vederlag 5 anvendes fremfor vederlag 4. Da vederlag 5 desuden som nævnt ofte anvendes som landmandens aflønning i andre undersøgelser om ejendomsprisdannelsen, anvendes denne aflønning som det ene af de to alternativer for forudsigelsesperioden.

Det andet alternativ er vederlag 1. Dette vederlag er foretrukket fremfor vederlag 2, dels fordi Rt her i højere grad bidrager til forklaringsgraden, og dels fordi estimationsperioden bliver den samme, som når vederlag 5 anvendes.Desuden vederlag 1 beregnet ud fra ret detaljerede overvejelser og

beregninger. Dette valg er truffet til trods for, at autokorrelationen er større,
når vederlag 1 anvendes i stedet for vederlag 2. Denne forskel er imidlertid
også begrundet i den kortere estimationsperiode, når vederlag 2 anvendes.

14. Restbeløbene er blevet diskonteret hhv. med en konstant rente og den løbende effektive rente af en langvarig obligation. Estimationsresultaterne forringedes væsentligt, når diskonteringen med den variable effektive rente blev anvendt. Dette er måske ikke så overraskende; bl.a. kan sælgerpantebreve ejerpantebreve til en traditionelt bestemt rentefod gøre anvendelsen af en obligationsrente tvivlsom. Alle de anførte resultater er derfor i princippet på en konstant rentefod.

I regressionerne nedenfor er R_t dog ikke blevet multipliceret med en konstant da valget af konstantens størrelse ville være subjektivt, det eneste resultat af multiplikationen ville være, at koefficienten til Rt blev divideret med denne konstant. Ved fortolkningen af størrelsen af koefficienten til Rt må undladelsen af denne multiplikation haves i erindring.

15. Det stokastiske led har altid været positivt autokorreleret ide forsøgte regressioner, jfr. bl.a. tabel 1. Hvis hypotesen om ejendomsprisernes inerti er holdbar, må der forventes positiv autokorrelation i de relationer, der estifneres absolutte størrelser. Det er som nævnt også hver gang kommet til udtryk i estimationsresultaterne. Den positive autokorrelation er næsten ikke blevet reduceret ved estimation på relationer, hvor det har været forsøgt at beskrive det stokastiske led med en første og anden ordens Markov-kæde. Autokorrelationen følger ikke et så simpelt mønster⁴. Det må således erkendes, det ikke er lykkedes at beskrive ejendomsprisernes inerti på en helt tilfredsstillende måde. Dette får konsekvenser, når der skal forudsiges, idet forudsigelserne ikke bliver efficiente. Selv om der forudsiges for flere perioder, afvigelsen fra det bedste lineære skøn imidlertid ikke, da der ikke indgår laggede ejendomspriser som forklarende variable. Så denne konsekvens er heldigvis ikke så alvorlig.

16. Som nævnt i pkt. 11 er der forsøgt med syv vægtninger af Rt og tre for Gt- For Gts vedkommende er vægtning 1 altid anvendt i de nedenfor viste resultater. Estimationsresultaterne bliver bedst med denne vægtning, som desuden må foretrækkes af både teoretiske og statistiske årsager, idet den uvejede kapitalgevinst fra år til år pr. definition har en nær sammenhæng med ejendomsprisstigningen. Denne sammenhæng er en af årsagerne til, at Gt ikke anvendes som forklarende variabel i de endelige relationer til forudsigelser.Kapitalgevinsten i øvrigt ikke til en markant forbedring

---

4. Koefficientestimaterne er meget stabile overfor denne transformation, se således Johnston (1960, kap. 7).

af estimationsresultaterne. Beregningen af kapitalgevinsten i forudsigelsesperiodennødvendiggør af forudsagte ejendomspriser. Dette betyder,at manglende elimination af den positive autokorrelation ville få langt større betydning for forudsigelserne, jfr. pkt. 15.

Valget af vægtningen af Rt kan ikke træffes entydigt ud fra estimationsresultaterne, forklaringsgraden, R², falder, samtidig med at den positive autokorrelation formindskes som udtrykt ved DW-teststørrelsen⁵, når vægtnummeret For også at afprøve resultaternes følsomhed over for vægtningen Rt er der følgelig anvendt tre vægtninger af Rt i de relationer, der anvendes til forudsigelser.

17. Valget af alternativaflønning for brugerens arbejdsindsats blev truffet med udgangspunkt i de estimationsresultater, der er anført i tabel 1. Medens det var hovedformålet med tabel 1 at opstille holdepunkter for dette valg, vil formålet med de følgende estimationer direkte være at udgøre en af hovedkomponenterne forudsigelsen af den fremtidige ejendomsprisudvikling. Den ændring af forventningsstrukturen, som muligheden for indtræden i EF synes at have fremkaldt i slutningen af 60'erne er derfor søgt indføjet i de estimerede relationer, medens det ikke (bl.a. på grundlag af estimationsresultaterne) fundet nødvendigt at søge andre forventningsskift indføjet, når formålet er at forudsige ejendomspriserne. Estimationsperioden er stadig fra 1944-70.

Allerede af figur 1 fremgik det, at ejendomsprisudviklingen i slutningen af 60'erne næppe kunne forklares ved en vejet sum af restbeløb efter vederlag 1. De relationer, der ligger bag tallene i tabel 1 for vederlag 1, giver da også store positive residualer (dvs. forskelle mellem faktisk og estimeret ejendomspris ha) i slutningen af 60'erne. Det er nærliggende at knytte stigningen ejendomspriserne i denne periode - eller rettere det manglende fald i ejendomspriserne - til forventning om dansk indtræden i EF. Den 11. maj 1967 bemyndigedes regeringen til igen at optage forhandlinger om medlemskab EF. De herved skabte forventninger er søgt opfanget af en dummy, D67f, der er lig 1i årene 1967-70 og nul i årene 1944-66⁶. Følgende tre relationer vederlag 1 er anvendt til forudsigelser:

(17.1)

---

5. Betydningen af DW-teststørrelsen fremgår af Johnston (1960, kap. 7), ligesom DW-teststørrelsen omtalt (Paldam 1970) i en tidligere artikel i dette tidsskrift.

6. Dummyen D67 er således forskellig fra den dummy, der er anvendt i relationerne efter tabel 1. Tallene fra (17.1) kan derfor ikke sammenlignes med tallene i tabel 1 for vederlag 1 med koefficientrestriktionen = 0. Relation (17.4) er derimod grundlaget for tallene i tabel 1 for vederlag 5 med koefficientrestriktionerne y = 6 = 0.

(17.2)

(17.3)

Anvender man i stedet vederlag 5, er det ikke fundet nødvendigt at indføre
dummy for forventningsskift, jfr. estimationsresultaterne i tabel 1.
Følgende tre relationer efter vederlag 5 er anvendt til forudsigelser:

(17.4)

(17.5)

(17.6)

Det må være berettiget med de viste resultater at drage den konklusion,
at den historiske prisudvikling for landbrugsejendomme er forklaret med en
tilstrækkelig tilnærmelse, så forudsigelser vil være berettiget.

D. Forudsigelser af ejendomsprisudviklingen

18. Forudsigelsen af ejendomsprisudviklingen falder ito etaper. Den første Omfatter årene 1971 og 1972, hvor den markedspolitiske situation er uændret, mens den anden etape omfatter årene 1973-78, hvor det som anført i pkt. 1 antages, at Danmark indtræder i EF. Overgangsperioden ved indtræden i EF ophører ved udgangen af året 1977; nedenfor er ejendomspriserne i 1978 søgt forudsagt.

Ejendomsprisudviklingen i årene 1971 og 1972 bestemmes ud fra relationerne idet de hertil hørende variable er kendt for 1971, mens de tilsvarende variable er søgt skønnet for 1972, jfr. tabel 2. Dumyen D67 sættes også lig 1 i årene 1971 og 1972, hvor den markedspolitiske situation endnu er uændret.

De således beregnede ejendomspriser for 1972 tages som udgangspunkt
ved opgørelsen af ejendomsprisstigningen frem til 1978.

19. Det kritiske punkt i forudsigelsen af ejendomsprisudviklingen er, i
hvilket omfang ejendomskøberne og -sælgerne vil skifte eller allerede har
skiftet forventningsstruktur.

Hvis den hidtidige ejendomsprisudvikling søges forklaret ved hjælp af restbeløb opgjort med anvendelse af vederlag 1, har der som allerede nævnt været behov for at indføje en variabel, der giver udtryk for et skift i forventningerne, pkt. 17. Dette skift i forventningerne (eller den af de i EF garanterede minimumspriser afledte fremad rettede økonomiske horisont.för ejendomskøberne og -sælgerne) er sogt inddraget i beregningerne ved at ændre A^rægtningen af Rt fra en bagud- til en fremadrettet vægtning. Denne faseforskydning er begrundet i det forventningsskift, der er søgt opfanget med D67j. I konsekvens heraf er den ejendomsprisstigning, der allerede er konstateret følge af forventningerne om optagelse i EF, søgt elimineret ved i relationerne (17.1-17.3) at sætte dummyen D 67( lig nul i perioden 1973-78.

Som alternativ til denne fremgangsmåde anvendes relationerne (17.4-17.6) til en fremskrivning af ejendomsprisudviklingen, hvor R_t beregnes på samme måde til forudsigelse som i perioden 1944-72. Alternativerne er i det hele taget søgt valgt på en sådan måde, at fremskrivningen af ejendomsprisudviklingen på så forskellige metoder som muligt. Ejendomsprisernes følsomhed for forskellige antagelser er således søgt afgrænset.

20. For årene 1973-78 er det forsøgt at bestemme den stigning i restbeløbet, der følger af prisgevinsten på landbrugsprodukterne ved indtræden i EF. Der foruds:ettes således uændret produktion og produktionsudrustning. Desuden det, at prisudviklingen for produkterne baseres på de nuværende efter de regler, der er fastlagt i Tiltrædelsestraktaten. Der er således ikke taget højde for muligheden af prisforhøjelser for landbrugsprodukter EF, en mulighed, der omtales i Tiltrædelsestraktaten. Tilsvarende forudsættes priserne for produktionsfaktorerne uændrede.

I en endnu ikke afsluttet undersøgelse har Markedssekretariatet foreløbigt beregnet landbrugssektorens gevinst ved indtræden i EF. Gevinsten er beregnetsom af salget ud af landbruget og forskellen mellem EFmarkedspriserneog hertil svarende danske producent-noteringer. De danskepriser taget fra nov.-dec. 1971, mens EF-markedspriserne er beregnet efter det nylige EF-forlig. 1 de senere måneder er priserne for okse- og kalvekødsteget væsentligt, idet landmændene bl.a. i forventning om de bedre prisvilkår i EF har formindsket det løbende udbud. Indtjeningsforbedringenved vil derfor med de helt aktuelle priser som udgangspunktblive mindre end iflg. Markedssekretariatets beregninger. Dette medfører imidlertid ikke, at ejendomsprisberegningerne skal korrigeres, men alene, at den prisgevinst og dermed den ejendomsprisstigning, som EF-tilslutningkan æren for«, bliver noget mindre. I Markedssekretariatets beregningerer

regningererder ikke taget hensyn til muligheden af en produktionsforøgelse
og ej heller til gevinsten ved en anden produktionssammensætning, svarende
til KF-priser. Følgelig undervurderes gevinsten.

21. Den danske landbrugsstøtte kan ikke opretholdes i sin nuværende form ved indtræden i EF, da Danmark i så fald er forpligtet til at følge de fælles markedsordninger. Det er der taget delvis hensyn til i Markedssekretariatets beregninger idet subsidier, der indgår i producent-noteringerne, er inkluderet i de hertil svarende danske producentpriser. Hertil kommer andre former for produktorienteret støtte, som her forudsættes at falde bort uden at blive konverteret andre støtteformer, f. eks. mælketilskuddene. Desuden antages det bl.a., at refusionen af den amtskommunale grundskyld bortfalder fuldt ud. I alt antages det, at gevinsten skal reduceres med 900 mill. kr. på årsbasis i form af bortfalden landbrugsstøtte. Nettogevinsten pr. ha er simpelthen beregnet den totale nettogevinst pr. ha dyrket landbrugsjord. Ovenstående beregninger er sammenfattet i tabel 3.

22. Forløbet af ejendomsprisudviklingen i overgangsperioden 1973-77 - betinget af landbrugssektorens prisgevinst ved indtræden i EF - kan kun bestemmes så stor usikkerhed, at der alene bringes tal for 1978, det første år med fuldt medlemskab af EF. På dette tidspunkt er pristilpasningen på landbrugsprodukterne tilendebragt. I betragtning af overgangsperiodens længde og de EF-garanterede minimumspriser på landbrugsprodukter forekommer sandsynligt, at hovedparten af prisstigningen kommer i overgangsperiodens år. Indførelsen af dummyen D67t i relationerne (17.1-17.3) også i denne retning.

Når relationerne (17.1-17.3) anvendes, er størrelsen af Rt i 1978 upåvirket
af vægtnummeret, idet der som nævnt i disse tilfælde anvendes en fremadrettetvægtning,

rettetvægtning,og fra og med 1978/79 er restbeløbene efter de valgte forudsætningerkonstante, pkt. 20. Derimod er koefficienten til Rt afhængig af vægtningen af Rt. Dette skyldes bl.a. trenden i de betragtede tidsserier. Koefficienten til Rt er størst efter vægtning 1, og når den fremadrettede vægtningaf anvendes til forudsigelsen af ejendomspriserne, er den sandsynligvis for høj, selv om dummyen udgår. Forudsigelsen efter vægtning 1 må således betragtes som overkantsskøn, mens forudsigelsen efter vægtning7 betragtes som underkantsskøn. Størrelsen af koefficienten til D67t trækker i samme retning.

Ejendomsprisstigningerne efter relationerne (17.4-17.6) må alle antages at ligge i underkanten af det plausible, idet Rt i 1978 beregnes på tilsvarende måde som i estimationsperioden. EF-prisgevinsten er derfor ikke kommet fuldt ud til udtryk i Rt i 1978. Det er ikke videre sandsynligt, at ejendomskøbere -sælgere vil bevare denne adfærd, der er søgt udtrykt ved den bagudrettede af Rt, i den nye situation. Beregningerne er sammenfattet i tabel 4.

Landbrugssektorens nettogevinst vil efter forudsætningerne i dette papir udløse prisstigninger på landbrugsejendomme, der efter udløbet af overgangsperioden andrage mellem 33-86 pct. pr. ha. Middeltallet er 50 pct., jfr. tabel 4.

Den af EF udløste prisstigning på landbrugsejendomme kan imidlertid i forbindelse med beregningerne på grundlag af (17.1-17.3) siges at være større end anført i tabel 4, idet forventningerne om indtræden i EF allerede har udløst jfr. inddragelsen af D 67« i relationerne (17.1-17.3). Var disse prisstigninger ikke allerede udløst, ville prisstigningerne i 1978 efter disse relationer (med D 67« lig nul også i perioden 1967-72) have været hhv. 145, 124 og 102 pct.

23. Resultatet af den foretagne undersøgelse synes herefter at være, at indtræden EF ikke blot vil betyde væsentlige indkomstforbedringer, men også betydelige kapitalgevinster for de nuværende ejendomsbesiddere. En stigning ejendomsprisen pr. ha på 40 pct. svarer til en kapitalgevinst på ca. 100000 kr. for en gennemsnitlig ejendom på godt 20 ha.

Endelig skal det fremhæves, at det alene er den produktprisbestemte ejen-

domsprisudvikling, der er søgt afgrænset. Den ejendomsprisudvikling, der skyldes et større kapitalapparat og/eller ændrede priser på de forklarende variable i forhold til det kendte udgangspunkt, er ikke inkluderet i forudsigelserne. regnes således med »faste« priser på de forklarende variable ved forudsigelsen m.h.t. den af tilslutning til EF betingede ejendomsprisudvikling.

Hvis Danmark ikke indtræder i EF pr. 1. januar 1973, vil problemstillingen
være en helt anden. Dette alternativ skal ikke undersøges her.

LITTERATUR

Bjerke, K. 1950. Omsætningen og salgsprisen for landejendomme 1902-1942. Kjøbenhavn.

Jørgensen, A. 1972. Landbrugets ejendomspriser. Ugeskrift for Agronomer og Hortonomer, nr. 7.

Jørgensen, A. og N. C. Jørgensen. 1971. Nogle faktorers indvirkning på ejendomspriserne i landbruget.
Det landøkonomiske Driftsbureau, Memorandum, nr. 3. København.

Larsen, A. 1972. Fællesmarkedet og ejendomspriserne. Ugeskrift for Agronomer og Hortonomer,
nr. 1-2.

Nørregaard Rasmussen, P. 1966. Om økonomiens metode. København.

Paldam, M. 1970. Udenrigshandelen som konjunkturindikator. Nationaløkonomisk Tidsskrift 108:
46-64.