DET emne, jeg skal beskæftige mig med, er så omfattende, at det er vanskeligt
gøre rede for indenfor rammen af et foredrag. Realkrediten
spænder over to felter med en så forskellig problemstilling, at lån i landejendomme
lån i byejendomme må behandles hver for sig.

Lån i landejendomme.

Kreditforeningerne har i den senere tid været genstand for megen kritik. er, forsåvidt angår lån i landejendomme, et regelmæssigt tilbagevendende som har sin ganske bestemte plads i konjunkturforløbet. en højkonjunktur nærmer sig kulminationen, sætter kritiken ind med stor styrke, og den forstummer, når kurven vender og begynder at pege nedad. Det hænger sammen med en grundforskellig indstilling hos långiver og låntager. Kreditforeningerne giver uopsigelige annuitetslån med lang løbetid og kan derfor i deres långivning ikke tage hensyn til forbigående i konjunkturerne og de deraf betingede bevægelser i ejendomspriserne. derimod synes forbavsende hurtigt at komme under indflydelse af den rådende tendens i den økonomiske udvikling. Når vi 4—54_—5 år i træk har haft en god høst og gode priser, disponerer de, som om denne tilstand var permanent, og omvendt når det går den anden vej. Det er den gamle historie om, at menneskene er tilbøjelige til at overdrive håb såvel som i frygt. Deri har vi forklaringen på, at forståelsen for kreditforeningernes lånepolitik svigter i opgangstider.

Vi har måttet stå for skud også fra nationaløkonomerne. Deres behandlingaf følger ligeledes andre tankebaner end realkreditfolkenes.Vi her, om jeg så må sige, den rene økonomiske tanke på flugt over støvet, uden smålig fordybelse i de konkrete omstændigheder, medens vi stadig må tænke på ikke at skræve videre, end bukserne kan nå. Under den senere tids diskussion har man fra førende nationaløkonomiskside stærkt fremholdt det produktive synspunkt i spørgsmålet om landbrugets kapitalbehov og delvis også i spørgsmålet om ungdommens adgang til jorden, at man er tilbøjelig til at overse grænserne for, hvad

---

1) Foredrag i Nationaløkonomisk Forening den 26. marts 1954.

kreditforeningerne kan yde. Hvor denne grænse ligger, er et spørgsmål, som i det følgende skal blive gjort til genstand for en nærmere undersøgelse.Men nu finder jeg anledning til at slå fast, at vel skal kreditforeningernetil tid give de størst mulige lån; men de må tillige disponere således, at deres solvens ud i fremtiden er sikret. Derimod læggerjeg vægt på likviditeten. Hvis kreditforeningerne under en landbrugskrise skulle komme i likviditetsvanskeligheder, må det blive nationalbankensog sidste instans statens opgave at genoprette deres likviditet.Men må vi selv stå inde for. Overfor dette hovedsynspunkt må alle andre hensyn vige.

Når der spørges, om kreditforeningerne kan give væsentlig større lån i landejendomme, end de gør nu, må svaret afhænge af to ting, nemlig en bedømmelse af landbrugets stilling under skiftende konjunkturer og de vilkår, under hvilke realkrediten virker hertillands.

I den første menneskealder efter kreditforeningsinstitutionens indførelse Danmark ansås lån i landejendomme for bedre sikret end lån i byejendomme. var en af grundene til oprettelsen af en særlig creditkasse for landejendomme i østifterne i 1866. Denne opfattelse havde en tidsbestemt Den gamle jydske købstadkreditforening var kommet i vanskeligheder som følge af usolide vurderinger og brudt sammen under handelskrisen i 1857. På den anden side var landbruget både med hensyn til produktion, afsætning og priser præget af en stabilitet, som vi ikke kender I 80erne og 90erne skete der et afgørende brud på denne udvikling. billige korn fra U. S. A., Rusland og Argentina påførte landbruget de gamle kulturlande en dybtgående og langvarig krise. Danmark klarede sig ud af denne krise ved er. omlægning af driften til fremstilling af forædlede landbrugsvarer. Men tilbage blev, at dansk landbrug var inddraget verdensøkonomien og blevet afhængigt af de økonomiske forhold og den økonomiske politik i andre lande.

Årene op til 1914 var præget af solid fremgang for det danske landbrug. Men derefter fulgte en kaotisk tid med voldsomme svingninger i de økonomiskeforhold. som havde været en stabiliserende faktori foregående epoke, var sprængt, og forsøg på at genoprette den gjorde kun ondt værre. Aftagerlandene er stærkt svækket af to verdenskrige.Den på levnedsmidler, som den sidste krig efterlod, havde landbruget af grunde, som der ikke her skal gøres rede for, ikke mulighederfor udnytte. Takket være gunstige klimatiske forhold, en bedre råstofforsyning, betydelige tekniske fremskridt og en delvis udjævning af skævheden i bytteforholdet har landbrugerne alligevel haft en række gode år. Men nu er produktionen rundt om i verden genoprettet, og idag står vi overfor et overskudsproblem, som bringer 30erne i erindring. Det forekommer mig, at situationen idag minder om forholdene i 1929, da et fald i foderpriserne i forhold til flæskepriserne førte til en voldsom stigningi

ningisvineproduktionen, som i det følgende år slog bunden ud under flæskepriserne.

Selvom de fremskridt, der er sket i produktionstekniken, delvis er af strukturel karakter, vil jeg næppe møde modsigelse, når jeg påstår, at landbruget er og bliver et konjunkturfølsomt erhverv. Det er da også værd at lægge mærke til, at man i landbokredse imødeser den nærmere fremtid med bekymring.

Det danske kreditforeningsvæsen er opbygget i en tid med en forholdsvis økonomisk udvikling. Realkreditens organisation forudsætter også vis stabilitet i de økonomiske forhold. Den er ikke mere tilstede, og deraf burde man i hvert fald drage den slutning, at de ændrede forhold kræver en hurtigere amortisation af lånene. Hvad angår udmålingen af lån i landejendomme, så er de stærke konjunktursvingninger ikke det eneste der maner til forsigtighed.

Når man ser et moderne landbrug i fuld drift, er det vanskeligt at forestille hvorledes ejendommen vil se ud den dag, den kommer til tvangssalg, jeg finder anledning til at understrege, at det er de priser, der kan opnås på tvangsauktion i en nedgangstid, der er bestemmende for, hvor store lån der kan ydes. Det er i denne situation og kun i den, at belåningen stå sin prøve.

Inden det kommer så vidt, har ejeren forsøgt alle muligheder for at skaffe penge. Besætningen forringes og erstattes ofte for en væsentlig del med kontraktdyr. Om driftsinventaret gælder noget lignende, omend ikke helt i samme grad. Desuden vil bygningerne som regel være mere eller mindre forsømt og jorden i en dårlig driftstilstand. Det er altså, økonomisk en helt anden ejendom, man står overfor, end den, man i sin tid gav lån i, og da de bestanddele af en landbrugsejendom, som er udtryk for driftskulturen, idag udgør en væsentlig større del af den samlede ejendomsværdi i gamle dage, er forringelsesmulighederne også tilsvarende

Medens de til grund for belåningen liggende værdier således har en betænkelig til at skrumpe ind, når rentabiliteten svigter, har lånene til gengæld en tendens til at svulme op indtil det ukendelige. Her er der brug for en ligeså levende fantasi, når man skal danne sig en forestilling den belastning, et kreditforeningslån kan komme ud for på en tvangsauktion. Jeg tænker på de privilegerede hæftelser, som skydes ind foran pantegælden.

Allerede under landbrugskrisen i 30erne kunne de privilegerede fordringerved over landejendomme udgøre 40^—50 % af ejendomsskylden,og landbruget atter skulle komme ud for alvorlige økonomiskevanskeligheder, vi regne med en endnu større fortrinsbelastning.I måned ifjor blev en mellemstor gård i Åbenrå amt med temmelig let, tildels vandlidende jord og gode bygninger stillet til tvangssalg.Besætning

salg.Besætningfandtes ikke på ejendommen, og inventaret havde væsentligemangler. denne sag blev de privilegerede fordringer opgjort til 44.300 kr., svarende til 75 % af ejendomsskylden og henved 90 % af et normalt kreditforeningslån. Der var altså i realiteten på det nærmeste tale om en fordobling af kreditforeningslånet.

Hvad var det så for fordringer, vi måtte respektere ved denne auktion? Det var grundforbedringslån, høstpantebreve, folkelønninger, ejendomsskatter, auktionsomkostninger, og dertil kom brugelighedsomkostninger et beløb af henved 20.000 kr., idet det havde været nødvendigt tage ejendommen til brugelighed for at opretholde driften.

Ligesom bodmerilånene har umuliggjort opbygningen af en organiseret realkredit for skibe, er man nu godt på vej tii at undergrave reaikrediten for landejendomme, og ansvaret herfor påhviler lovgivningsmagten. Hvis kreditforeningerne atter skal sættes istand til at løse deres opgave på en for landbruget tilfredsstillende måde, må adgangen til at skyde prioriteter ind foran pantegælden begrænses væsentligt. Herom kan der blive tale på 3, måske 4 punkter.

Erfaringen viser, at grundforbedringslånene kan løbe op i meget store summer, og det er ikke tilstrækkeligt at henvise til, at de ved disse lån muliggjorte grundforbedringer som regel medfører en forøgelse af ejendommenes ¹) af mindst samme størrelse som lånet. Vi giver nemlig ikke 100 % af værdien i lån og derfor heller ikke af en værdiforøgelse. den anden side vil vi gerne stille os så imødekommende som muligt overfor de her omhandlede lån, fordi de i høj grad tjener produktive Landbrugsministeriet er i den senere tid, hvor der er lule vm større grundforbedringslån i forhold til ejendomsskylden, kommet ind på at spørge kreditforeningerne om deres stilling til sagen. Her er man inde PÅ „¦- L-r.^. (ri.^c f"~^«i 4-il «r« P'-i" r.ll^. T»r>,.+ <,»- +\lf T-r> Aocfillciirio. nrrltx vt^jj Kan ijJIC iii_/iii til \^li AWi ciai^ uai l^i liiiiuuojiliivhuv/ v/iu ning. Når kreditforeningerne på denne måde får hånd i hanke med grundforbedringslånene, de kunne hindre en alt for kraftig udnyttelse af fortrinsretten på dette område og eventuelt henvise debitor til at gennemføre planlagt grundforbedring i to tempi.

Ganske anderledes stiller det sig med hensyn til høstpantebrevene, idet der her ikke er tale om en varig forbedring af ejendommen. Adgangen til fortrinsret i høsten for gæld, der stiftes til anskaffelse af såsæd, frø og kunstgødning, blev i sin tid givet som en nødhjælp til landbruget i det allerværste kriseår (1932). I kraft af inertiens lov, men i strid med alle forudsætninger, er denne kriseforanstaltning uden hensyn til tiderne blevetfornyet efter år. I 1942 blev fortrinsretten udvidet til at omfatte også læggekartofler, hvilket kan betyde meget på de lettere jorder, og i 1951, altså på det tidspunkt, da landbruget havde den højeste forrentningsprocent,blev

---

1) Om handelsværdien stiger tilsvarende, må anses for tvivlsomt.

procent,blevloven gjort permanent — efter henstilling fra de samvirkendekøbmandsforeninger!

Under forhandlingerne om lovforslaget på rigsdagen blev det udtalt, at loven ganske vist ikke var nødvendig for at få jorden tilsået. For det blev den alligevel, og det er rigtigt. Men når der også i de gode år var en del landbrugere, der benyttede den i loven givne adgang til betalingshenstand, gjorde loven nytte, og den var jo ikke til skade for nogen. Hertil skal jeg blot bemærke, at der ved den ovenfor omtalte tvangsauktion over en gård i Åbenrå amt var to høstpantebreve på tilsammen 10.872 kr., og at panthaverne ejendommen led en dertil svarende skade.

Jeg har her en statistik over høstpantebreve for året 1953 i tre jurisdiktioner, tilnærmelsesvis dækker det gamle Haderslev amt. I dette område var der i det nævnte år tinglyst 598 høstpantebreve til et samlet beløb af 2.157.532 kr. Deriblandt var der en del meget store beløb. Når det er sådan i et år med en udmærket rentabilitet, hvordan vil det så blive, når landbruget kommer ud for et alvorligt tilbageslag i konjunkturerne? Og hvilke konsekvenser vil det få for kreditforeningerne? Man er da også ved at komme i tanker om, at det af hensyn til realkrediten kan blive nødvendigt ophæve loven om fortrinsret i høsten. Men denne erkendelse kommer lovlig sent, nemlig på et tidspunkt, da penge er ved at blive knappe indenfor landbruget, og mange landbrugere har indrettet sig efter at kunne benytte denne ekstraordinære kreditkilde, som ved lov er gjort permanent. Den måde, hvorpå denne sag er behandlet, er alt andet end flatterende for lovgivningsmagten.

Der kan dernæst være grund til at nævne, at fortrinsretten for ejendomsskatter skade må kunne reduceres fra to til et år, idet der i løbet af et år fra forfaldsdagen vil være tilstrækkelig tid til at foretage udpantning for skatterestancer.

Jeg kan heller ikke se det rimelige i, at folkelønninger stadig er privilegerede. er en arv fra den gamle tyendelov af 1854. Men i de siden da forløbne 100 år er der sket så gennemgribende ændringer i landbrugets økonomiske struktur, at der ikke er nogen grund til at opretholde de gamle sædvaner med udbetaling af lønninger halvårsvis, og dermed ville baggrunden for den her omhandlede fortrinsret bortfalde. Noget tilsvarende da heller ikke i andre erhverv. En kraftig begrænsning af dette realkrediten ganske uvedkommende panteprivilegium ville i hvert fald være på sin plads.

Dersom vi atter skulle få en landbrugskrise, kan vi endvidere regne med,
at der ligesom i 30erne vil blive givet lovhjemmel for henstand med betalingen
restancer til prioritetshavere i landejendomme.

Det må stå klart for enhver, at kreditforeningerne ved fastsættelsen af
lån i landejendomme må tage hensyn til den forringelse af deres prioritetsstilling,som

tetsstilling,somde privilegerede panterettigheder indebærer. Men da vi ikke på forhånd kan vide, hvilke ejendomme der vil blive gjort til genstandfor sådan fortrinsbelastning, må resultatet blive en sænkning af hele låneniveauet til skade for de låntagere, som ikke gør brug af panteprivilegierne.En af fortrinsrettighederne som ovenfor omtaltvil gengæld sætte kreditforeningerne istand til at give større lån.

Der er — for at rekapitulere — tre hovedkilder til tab på lån i landejendomme: en svigten af landbrugets rentabilitet og det derved fremkaldte tryk på ejendomspriserne, 2) muligheden af en forringelse af ejendommenes navnlig med hensyn til besætning og inventar og 3) de privilegerede som efterhånden har antaget et helt uoverskueligt

Kreditforeningerne giver, så vidt jeg er underrettet, for tiden (4 %) lån i landejendomme svarende til 35_—37 % af værdien med besætning og inventar. er muligt, at vi kan strække os lidt videre. Men større ting kan der efter min mening ikke blive tale om, så længe realkrediten er undergivet vilkår, som der her er gjort rede for.

Men større lån er jo det, man kræver af kreditforeningerne. Der kan
derfor være grund til at undersøge, hvorvidt og hvorledes dette krav kan
tænkes honoreret.

Ifølge kreditforeningsloven må besætning og inventar ved direktionens fastsættelse af låneværdien kun sættes til 10 % af værdien af jord og bygninger. er de under landbrugskrisen i 30erne høstede erfaringer, der er nedfældet i denne bestemmelse. Men løsøret til en landbrugsejendom repræsenterer idag så store værdier, at man finder 10 %-reglen ganske urimelig. lårs end målingen fremgår af en helhedsbetiaglniiig af den pågældende tror jeg ikke, kreditforeningerne vil modsætte sig en ophævelse af denne bestemmelse.

For at åbne nye lånemuligheder for landbruget er man kommet ind på den tanke at udskille det til en landejendom hørende løsøre til selvstændigbelåning. fra den betragtning, at besætning og inventar plejer at være stærkt reduceret, når en landejendom stilles til auktion, kan jeg som realkreditmand ikke have meget at indvende imod en sådan ordning, forudsat at den gennemføres forsvarligt. Men jeg venter mig på den anden side heller ikke noget af denne låneform. En særskilt belåning af løsøret forudsætter for det første en effektiv kontrol med de pantsatte effekter. Et landbrug er en levende organisme, som regelmæssigt udskiller produkter.Det derfor allerede under normale forhold være vanskeligt nok at afgøre, hvor man vil sætte grænsen for ejerens dispositionsfrihed. Virkeligevanskeligheder dog kun opstå i en nedgangstid. Når rentabilitetenindenfor svigter, sættes den proces igang, som fører til en forringelse af besætning og inventar, og overfor den under forholdenes

tryk fremadskridende afklædning af ejendommene kan kontrollen let kommetilkort. en depression kan det blive nødvendigt at tage visse psykologiske og politiske hensyn, som vanskeliggør indgreb, så længe debitorikke kørt definitivt fast. Erfaringen viser nemlig, at der i krisetideropstår »bevægelser« blandt landbrugerne til værn for kriseramtestandsfæller.

Likviditeten er ret anspændt indenfor store landbokredse, og hvis der oprettes kreditinstitutioner, som har til formål at give lån mod pant i løsøret, de få kraftigt tilløb af forgældede landbrugere. At knytte et solidarisk til en sådan udlånsvirksomhed, må jeg efter de erfaringer, vi har gjort med driftslåneforeningerne, anse for meget betænkeligt. Når der heroverfor henvises til indkøbsforeningerne for mindre jordbrugere, er der to ting, man ikke må overse: landbruget har nu i mange år haft gode kår, og dertil kommer, at de nævnte foreninger beholder ejendomsretten de indkøbte løsøregenstande, indtil de er betalt. Noget tilsvarende der næppe kunne blive tale om her, i hvert fald ikke i første omgang, det må anses for udelukket, at landbrugerne sælger besætning og inventar for at købe nye husdyr og maskiner gennem løsøre-kreditinstitutet.

Det kan tillige volde vanskeligheder at få besætningen og inventaret frigivet pantet for de bestående prioriteter. Jeg tænker her ikke så meget på kreditforeningerne som på efterpanthaverne, og de landbrugere, som har brug for en kredit af den her omhandlede art, vil som regel have en betydelig pantegæld. At anvende tvang i dette forhold kan der dog vist ikke blive tale om, hvis man ikke helt vil undergrave den til tinglysningsvæsnet retssikkerhed. Den er i forvejen stærkt rystet af panteprivilegierne.

Hvis man ønsker at give realkrediten større slagkraft, bør man efter min mening gå andre veje. Kreditforeningerne vil kunne sætte låneniveauet dersom adgangen til at skyde prioriteter ind foran pantegælden begrænses som ovenfor nævnt. Derudover gående reformbestræbelser må henvises til 11. prioritetsplanet. Dette må ikke forstås således, at jeg tiltror hypotekforeningerne evne til at give væsentlig større lån. Landhypotekforeninger mig bekendt, ikke i andre lande end Danmark, og deri ser jeg et udtryk for den opfattelse, at der ikke er nogen sikker realkreditbasis et normalt kreditforeningslån. De erfaringer, vi gjorde med Jydsk Landhypotekforening under landbrugskrisen i 30erne, peger i samme Når jeg ikke desto mindre mener, at en større samlet realkreditbelåning ud over, hvad der kan nås ved en begrænsning af fortrinsrettighederne må søges realiseret gennem landhypotekforeningerne, er forklaringen den, at jeg ser en mulighed for en udvidelse af hypotekforeningernes gennem en efter formålet afpasset form for statsstøtte.

En statsgaranti for landhypotekforeningsobligationerne kan ventes at få heldige virkninger i flere retninger. Den vil uden tvivl have en gunstig indflydelse på kurserne. Dernæst vil det være en betryggelse for kreditforeningerne have 11. prioritetsinstitutioner i ryggen, som er handledygtige en krisetid. En sådan rygdækning vil betyde en styrkelse af kreditforeningernes til at give lån i landejendomme. Efter min mening er der mere realitet i en sådan udbygning af realkreditsystemet end i en særskilt belåning af løsøret.

Lån i nybyggeri.

Landejendomme og byejendomme er panter af helt forskellig karakter. Landbruget er et erhverv, et beboelseshus et varigt forbrugsgode. Landbrugsarealet en given størrelse, som ikke forøges men tværtimod år efter år indsnævres lidt, og noget lignende gælder — trods oprettelsen af husmandsbrug ved udstykning — om antallet af landbrugsejendomme. Lejlighedernes antal derimod forøges til stadighed ved nybyggeri i takt med det voksende boligbehov. Det danske landbrug er i høj grad afhængigt udlandets efterspørgsel efter dets varer og derfor vanskeligt at hjælpe, når denne efterspørgsel svigter. På boligmarkedet holder både udbud efterspørgsel sig indenfor landets grænser. Derfor er bygge- og boligspørgsmål i en ganske anden grad tilgængelige for regulering fra det offentliges side end landbrugets produktion og afsætning. Regulerende indgreb kan blive nødvendige under ekstraordinære forhold, som hæmmer f. eks. under og efter en krig. Overproduktion af boliger vil derimod som regel ikke kræve særlige foranstaltninger, idet forholdene, være befolkningstilvæksten, som koncentrerer sig i byerne, ret hurtigt trækker sig i lave. Som eksempel herpå kan nævnes byggekrakket København i 190 S, da 10.000 lejligheder stod tomme. Realkreditinstituterne hovedstaden forblev praktisk talt überørt af denne krise. Kun Københavns Hypotekforening led tab, der er værd at nævne.

Ifølge loven må et kreditforeningslån i et beboelseshus ikke overstige 60 % af ejendommens værdi i handel og vandel. Hvorledes udfindes så handelsværdien? Herpå vil mange — også indenfor realkreditens verden — svare, at det sker ved en kapitalisation af den leje, som kan påregnes på længere sigt. Det er ikke helt rigtigt. Lejen er et vigtigt led i rsagsrækken,men sidste instans bestemmende er den ikke. Der vil blive bygget,så de nye huse kan sælges til priser, som dækker fremstillingsomkostningerne.Viser sig, at der er bygget for meget, vil lejen som følge af det store udbud falde og dermed også den pris, til hvilken et nybyggethus sælges. Følgen er, at byggeriet må indskrænkes, indtil det voksende boligbehov driver lejen og dermed også handelsværdien op i et niveau, som animerer til udvidelse af byggevirksomheden. Men lejen påvirkes tillige af bevægelserne i markedsrenten, som atter er bestemmendefor

deforden faktor, med hvilken nettolejen skal kapitaliseres. Sammenhængenkan
korthed udtrykkes således:

Kapitallisationsfaktor X leje1) = anskaffelsessum

Heraf følger, at

og da

får vi

Lejen er proportional både med anskaffelsessum og rentefod, d. v. s. at den stiger og falder med bevægelserne i anskaffelsesomkostningerne og i rentefoden. Lejen er altså ikke den bestemmende faktor, men en afledt størrelse, bestemt af andre faktorer. Og ganske bortset fra den indflydelse, renten har på lejen og dermed på afkastningsværdien, må handelsværdien lidt længere sigt tilpasse sig de normale byggeomkostninger, og i et frit boligmarked vil bevægelserne i den således bestemte handelsværdi — omend med nogen træghed — forplante sig til hele boligmassen.

Men det er snart længe siden, vi har haft et frit boligmarked. Byggestøttelovgivningen forbindelse med huslejestoppet har skabt en hel lagkage af huslejeniveauer, som påvirker ejendomspriserne. Foruden de ulemper, som hele denne kunstige tilstand afføder i andre retninger, har den bragt en betydelig usikkerhed ind i kreditforeningernes arbejde. Dette har direktør med rette fremhævet stærkt i et foredrag om statsfinanciering realkredit, som han for fire år siden holdt her i Nationaløkonomisk Men vi må til enhver tid gøre dagens gerning under de vilkår, der bydes realkrediten.

Da kreditforeningerne giver uopsigelige, svagt amortisable annuitetslån,
vi søge at danne os et begreb om, hvorledes forholdene på boligmarkedet
udvikle sig et godt stykke frem i tiden.

Blandt nationaløkonomerne synes der at være enighed om, at byggepriserne kan falde nævneværdigt. Det ville nemlig forudsætte en nedgang lønningerne, som må anses for ganske usandsynlig. Heroverfor vil jeg henvise til erfaringerne fra mellemkrigstiden. I 1920 var byggepristallet etagebyggeri i hovedstaden oppe på 337, når 1914 sættes lig 100, men faldt stærkt i de følgende to år. Efter en ny stigning under inflationen 1923_—24, efterfulgt af et nyt fald som følge af kronestigningen, nåedes bunden i 1932 med et byggepristal på 152.

Jeg er klar over, at en deflationspolitik som den, der blev ført omkring

---

1) den gennemsnitlige nettoleje.

midten af 20erne, ikke vil blive gentaget. Men jeg mener tillige, at det dybe fald i byggepriserne ikke kan forklares ved kronestigningen alene. Andre årsager har været med i spillet, og med hensyn til den fremtidige udvikling finder jeg anledning til at bemærke følgende:

Når man er oppe på en så høj beskæftigelsesgrad i byggefagene, at der kun er én arbejdsløs murer i landet, er lønningerne ude for et sådant pres, at de må give efter, når byggevirksomheden tager af. Fra 1920 til begyndelsen af 30erne faldt arbejdslønnen (den gennemsnitlige timefortjeneste industrien) ca. 30 pct. Men byggepriserne viser en væsentlig større nedgang. Faldet i de øvrige byggeomkostninger må altså have været meget betydeligt.

Der kan ikke være tvivl om, at entreprenører og håndværkere profiterer kraftigt af den forcerede byggevirksomhed. De former, licitationsvæsenet har antaget, er absolut ikke egnet til at billiggøre byggeriet, og de vil næppe kunne opretholdes i en nedgangstid. Hvad angår det mindre byggeri, der i en tid med større ledighed endvidere ske det, at arbejdsløse svende vil etablere sig som småmestre, der bygger billigere end de ældre kolleger, fordi de selv står på stilladset og under de givne forhold er villige at nøjes med en beskeden fortjeneste. I byerne vil der ligeledes kunne ventes en større konkurrence fra landhåndværkerne. Det er heller ikke nogen hemmelighed, at materialepriserne holdes kunstigt oppe. Intet andet område af det økonomiske liv er så gennemsyret med prisaftaler som fremstillingen og omsætningen af byggematerialer. Hvis man kunne komme en del af dette uvæsen til livs, vil byggeomkostningerne falde tilsvarende. har man lov til at vente sig en del af det tekniske fremskridt. af nye byggeemner og byggeformer, standardisering af byggematerialer og anvendelse af en bedre teknik på byggepladserne vil ligeledes bidrage til en billiggørelse af boligproduktionen. Der er altså muligheder for et fald i byggepriserne, og de vil slå kraftigt igennem i en nedgangsperiode.

Det må endvidere anses for givet, at bygge- og boligpolitiken ikke vil kunne fortsættes i de samme baner som hidtil. De billige statslån fører efterhånden til en alvorlig belastning af de offentlige finanser. Det har desuden vist sig, at vi ikke kan bygge os ud af bolignøden, selv om hele den forhåndenværende arbejdskraft sættes ind. Det er en følge af husiejestoppet, sætter beboerne i de gamle lejligheder i stand til at lægge beslag på et større boligareal, end de har brug for. Man vil heller ikke på længere sigt kunne arbejde med de mange forskellige huslejeniveauer.

Hvad er der da at gøre? Svaret på dette spørgsmål er ligetil: giv huslejenfri. det sker, vil en stor del af de familier og enligstillede personer,som for en billig penge breder sig i lejlighederne fra førkrigstiden,som af huslejestigningen se sig nødsaget til at nøjes med mindreplads.

dreplads.Og da der er bygget overordentlig meget i de senere år, vil det formodentlig tillige vise sig, at der er boliger nok. En frigivelse af lejen og en tilpasning af huslejeniveauet til hele prisstrukturen i samfundet vil føre til en rationel udnyttelse af de eksisterende boliger. Enhver lejlighed vil herefter koste det, den er værd. Folk med beskedne indtægter, som idag sætter bo, har ikke råd til at flytte ind i de nye huse med fine, veludstyredelejligheder. huslejestoppet ophæves og det frie forbrugsvalggenoprettes med hensyn til boliger, vil familier med et lille budget efterspørge lejligheder i ældre ejendomme, som kan fås til en for dem overkommelig pris.

Forståelsen for, at den nuværende boligpolitik ikke kan fortsættes ret længe, er ved at bane sig vej. De forenede Nationers europakommission har foretaget en undersøgelse af huslejeforholdene i 10 vesteuropæiske lande, omfattende tiden fra 1938 til 1952. Som resultat af denne undersøgelse E.C.E.-rapporten,

1. at man tager det gennemsnitlige huslejeniveau op til revision under

hensyn til byggeomkostninger, rentesatser og statstilskud,

2. at man såvidt muligt udligner huslejeniveauet, så det bliver ens for

ensartede boliger, og så der kun eksisterer sådanne lejeforskelle, som

også vil opstå på et normalt marked, og

3. at man mildner følgerne af en almindelig huslejeforhøjelse, idet man

ved skattepolitiske foranstaltninger søger at nå de sociale mål, som

hidtil kun ufuldstændigt er nået gennem huslejekontrollen.

Det antydes tillige, at huslejen i højere grad bør svare til de gældende byggeomkostninger, og at det offentliges støtte ikke bør bestå i tilskud, som gør boligerne særlig billige, men bør gives som hjælp til visse kategorier dårligt stillede — aldersrentenydere, børnerige familier o.s.v.

så de kan få råd til at betale den pris, deres bolig faktisk koster.

Her er i vage omrids vist den vej, som bør gas. 1 politiske kredse herhjemme denne erkendelse meget vanskeligt ved at trænge igennem. Sagen har selvfølgelig også sine skyggesider. Det er klart, at en frigivelse af lejen vil føre til nogen forhøjelse af leveomkostningerne.¹) Spørgsmålet hvorledes stigningen i lejen for de gamle boliger skal fordeles mellem og det offentlige, vil volde betydelige vanskeligheder, og dertil kommer den politiske vanskelighed, at lejerne råder over så mange stemmer. Men jeg kan ikke se, at der er nogen vej udenom, og jeg håber i hvert fald, at den nyordning, som er under forberedelse, må blive en station vejen mod det mål, som her er skitseret.

Spørgsmålet er så, om folk har råd til at betale de lejer, som vil blive

---

1) Lejeforhøjelsens indvirkning på pristallet vil kunne mildnes ved, at man lemper skatterne på livsfornødenheder, som det foreslås i E.C.E.-rapporten.

krævet, når huslejen frigives, og boligproduktionen i hovedsagen overgår
til det private byggeri.

Siden 1939 er værdien af netto-nationalproduktet pr. individ i Danmark steget omtrent lige så meget som byggeomkostningerne, og det samme gælder om den gennemsnitlige timefortjeneste i industrien. Derfor skulle folk også kunne afse en forholdsvis lige så stor del af indkomsten til boligudgift som før krigen. Men under huslejestoppet er lejerne i den gamle boligmasse blevet vænnet til at anvende et i forhold til deres økonomiske stadig aftagende beløb til dette formål. Pr. 1. juli 1939 gik 13,4 % af pristalsfamiliens udgifter til bolig, i januar 1953 kun 7,4 %. Med den samme fordeling af udgifterne som i 1939 skulle boligafgiften være 1.672 kr. Den er i gennemsnit kun 927 kr.

Jeg kan ikke se rettere end, at folk må have råd til at bygge og bo ligeså godt som i 1939. Det moderne byggeri er udtryk for, at man vil bo bedre; derfor er det heller ikke noget for folk med beskedne indtægter. Hvad der tiltrænges, er en større differentiering af byggeriet, så der skabes lyse, sunde boliger, som den jævne mand har råd til at bebo, men uden den komfort, som bringer lejen op i et niveau, der ligger over hans evne.

Professor Jørgen Pedersen har (i et responsum til Sønderjyllands Kreditforening) udtryk for den opfattelse, at et huslejeniveau som det, der idag måtte kræves for at opretholde det ustøttede byggeri, ikke kan forventes i et frit boligmarked, tiltrods for at befolkningens indtægter også efter professorens mening ville sætte den istand til at betale en sådan Til støtte for denne noget overraskende påstand anføres, at man i et frit boligmarked ikke vil kunne holde byggeindustrien nogenlunde beskæftiget til en husleje, der med den på markedet gældende rentefod kan forrente byggeomkostningerne. En boligproduktion af et passende omfang (mindst 15.000 lejligheder om året) vil næppe kunne afsættes til en væsentlig højere leje end den, som nu gælder i det støttede byggeri. Men da et sådant byggeri ikke vil kunne foregå, uden at den kapitaliserede kan dække anskaffelsesomkostningerne, må man gå til en sænkning af den almindelige rentefod i landet, hvis man ikke vil fortsætte med rentebegunstigelser som hidtil.

Dersom jeg har forstået professoren ret, er tankegangen den, at der skal bygges mere, end der er brug for, og at den nedgang i lejen, som må blive følgen, skal imødegås ved manipulationer med renten. Altså på et tidspunkt, da et frit boligmarked er i sigte, skal en naturlig økonomisk tilstand uden tvingende grund vige for en kunstig ordning, af hensyn til beskæftigelsen. Deri kan jeg som realkreditmand ikke følge professor Pedersen.

Det bebrejdes kreditforeningerne, at deres långivning i alt for ringe
grad er fulgt med i byggeprisernes bevægelse opad. Ganske bortset fra, at

en væsentlig stigning i realkreditlånene ville betinge en højere leje end den, man hidtil har anset for forsvarlig, eller kræve større statstøtte for at holde lejen på dette niveau, må jeg henvise til, at hurtighed i vendingenikke realkreditens sag. Dernæst kan jeg oplyse, at kreditforeningernei modtog en kraftig henstilling fra tilsynsmyndigheden (dengangindenrigsministeriet) at udvise forsigtighed med udlånet. Under hensyn til lånenes lange løbetid burde en konjunkturbelåning under alle omstændigheder undgås. Selv om henstillingen i første linje tog sigte på lån i ældre ejendomme, både by- og landejendomme, var også byggeprisernei grad påvirket af de ekstraordinære forhold. Og da foreningerne selv var interesseret i at se tiden an og afvente, hvorledes prisudviklingen ville forløbe, er stigningen i udlånet først og fremmest sket i årene efter krigen. Men fra 1946/47 har kredit- og hypotekforeningernes lån i det statsstøttede etagebyggeri, når hensyn tages til den nominelle rente og kurstabets includering i omkostningerne, fuldtud holdt trit med stigningeni og anskaffelsesomkostninger. Dette har kreditforeningernesstående udførligt dokumenteret i en skrivelse til boligministeriet.

Her kan jeg indskyde den bemærkning, at noget lignende i virkeligheden om kreditforeningernes udlån i landejendomme. På dette område der dog ifølge sagens natur ikke blive tale om en egentlig bevisførelse kun om et sandsynlighedsbevis.

For 2 år siden søgte jeg oplysning om de svenske og norske realkreditinstituters i nybyggeri. De svenske kreditforeninger (stadshypoteksforeninger) give lån til 60 %, hypotekforeningerne (bostadskreditforeninger) 75 % af den officielle taxeringsværdi. Dersom den pågældende låneværdi er lavere end taxeringsværdien, udmåles lånene forhold til den. I de senere år har dette dog, efter hvad jeg har fået oplyst, ikke været tilfældet. Det er altså taxeringsværdien, der er bestemmende lånenes højde, og den udgjorde på det daværende tidspunkt gennemgående 80^—90 % af anskaffelsesomkostningerne, i Stockholm f. eks. 86 %. Det vil altså sige, at i denne by »betinger første-prioritetslånet 51,6 % og anden-prioritetslånet 64,5 % af anskaffelsesomkostningerne«.

Forholdene ligger forøvrigt på mange måder forskelligt i Sverige og i Danmark. De svenske by-realkreditinstituter gav på det tidspunkt, der her er tale om (marts 1952), Sl/*S¹/* %— for største delen kortfristede — lån, og lånene udbetaltes kontant til kurs 99,9. For at kunne holde denne kurs har man måttet begrænse udlånet til nyopførte huse.

Oplysningerne fra Norge var ikke fuldt så præcise, og da de norske foreningers nogenlunde svarer til det danske, skal vi nøjes med at foretage en sammenligning mellem de svenske stadshypoteksforeningers og de danske kreditforeningers udlån i nybyggeri.

Når man omregner de svenske lån, så de bliver sammenlignelige med
de danske, får man følgende opstilling:

Det bemærkes, at kurstab og reservefondsindskud til kredit- og hypotekforening holdt udenfor omkostningerne for det danske hus. For Sveriges vedkommende er 3^ % lånet benyttet som basis, for Danmark 4y₂ % lånet. De danske tal svarer til låneniveauet i Sønderjyllands Kreditforening. viser, at de svenske stadshypoteksforeningers i nybyggeri ligger i et væsentligt højere plan end de danske kreditforeningers.

Det er allerede nævnt, at kreditforeningslånene siden krigens slutning har været i støt og kraftig opgang. Når vi ikke er kommet videre, end vi er, må lovgivningsmagten bære sin del af ansvaret derfor. Som forholdene ligger idag, ønsker låntagerne små kredit- og hypotekforeningslån, for at der kan blive plads til et stort statslån, n-om er væsentligt billigere. Derfor de kreditforeninger, som giver forholdsvis små lån, blive foretrukket de konkurrerende foreninger. Vi har altså det besynderlige forhold, loven begunstiger en lav realkreditbelåning, medens lovgiverne anker over, at lånene er for små. Hvad den lov, som skal afløse den nuværende end kommer fil at gå ud på, vil jeg henstille til regering og folketing, at den får en sådan karakter, at låntagerne har interesse i små men i store kreditforeningslån. Det ville fremskynde den stigning i realkreditlånene, som længe har været igang. Og hvis De spørger mig, hvad målet er for den opadgående bevægelse, så vil jeg — som et foreløbigt svar — for egen regning sige: et låneniveau som det svenske.

Jeg gør mig ikke håb om at kunne afvæbne kritiken af kreditforeningerne.
det anførte turde dog vist vise, at realkreditproblemerne ikke
er slet så enkle, som kritikerne synes at forestille sig.