PRISDANNELSEN PÅ LANDBRUGSEJENDOMME

1° Den gængse prisdannelsesteori er i det store og hele opbygget på grundlag af erfaringer og ræsonnementer vedrørende omsætningen med forbrugsvarer. Særlige undersøgelser vedrørende prisdannelsen på kapitalgoder — herunder varige forbrugsgoder — er yderst sjældne, og teorien herom hører til de forsømte områder af økonomien. 81. a. ud fra dette synspunkt griber man med stor interesse Kjeld Bjerkes arbejde, »Omsætningen og salgsprisen for landbrugsejendomme 1902—1942« (Nyt nordisk Forlag, København 1950, 98 sider, pris 6 kr.), og interessen så meget større, som selvstændige danske undersøgelser på empirisk grundlag jo hører til sjældenhederne.

Bjerkes arbejde vil utvivlsomt vække interesse i vide kredse, da emnet er centralt dansk landbrugsøkonomi. Bjerke besidder stor viden på dette område, og bogen er en værdifuld forøgelse af vor økonomiske litteratur og vil i fremtiden være en håndbog for alle, der beskæftiger sig med prisdannelsen på landbrugsejendomme. gælder navnlig bogens første halvdel, hvor der er givet en systematisk oversigt over de forskellige vurderingselementer, der spiller ind her, og hvor det væsentlige i den tidligere litteratur om emnet refereres. Bjerke diskuterer også virkningen på landbrugsejendommenes priser af forskellige skatter.

Bogens anden halvdel er optaget af en statistisk undersøgelse dels af korrelationen prisen på landbrugsejendomme og nettoindtægten af landbrugsejendomme, af forskydningerne i efterspørgsels- og udbudskurverne under de varierende landbrugskonjunkturer. Der skal i det følgende fremsættes nogle kommentarer denne empiriske del af Bjerkes arbejde.

2° Sammenhængen mellem nettoindtægt pr. ha og ejendomspris undersøges i kapitel 111, hvor oplysninger om indtægten pr. ha (nettoudbyttet + driftslederløn familiens arbejdsvederlag) er hentet i hovedsagen fra Det landøkonomiske Driftsbureaus materiale, medens ejendomsprisen er bestemt som købesum (incl. løsøre) pr. td. hartkorn for ejendomme solgt i almindelig fri handel. Undersøgelsen delt op, så de forskellige brugsstørrelser behandles for sig. Bjerke har beregnet korrelationskoefficienter og bestemt regressionslinierne for de to således fremkomne talrækker og er derved kommet til følgende resultater:

1) Der er en høj korrelation mellem ændringerne i landbrugets indtægt pr. ha og købesummen pr. td. hartkorn. Korrelationskoefficienten er noget mindre mellem pr. ha og købesum, men dog ret betydelig; forskellen er størst for de små brug.

2) Den fundne afhængighed er ikke proportionalitet, idet købesummen vil være
ret betydelig, selv om nettoindtægten bliver nul.

3) Ændringerne i købesummen kommer lidt senere end ændringerne i indtægten,
korrelationskoefficienterne bliver størst, når man forskyder talrækken
for indtægten et halvt år frem i forhold til talrækken for købesummerne.

4) De større ejendommes købesummer synes — som man måtte vente -— at
være mere påvirkelige over for indtægtsændring end de små ejendommes, hvilket
viser sig ved, at regressionsliniernes hældning er størst for de store brug.

Der er ikke noget overraskende i disse resultater — ud over at det måske er overraskende, at korrelationen mellem købesum og nettoindtægt er så høj, som den er. (Korrelationskoefficienten svinger mellem 0,75 og 0,90). I og for sig skulle man nemlig vente, at landejendomspriserne ikke er alt for stærkt påvirket af korttidssvingningerne i landbrugets rentabilitet, idet den, der køber en ejendom, antages også i nogen grad at vurdere den efter udsigterne på noget længere sigt.

Bjerke har desværre ikke søgt at inddrage sammenhængen mellem priserne på landbrugsejendomme og det almindelige prisniveau (engrospristallet) i sine undersøgelser. Han omtaler i sin almindelige redegørelse, side 34^—35, at der er en sammenhæng, men afviser en nærmere statistisk behandling heraf, bl. a. med den ejendommelige begrundelse, at »forskellige betragtninger i de senere år har bidraget til at rokke betydeligt både ved selve begrebet »det almindelige prisniveu« ved den værdi, man kan tillægge en opstilling af et eller andet samlet udtryk, »pristal«, som mål for »det almindelige prisniveu«.« (side 34). Herudover anfører Bjerke, at man »for afkastningsevnen og købesummen nok kan regne med, at »prisniveauets« indflydelse er af samme styrke .... således at man ved en sammenligning af afkastningsevnen med ejendomsprisen kan se bort fra »prisniveauet.«« 35).

Forholdet er, som allerede nævnt, at der er en forholdsvis høj korrelation mellemejendomspris og indtægt (afkastningsevne). Der er også en høj korrelation mellem prisniveau og ejendomspris, og her er sammenhængen meget nær ved at være proportionalitet. Der er tillige en høj korrelation — set over

længere perioder mellem lundbrugsindtægten og prisniveauet. Ingen af disse
korrelationer er imidlertid fuldkomne, og det interessante spørgsmål som
Bjerke ikke har taget op er, i hvilket omfang landejendomspriserne påvirkes
af korttidssvingninger i landbrugets rentabilitet på tværs af bevægelserne i det
almindelige prisniveau. Landbrugets rentabilitet kan jo meget vel for et enkelt
eller nogle få år forringes samtidigt med en almindelig prisopgang, og spørgsmåleter
om det er rentabiliteten eller realværdibetragtningen, der sejrer.
Uden dermed at ville pretendere nogen dyberegående undersøgelse skal i til-

slutning til vedstående figur 1 gøres et par bemærkninger om sammenhængen mellem prisniveau og priser på landbrugsejendomme. figur 1 er lodret afsat købesum for huse (kr. pr. td. htk.) og vandret engrospristallet. Det fremgår

I: at der i det lange løb er proportionalitet mellem de to størrelser, jfr. årene 1913, 1923, 1937 og 194G, samt

II: at priserne på landbrugsejendomme efterhånden sig til stigning i prisniveauet. Dette ses tydeligt af prisstigningsperioderne -1920, 1939—42 og 1946 —50, som er fremhævet på figuren, samt af pris-

faldsperioderne 1920-22, 1924--26 og 1929 31. Korttidsforskydningerne i diagrammet
væsentlig mindre hældning end langtidsforskydningernc.
Den specielle prisudvikling for landbrugets produkter og landbrugets råstoffer
samt arbejdslønnen i og uden for landbruget spiller naturligvis ind, men i det
lange løb er det prisniveauet, der sætter sig igennem. Afvigelserne herfra på kort
sigt kan i betydelig grad forklares ved en forståelig træghed i tilpasningen.

Forskellige bemærkninger tyder på, at Rjerke ikke helt har gjort sig klart, om det var en langtidssammenhæng eller en korttidssammenhæng, han har søgt at belyse. På side 52 forklarer han, at han (for gårde mellem 4 og 12 tid. htk.) vil udskyde årene 1922 og 1920 af beregningerne, fordi disse år viser ret store afvigelserfra (regressionslinierne) : .Da der både inden for driftsåret192 _—22 og 1925_—26 fandt manipulationer sted med den danske krone tilmed af særlig voldsom karakter, kan dette nok forklare (??), hvorfor nedgangeni ikke blev lige så stor som i afkastningsevnen for den her behandlede ejendomsgruppe. Man har nemlig på disse to tidspunkter kun betragtetnedgangen afkastningsevnen som et korttidsfænomen « Her kasserer Bjerke altså svingningerne i indtægten som forklaring på ejendomspriserne — uden at give nogen anden forklaring, og det samme gør han side 54, hvor han forklarer, at ejendomsprisen ikke bliver 0, hvis indtægten et år bliver 0: »Flere

af vurderingselementerne vil utvivlsomt bidrage til at opretholde købesummen, selv om afkastningsevnen midlertidigt skulle svigte« (understreget her). Det Bjerke har sat sig for at forklare synes således at være langtidsbevægelserne i ejendomspriserne — men disse må netop antages i særlig grad at være præget af bevægelserne i det almindelige prisniveau og i mindre grad i udsving i landbrugetsrentabilitet.

På den anden side stemmer det bedre med en korttidsbetragtning, når Bjerke
hæfter sig så stærkt ved, at sammenhængen mellem købesum (y kr.) og afkastningsevne
kr.) kan udtrykkes lineært ved:

hvor q er relativt stor. Bliver indtægten et enkelt år eller i en kort årrække meget lav, vil købesummen næppe falde i samme grad, som hvis indtægten bliver lille over en lang årrække (f. eks. fordi prisniveauet er faldet). Bevægelserne fra 1921 til 1922 og fra 1925 til 1926 bekræfter netop dette.

Med indsættelse af de for huse fundne konstanter (afrundet) bliver formlen:

og for gårde mellem 4 og 12 td. htk:

(y angiver købesum pr. td. htk., medens x angiver indtægten pr. ha). Bestemmelsen koefficienten a (27 og 29) er ret usikker, og man kan vel sige, at a ¦— og dermed også q — må antage forskellige værdier, alt efter om man ser på en kortere eller længere periode. At a er relativt lille og q er relativt stor udtrykker, at ejendomsprisen kun påvirkes lidt af svingningerne i indtægten. Bjerke kommer det resultat, at a bliver større og q mindre, når man går fra mindre brug til større. Ved en langtidsbetragtning må man antage, at q nærmer sig nul og a bliver større.

Det skal i denne forbindelse nævnes, at Bjerke synes at være kommet til det resultat, at forventningerne om det fremtidige afkast ikke spiller nogen større rolle for prisdannelsen. Han bemærker bl. a., at »man tilsyneladende ikke ser langt frem i tiden ved vurderingen« (side 15_—16). Dette kan næppe være rigtigt, og der synes at foreligge en fejlslutning på grundlag af det omtalte statistiske resultat, at korrelationen mellem købesum og indtægt er størst, når sidste forskydeset år frem i tid. Fremtidsforventningerne må givetvis spille en væsentlig rolle, men for det første er det næppe forventninger om god og dårlig høst i de nærmeste år, der er af betydning, for det andet er forholdet det, at disse forventninger ikke lader sig bestemme direkte på grundlag af foreliggende statistik. Såfremt man gik ud fra, at forventningerne gennemgående var rigtige, kunne man naturligvis se på den faktiske udvikling i de følgende år, men en sådan forudsætning ville utvivlsomt være for dristig. Vel viser Bjerkes beregninger,at faktisk er en ret høj korrelation mellem indtægten på et givet tidspunkt og ejendomsprisen i den umiddelbart følgende periode, og i nogen grad vil det naturligvis også gælde, at forventningerne om fremtidigt afkast er præget af udsigterne for den allernærmeste fremtid. Men de af Bjerke beregnede koefficienter viser også, at der her kun er tale om en partiel forklaring ,og der er derfor meget vel mulighed for, at fremtidsforventningerne kan spille en ganske betydelig rolle. At disse forventninger snarere er korrelerede med det almindeligeprisniveaus end med korttidsudsvingene i landbrugsindtægten, er en anden sag. — Den af Bjerke gennemførte analyse er således næppe tilstrækkeligtil

strækkeligtilat drage den slutning, at køberne af landbrugsejendomme ikke ser
langt frem i tiden ved vurderingen.

Til slut skal nævnes, at Bjerke er inde på det synspunkt (siderne 54_—55 og 59), at der er sket en ændring i pessimistisk retning i vurderingen af landbrugets fremtidige afkastningsevne efter krisen i begyndelsen af 30'erne. Det er vanskeligt finde solide holdepunkter herfor i tallene, og Bjerke siger da også selv, at »tendensen dog kun er mærkværdig svag« (side 55). løvrigt beror ræsonnementet, vidt jeg kan se, på antagelsen om, at sammenhængen mellem købesum og indtægt bedst udtrykkes ved en lineær funktion — eller en kurve, som er endnu fladere på det første stykke; denne antagelse er på ingen måde sandsynliggjort. Af figur 1 synes det nærmest at fremgå, at ejendomspriserne kun delvis har fulgt med nedad i den almindelige prisfaldsperiode 1929—1931. Fra 1931 til 1932 falder ejendomspriserne dog ret stærkt, medens engrospriserne er stabiliseret. Alligevel synes der ikke i kriseårene at være noget misforhold mellem priserne på småbrug og det almindelige prisniveau.

3° Ved en mere dybtgående statistisk undersøgelse af sammenhængen mellem ejendomspriser, afkastningsevne, prisniveau, lønniveau og måske tillige byggeomkostninger man utvivlsomt nå ganske vidt i retning af at forklare prisbevægelserne på landbrugsejendomme, og man kunne da spørge, om der så var mere tilbage, man ikke havde fået forklaring på. Det ville der være. Ved siden af prisbevægelserne sker der nemlig meget voldsomme udsving i omsætningshastigheden, disse udsving kræver også en forklaring. Dette problem optager Bjerke i bogens sidste del. Han har nærmet sig det særdeles traditionelt ved at prøve på at bestemme udbuds- og efterspørgselskurvernes elasticitet og niveauforskydningerne i disse kurver.

Det må indrømmes, at det er en fundamental nationaløkonomisk metode, at man forklarer prisdannelsen ved hver for sig at undersøge de årsager, der virker på udbudssiden, og de, der virker på efterspørgselssiden, og derefter bestemme skæringen mellem efterspørgselsfunktion og udbudsfunktion. Forudsætningen at denne opdeling skal have værdi, er imidlertid, at efterspørgsel og udbud ikke er korreleret i højere grad. Hvor sælgerens holdning er bestemt af produktionsomkostninger o. lign. og køberens af behov og købeevne, er denne forudsætning opfyldt. Når talen derimod er om køb og salg af varige goder — fast ejendom, brugte biler og skibe, aktier og obligationer o. s. v. — er der en stærk formodning for, at køber og sælger i princippet går ud fra samme vurderingselementer. har i sin lille artikel i Metroeconomica, 1949, udtrykt dette meget elegant ved at sige, at udbudskurven fremkommer ved at betragte efterspørgselskurven fra højre mod venstre. En landejendom er for både køber og sælger en indtægtskilde, der vurderes efter det udbytte, den afkaster, en bolig og arbejdsplads og en kapitalanbringelse, hvor hensynet til sikkerheden m. v. spiller ind. Individuelle forskelle vil naturligvis gøre sig gældende, hvor den enkelte køber står over for den enkelte sælger — men heraf følger ikke nødvendigvis, der for et stort antal sælgere på den ene side og et stort antal købere på den anden vil være nogen systematisk forskel på de momenter, der spiller ind ved vurderingen.

Bjerke går — i lighed med tidligere forfattere, der har behandlet dette emne — uden videre ud fra, at der på hvert givet tidspunkt findes en selvstændig udbudsfunktion en selvstændig efterspørgselsfunktion, og han begiver sig uden nærmere herover i lag med at bestemme disse funktioner. Det havde nok været nyttigt at analysere denne forudsætning nærmere.

Det statistisk givne er alene samhørende værdipar af omsatte mængder og priser, og som bekendt kan man aldrig fra et sådant materiale nå frem til at bestemme efterspørgsels- og udbudskurver uden at indføre visse mere eller mindre vilkårlige yderligere forudsætninger. Bjerke starter med følgende explicite forudsætninger:

1) at efterspørgsels- og udbudskurverne er
hyperbler — altså kurver med samme
elasticitet i alle intervaller;

2) at elasticiteterne bevares uændret fra
år til år til trods for de voldsamme
niveauforskydninger.

Herudover indfører Bjerke i løbet af
fremstillingen en yderligere antagelse, som
kan formuleres således:

3) elasticiteterne er væsentligt større end 1; efterspørgsels-elasticiteten kan på den anden side ikke være større end iV± og udbudselasticiteten ikke større end 5.

Det kan herefter ikke overraske, at Bjerke

når til det resultat, at efterspørgselselasticiteten er 4% og udbudselasticiteten 5. De anførte tal gælder for gårde på 4—124_—12 hkt., medens tallene for de øvrige brugsstørrelser en eller anden grund bliver noget større. »De således valgte koefficienter dem, som jeg efter nærmere overvejelse har anset for at være de mest sandsynlige for den pågældende ejendomsgruppe.«! (side 88).

Ud fra de anførte forudsætninger og tal for elasticiteterne beregner Bjerke så, hvor store niveauforskydningerne fra år til år har været i henholdsvis udbudsog og derved når han frem til et taludtryk for, om det er sælgerne eller køberne, der har ændret deres vurdering mest.

For den, der ikke har læst Bjerkes fremstilling, ser dette noget hårdkogte referatutvivlsomt ud. Det rummer imidlertid faktisk hele det reelle indhold i den vidtløftige matematiske udredning side 68_—74, som efter anmelderens opfattelse kun tjener til at give det udseende af videnskabelighed. En nærmereforklaring skal gives i det følgende; det kan bedst ske i tilslutning til vedstående figur 2, hvorpå er indtegnet 4 sæt samhørende værdier af købesumog markeret I_—IV. Overgangen fra I til II forklares naturligt ved, at både efterspørgsels- og udbudskurve er parallelforskudt opad, jfr. figuren. Overgangen fra II til 111 forklares af Bjerke på samme måde, jfr. de på figuren indtegnede flade efterspørgsels- og udbudskurver e₁ og u_r Hvis man nu i stedet antog, at efterspørgselskurven som e_o var stejlere end linien II_—111 — ville man i stedet nå til det resultat, at efterspørgselskurven var forskudt nedad, samtidig med at udbudskurven var forskudt opad. Ud fra den antagelse, »at de faktorer, der er bestemmende for efterspørgselskurvens bevægelser, i nogenlunde samme grad er virksomme ved udbudskurvens forskydninger« (side 67) mener Bjerke, en sådan forskydning i modsat retning kan udelukkes. Heraf følger da ganske enkelt, at hvis det erfaringsmæssigt viser sig, at bevægelser som den fra II til 111 i flere tilfælde er meget flad, må man slutte, at efterspørgselskurven er meget flad (stor elasticitet); og tilsvarende slutning kan drages vedrørende udbudskurven,såfremt findes en række flade bevægelser, som den på figur 2 viste fra 111 til IV. Herefter skulle det være muligt at bestemme kurvernes elasticiteter,

nemlig som hældningen for de fladest forekommende forskydninger ä la II—111
og 111 -IV. Bjerke beregner derfor for hvert af årene 1902—42 elasticitetskoeffieienterfor
omtalte forskydninger.

Ved første øjekast kan hele dette ræsonnement ligne Columbus æg. Desværre lader betragtningen sig ikke praktisere, idet det viser sig, at der forekommer tilfælde, hvor forskydningerne er vandrette eller næsten vandrette. Enten må man heraf slutte, at efterspørgsels- og udbudskurver er vandrette -- og altså sammenfaldende - eller at en eller flere af de opstillede forudsætninger er uholdbare. Bjerke vælger at sige, at man i disse tilfælde må opgive forudsætningen at efterspørgselskurve og udbudskurve er forskudt i samme retning, og at disse intervaller følgelig må udelades af »beregningen«. Herved havner man tydeligvis i den rene vilkårlighed, idet der ikke findes noget kriterium for, hvilke intervaller der skal udskydes: Er det kun de helt vandrette forskydninger, eller kun de allerfladeste —¦¦ eller måske alle, hvor elasticiteten er større end 4.(57 eller et andet vilkårligt valgt tal? Som allerede nævnt udvælger Bjerke de koefficienter, han »efter nærmere overvejelse har anset for at være de mest sandsynlige« 88).

Det ville under disse omstændigheder have været langt enklere, om Bjerke simpelthen havde erkendt, at man ikke kan nå til en talmæssig bestemmelse af elasticileterne. Det ville iøvrigt ikke have medført nogen ændring af betydning i Bjerkes videre undersøgelser, om han havde sat elasticiteterne til 3.5, 5 eller 6, eller om han havde forudsat, at efterspørgselsfunktionerne var lineære med tilsvarende hældningskoefficient.

4° Det, Bjerke har interesseret sig for, er til syvende og sidst ikke selve efterspørgsels og udbudselasticiteten, men niveauforskydningerne i kurverne fra år til år. Ved at vælge forskellige elasticiteter ville man ganske vist nå til forskellige tal for forskydningerne, og man ville, som figur 2 viser, ud fra alternative forudsætninger nå til, at kurverne i en given periode var forskudt i henholdsvis retning og modsat retning. Ikke desto mindre ville man, r.år man så på forskydningerne over en længere årrække, i een henseende nå til samme resultat, hvad enten man forudsatte store eller små elasticiteter: nemlig at efterspørgselskurvens op og ned ligger tidsmæssigt forud for udbudskurvens - eller anderledes udtrykt: køberne reagerer hurtigere end sælgerne på wudringer i de økonomiske forhold, som bestemmer prisen på landbrugsejendomme. erkendelse er Bjerke ogå nået til, men ad umådelige omveje. Man kan nå til den alene ved at se på et billede, der som figur 2 viser sammenhængen fra år til år mellem pris pr. td. htk. og antal omsatte brug. Forbinder man på et sådant billede punkterne med pile, jfr. figur 2, viser det sig, at forskydningerne år til år er præget af en tendens til et typisk forløb, som kort kan karakteriseres en kredsløbsbevægelse modsat urviseren. Det er denne kredsløbsbevægelse, er interessant og især det, at den går mod urviseren.

Denne fundamentale iagttagelse kan som nævnt forklares ved, at køberne reagerer hurtigere end sælgerne, hvilket igen kan forklares ved, at købere og sælgere i en henseende er fundamentalt forskelligt placerede: udskydes handelen i en prisopgangsperiode, er det sælgeren, der profiterer, og køberen, der taber, hvorfor køberen vil søge at forcere salget med det resultat, at omsætning og pris stiger. Omvendt vil det i en prisfaldsperiode være i køberens interesse at vente, medens sælgeren vil søge at realisere hurtigt, og man ser derfor, at efterspørgslenaftager medens udbudskurven holdes oppe med det resultat, at omsætningengår ned. (Id fra en dynamisk betragtning er det således ikke på

forhånd indlysende, cd sælgeres og køberes holdning er korreleret, og at efterspørgselskurveog
forskydes i .samme retning.

Ud fra en dynamisk betragtning er det overhovedet vanskeligt at se, hvad fornuftig der er i at tale om faste efterspørgsels- og udbudskurver, som niveauforskydes med ændrede økonomiske vilkår. For hvert givet tidspunkt — en dag, en uge og måske en måned, men næppe et år — vil man kunne tale om en efterspørgsels- og en udbudskurve; men netop fordi der her er tale om kapitalgoder, kun en brøkdel af ejerne på hvert givet tidspunkt optræder som sælgere, og Iwor denne brøkdel vil variere stærkt dels med landbrugets konjunkturer, med udsigterne til kapitalgevinst eller kapitaltab ved at vente, må man regne med, at efterspørgselskurve og udbudskurve kan skifte form og hældning konjunkturudsigterne.

Hele den af Bjerke behandlede periode har været præget af stærke konjunktursvingninger voldsomme ændringer i omsætningen med landbrugsejendomme. Ud fra et økonomisk synspunkt må det derfor siges at være en hovedsvaghed, at undersøgelsen bevæger sig helt inden for traditionelle statiske forudsætninger.