DEN FREMTIDIGE HUSLEJEPOLITIK

Ministeriet for byggeri og boligvæsen nedsatte den 30. april 1948 et udvalg med den opgave at foretage en juridisk, økonomisk og statistisk undersøgelse af boligforholdene samt fremkomme med eventuelle forslag til lovbestemmelser angående udvidelse af huslejekontrollen og huslejestoppet til nybyggeri og angående

Det fremgår af udvalgets betænkning, som forelå i foråret 1949,¹) at der lige siden 1916 kun i visse perioder har eksisteret et frit lejemarked uden lejekontrol begrænsning af opsigelsesretten. For havedstadsområdet har lejemarkedet for beboelseslejligheder kun været frit fra oktober flyttedag 1934 til november 1936 og uden for hovedstadsområdet fra tidspunktet for ophævelsen af huslejenævnene 1922 og 1927) og til november 1936 samt fra april flyttedag 1939 til 1. september 1939.

Bestemmelserne om regulering af huslejen har taget sigte på at hindre urimelige for beboelseslejligheder under den i næsten hele perioden navnlig i krigsårene — herskende boligmangel. Sammenligner man boligrestriktionerne under de 2 krige, vil det ses, at princippet i restriktionerne

— trods forskellighed i virkeområde og effektivitet —- har været det samme: kontrol med huslejestigninger samt forbud mod opsigelser i det ældre byggeri (henholdsvis før 1916 og før 1939). Der har derimod kun i enkelte perioder underog den første krig været kontrol med frivillige overenskomster om huslejeforhøjelseri

---

1) Den fremtidige huslejepolitik. Betænkning afgivet af boligministeriets huslejeudvalg I af 1948. København 1949. 153 + 29 sider. — Pris: 5.00 kr.

lejeforhøjelseribestående lejemål, ligesom huslejestop og opsigelsesforbud ikke
har været udstrakt til det nye byggeri, der delvis har kunnet opføres med statslåntil
nedsat rente.

Medens huslejen i det ældre byggeri (fra før 1916) i årene 1916 til 1924 er steget gennemsnitlig 48 %, er lejen for det ældre byggeri (fra før 1939) i årene 1940 til 1947 genemsnitlig kun steget 5 %. I betænkningen fastslåes herefter, at huslejestoppet, der blev indført i 1939, har været meget effektivt. Forskellen mellem huslejestigningen i de 2 perioder må formentlig ikke blot forklares ved mere effektive huslejerestriktioner i den sidste periode, men må også bedømmes ud fra den førte økonomiske politik i almindelighed, idet det ved hjælp af penge-, pris-, løn- og handelspolitiske foranstaltninger under sidste krig lykkedes fastholde prisniveauet forholdsvis mere stabilitet end under forrige krig.

Det boligpolitiske måi, der var baggrund for huslejestoppets indførelse 1. september og støttelovgivningens fortsættelse, nemlig at fastholde førkrigslejeniveauet både det ældre og nye byggeri samt formentlig også beboelsesfordelingen før krigen (gennem bestemmelserne om uopsigelighed for lejerne) er således stort set blevet opfyldt indtil 1946, hvad huslejeniveauet angår. Med hensyn beboelsesfordelingen er der foregået en forskydning i retning af færre personer pr. lejlighed i de større lejlighedstyper og større beboelsestæthed i de mindre lejligheder, fordi den faldende relation mellem husleje og indtægt har øget ugifte og forhen gifte personers efterspørgsel efter selvstændig lejlighed og familiers efterspørgsel efter større lejligheder. F. eks. viser det sig, at personer i enkestand i stigende omfang bebor selvstændig lejlighed.

Det er tydeligt, at det ved krigens begyndelse gennemførte huslejestop og begrænsningen opsigeligheden kun har været planlagt som en midlertidig foranstaltning. er nemlig ganske klart, at en boligregulering, hvor man gennem om uopsigelighed søger at bevare lejlighedernes fordeling efter lejlighedsindehaverne 1. september 1939, på grund af befolkningsmæssige forskydninger føre til en stadig dårligere udnyttelse af den ældre boligmasse. Denne udvikling har yderligere været forstærket af ændring i forholdet mellem husleje og indtægt.

På grund af den st^rkp stigning i byggeomkostningerne efter 194G har uei. heller ikke fuldt ud været muligt at holde et uforandret huslejeniveau i det nyopførte byggeri. Lejen inden for det efter 1946 opførte sociale byggeri er ifølge udvalgets beregninger ved begyndelsen af 1948 ca. 30 % højere end før krigen, og for det private understøttede byggeri regnes lejen at ligge 60 % over huslejen i tilsvarende byggeri før krigen. Efter den senere tids erfaringer er huslejen steget endnu mere.

Tiden er løbet fra de gældende bolig- og huslejerestriktioner, og huslejeudvalgetdiskuterer for at udvide restriktionerne. Da lovligningsmagtenanser af et lavs huslejeniveau for et fundamentalt led i boligpolitikken, regner huslejeudvalget med, at det fremtidige huslejeniveau kun vil være betinget af udviklingen i boligbyggeriets anskaffelsessummer, i boligbyggerietsdriftsudgifter finansieringsvilkårene. I det omfang, det gennemsnitligehuslejeniveau en boligefterspørgsel, der er større end udbudet af lejligheder, regner udvalget endvidere med, at det vil være nødvendigt at udvidehuslejestoppet uopsigeligheden til at omfatte det nye byggeri, at kontrollereden lejefastansættelse i det private ustøttede byggeri og indføre forbudmod overenskomster om lejeforhøjelse i alt boligbyggeri. Desuden

foreslår udvalget indførelse af en generel priskontrol med boligbyggeriets anskaffelsessummerog
med finansieringsvilkårene.

På grundlag af en forventet udvikling i anskaffelsessummerne, driftsudgifterne og finansieringsvilkår, skønner udvalget, at huslejen i fremtiden i det private ustøttede byggeri vil ligge mindst 60 % over førkrigsniveauet. I det støttede byggeri forudsættes det, at huslejeniveauet vil ligge noget lavere. I grove træk kan man derfor sige, at man vil få 3 huslejeniveauer:

1) Huslejen i boligmassen opført før 1946,

2) Huslejen i det private ustøttede byggeri efter 1946,

3) Huslejen i det støttede byggeri opført efter 1946.

For at ophæve ulemperne ved de forskellige huslejeniveauer, nemlig den skæve af lejligheder efter befolkningens objektive boligbehov, og for at begrænse efterspørgslen fra ugifte og forhen gifte personer samt for at fremskynde afvikling af de restriktioner på lejemarkedet, som ikke bliver en følge af det ønskede relativt lave huslejeniveau, foreslåes i betænkningen en huslejeafgift på en sådan måde, at den ikke kommer til at ramme den del af befolkningen, som man i første række ønsker at sikre billige boliger, når disses boligbehov holdes inden for de grænser, der f. eks. sættes af lejlighederne det sociale byggeri.

Man foreslår, at en udligningsordning tilvejebringes på den måde, at provenuet af den differentierede huslejeafgift anvendes til- en forøget rentelempelse — med deraf følgende lavere husleje — for det støttede byggeri, som finder sted under det fremtidige høje byggeomkostningsniveau, og for den del af det støttede byggeri, allerede er opført under de høje byggeomkostninger.

Provenuet vil antagelig være tilstrækkeligt til at dække udgifterne ved en sådan støtte i en årrække. Efterhånden som der som følge af afgiften finder sted, således at provenuet formindskes, eller når det støttede byggeri får større omfang, således at provenuet ikke strækker til, kan man da tage under overvejelse at ændre huslejeafgiftens skala på en sådan måde, at større midler indvindes. Det foreslås endvidere, at provenuet af en eventuel huslejeudligningsafgift for forretningslokaler også anvendes til billiggørelse af boligbyggeriet. Mart forudsætter, at det i boligstøttelovgivningen anerkendte princip, at der også af de almindelige statsmidler bevilges midler til rentelempelser boligbyggeriet, fortsat bevares.

Udvalget opstiller et eksempel på afgiftsprocenter af huslejen, hvorefter afgiften kommer til at ramme enlige personer og andre husstande, der bebor de forholdsvis billige lejligheder, og hvorefter afgiften skulle fremme opnåelsen af ligevægt på boligmarkedet gennem fremskaffelsen af et øget udbud de lejligheder, der er størst knaphed på, nemlig de billige lejligheder med 3—53_—5 værelser.

Der anføres følgende eksempel vedrørende den foreslåede afgiftsskala for lejligheder
typisk husleje:

Huslejeafgiften for de omhandlede lejlighedsstørrelser og husstandsstørrelser
vil andrage 15—30 %> af huslejen. Afgiften skulle med de eksisterende beboelsesforhold
afkaste et årlige provenu på 20 mill. kr.

Til den økonomiske del af udvalgets undersøgelser skal herefter knyttes følgende De betragtninger, der anstilles i betænkningen, er ret snævert begrænset til det boligpolitiske og boligøkonomiske. I den korte tid, udvalgets arbejde har varet, har det selvfølgelig ikke været muligt at give spørgsmålene boligpolitikkens relation til den øvrige politik, om boligbyggeriets og huslejens stilling i hele den økonomiske sammenhæng en mere indgående behandling.

Et dybere studium af lejlighedsefterspørgselen burde i og for sig have været det centrale i en undersøgelse af det fremtidige hnslejeniveau. Uden at komme ind på en nærmere, vurdering af den politiske målsætning om det lave huslejeniveau, det formentlig været muligt gennem et dybere studium af lejlighedsefterspørgselen fremdrage en række yderligere forhold til bedømmelse af konsekvenserne af en sådan politik.

Udvalget anfører selv, at i jo højere grad man tilstræber en ligevægt mellem tendenserne til oprykning til større lejlighed og nedrykning til mindre lejlighed på et højere standardniveau i boligmæssig henseende, i desto større grad må man løbe risikoen for, at den fuldstændige tilpasning ikke indtræder. Men flere andre samfundsmæssige problemer er følgen af det lave huslejeniveau og boligmangelen, eks. begrænsningen af vandringsmulighederne fra by til by og mellem land og by.

Trods disse begrænsninger i udvalgets undersøgelser er der imidlertid ingen tvivl om, at de kendsgerninger og betragtninger, som betænkningen indeholder, er et godt grundlag for videre lovgivning og dispositioner inden for bolig- og huslejepolitiken.

Man kan sluttelig ikke undlade at påpege en fejlagtig betragtning i betænkningen. fra en driftsøkonomisk betragtning finder udvaget ud af, at statsstøtten til de sociale byggeforetagender medførere en nettoudgift for samfundet ca. 7 % af anlægsudgiften, medens statsstøtten til det private, støttede mcufurer eu udgift pa ii °/o. At udvalget når til det resultat, at »støtten til det private byggeri er. . . . noget dyrere for samfundet end støtten til det sociale« (se side 33) — trods den større rentenedsættelse for det sociale byggeri — skyldes, at man tager hensyn til, at det sociale byggeri forpligter sig til at indbetale fremtidigt overskud efter statslånets og andre prioriteters amortisation til en (privat) byggefond, hvis midler skal anvendes til nyt byggeri. må forøvrigt være en forudsætning for beregningen, at det i fremtiden muligt for boligseelskaberne at opnå driftsoverskud svarende til bortfaldne terminsydelser.

Hvis denne betragtning er rigtig, skulle udvalget faktisk have bevist, at det er billigere for samfundet at tvinge boligselskaberne til en konsolidering til byggeformål i stedet for at tillade en nedsættelse af huslejen eller sagt med andre ord, at det er »billigere for samfundet« at pålægge en huslejeafgift til finansiering af rentelempelsen for det statsstøttede byggeri i stedet for at finansieref. gennem skatteudskrivning. Om man økonomiserer mere med arbejdskraftog ved en sådan foranstaltning kan i hvert fald ikke beregnesved anvendte metode. Men udvalget har formentlig ikke haft til hensigt at bevise en sådan påstand. Man har formentlig villet vise, at den omstændighed,at

stændighed,athuslejekontrollens skærpelse eventuelt begrænser det private
byggeri til fordel for det sociale byggeri, ikke medfører nogen forøgelse af
samfundets udgift til statsstøtte af byggeriet (se betænkningens side 56).

Men hele fejlen ved denne betragtningsmåde er, at udvalget ikke har gjort sig klart, at der er forskel på samfundsøkonomiske udgifter og privatøkonomiske Statsstøtten til et bestemt boligbyggeri må være lige stor, hvad enten man finansierer den på den ene eller anden måde. Men finansieringsformen øve indflydelse på økonomiseringen med arbejdskraft og materialer; men det spørgsmål har udvalget ikke behandlet.

Det skal endelig nævnes, at udvalget ikke har behandlet det problem, at de gældende bestemmelser om huslejetilskud til mindrebemidlede børnerige familier socialt boligbyggeri på grund af huslejestigningen efter 1946 ikke længere at der kan opnås en huslejenedsættelse svarende til de gældende tilskudsprocenter, fordi det lovlige absolutte maksimumstilskud ikke er blevet forhøjet. Eksempelvis kan nævnes, at en mindrebemidlet familie med 3 børn i socialt boligbyggeri opnår huslejetilskud på 30 % af huslejen, dog højst 250 kr. i etageejendomme. Såfremt huslejen i eksemplet overstiger 833Vs kr., bliver tilskudet mindre end 30 %>. En forhøjelse af maksimumstilskudet ville derfor kunne afbøde virkningerne af den stigende husleje i nyt socialt byggeri for mindrebemidlede børnerige familier.