I tillægs-bilag til betænkning 11, afgivet af boligkommissionen af 1918, side
173—175, har direktør F. G. Boldsen i en artikel, »Selv-Finansiering af
Fremtidens almennyttige Boligbyggeri«, fremsat en plan for det sociale boligbyggeris
finansiering gennem opsamling og båndlæggelse af
prioritetsafdragene. Planen går ud på, at den opsparing, der finder sted ved,
at prioriteterne afdrages, og som i privat byggeri udgør ejerens kapitalopsparing,
sociale boligselskaber bør unddrages selskabernes private ejendomsret
og i stedet bør båndlægges til finansiering af fremtidigt byggeri, dog således
at beboerne, der har udredet afdragene, får ret til at få renter af en del af
det opsparede beløb.

Planen førtes første gang ud i livet fra lovgivningsmagtens side med lov nr. 128 af 14. april 1933 om støtte af boligbyggeri m. m., hvori der skabtes hjemmel for ydelse af statslån til boligforeninger, bl. a. på vilkår, at der i selskabernes vedtægter skulle optages bestemmelser om anvendelse af de midler, der indvindes ved afdrag på prioriteter eller på tilsvarende måde. Ministeriet skulle godkende vedtægterne for de foreninger, der modtog statslån, og blev således i stand til at gennemføre, at ovennævnte bestemmelser ud på, at midlerne skulle benyttes til finansiering af fremtidigt byggeri.

Princippet opretholdtes i de senere byggestøttelove, således også i lov nr. 235 af 30. april 1946, hvor reglerne er nærmere præciceret, idet man herefter kræver, at de sociale boligselskaber, der opnår statslån, skal vedtage af ministeriet udarbejdede normalvedtægter (dog eventuelt med mindre ændringer i specielle tilfælde), som indeholder detaillerede regler om de i selskaberne opsparede kapitalers henlæggelse til en byggefond til brug for fremtidens byggevirksomhed, der således efterhånden skulle komme at hvile i sig selv, så at offentlig støtte hertil efterhånden bliver unødvendig.

I hvert selskab oprettes der en særlig byggefondsafdeling med egen økonomi, skal modtage de udbetalinger, der efterhånden skal finde sted til byggefonden, og benytte disse til at igangsætte nyt byggeri (eller til at modernisere bestående afdelinger). Normalvedtægternes regler om opsparingens til byggefonden, findes i §§ 8 og 10.

Det må bemærkes, at der må skelnes skarpt mellem § 8 »overføres som indestående for byggefonden i afdelingen« og § 10 »afdrages på byggefondens i afdelingen.« § 8 handler således om en rent fiktiv postering, foretages år for år, efterhånden som prioritetsafdragene præsteres. Paragraffen har indtil videre kun praktisk betydning for afdragenes vedkommende, opsparing i de første år praktisk talt kun vil finde sted gennem da budgettet for at holde huslejen nede er lagt så stramt, at driftsoverskud sædvanligvis næppe forekommer. Posteringerne på regnskaberne således, at man belaster driftsregnskabet med afdragene som prioritetsgælden med det betalte beløb, men samtidig som passiv opretter en »prioritetsafdragskonto« (= »byggefondens tilgodehavende i afdelingen«). »Prioritetsafdragskontoen« er således altid = de betalte afdrag, idet denne konto dog nedskrives med eventuelt nødvendige afskrivninger på ejendommen gennem ejendomsskyldvurderinger) samt med eventuelle konverteringsomkostninger.

Prioritetsafdragskontoen er således et udtryk for afdelingens gæld til byggefonden. Byggefonden får imidlertid ikke renter af dette tilgodehavende, så det er først, når pengene bliver udbetalt til fonden, at denne har nogen indtægt eller fordel af dette tilgodehavende. Udbetalingen (afdraget på byggefondens indestående) sker ifølge § 10, når afdelingen får likvide midler ved udamortisering af prioriteterne eller gennem omprioritering.

Dersom de oprindelige prioriteter løber ud uden omprioritering, kommer
der en dag, da der ikke mere skal svares prioritetsydelser, og det er da meningen,at

§ 8.

»For så vidt opsparing ved overskud på en afdelings drift, der ikke medgår afskrivning af underskud fra tidligere år eller passende henlæggelser hovedistandsættelser, tab ved lejeledighed o. lign., og ved afdrag på afdelingens prioriteter, derunder nedskrivning af disse med kredit- og hypotekforeningsoverskud, ikke medgår til afskrivning på ejendommen, overføres den som indestående for byggefonden i afdelingen.«

§ 10.

»De likvide midler, der fremkommer i en afdeling som følge af terminsydelsers ved udamortisering af prioriteter eller på grund af ny prioritering, afdrages på byggefondens indestående i afdelingen, således at den rentegivende del deraf betales først.

Omkostninger og kurstab ved ny prioritering fordeles forholdsmæssig på
de lejerne godskrevne beløb og den ikke rentegivende del af byggefonden,
der indestar i afdelingen.«

gen,atdet beløb, som hidtil er svaret hertil, nu skal udredes kontant til
byggefonden.

Dersom man, når de oprindelige prioriteter er løbet ud, optager nye lån i ejendommen, skal provenuet af prioriteterne tilfalde byggefonden — hvis ejendommen har bevaret sin fulde værdi, kan man altså teoretisk tænke sig akkurat tilsvarende prioriteter optaget, hvorved hele byggefondens straks kan udbetales. Men herved er afdelingen ingenlunde idet også afdragene på de nye prioriteter skal »overføres« til byggefonden. Dennes tilgodehavende begynder altså at vokse igen, akkurat da ejendommen var nybygget, og denne »gæld« kan igen først betales en ny prioritering eller gennem udamortisering.

Endvidere er der den før berørte bestemmelse om, at eventuelt driftsoverskud »overføres« til byggefonden. Det er ikke helt klart, hvad der hermed menes, men da driftsoverskudet omtales i § 8 sammen med prioritetsafdragene, det sikkert være meningen, at driftsoverskud ligesom disse blot tilskrives byggefondens konto, men iøvrigt tjener til at lette afdelingens likviditet, udbetaling til byggefonden først finder sted i henhold til § 10, når afdelingen får likvide midler ved udamortisering eller gennem ny prioritering.

Sammenhængen må altså være den, at prioritetsafdragene og eventuelt
driftsoverskud udgør den fiktive gæld, medens udamortiseringsoverskud og
nyt prioriteringsprovenu benyttes til afdrag på denne gæld.

Herefter er det klart, at den fiktive konto: »byggefondens indestående i afdelingen« har ringe — eller rettere ingen — betydning udover at vise regnskabet de betalte afdrag og eventuelt driftsoverskud. — Kan afdelingen nemlig betale mere end dette indestående gennem stadig fortsatte udamortiseringsbidrag, den gøre det, og kan den ikke betale det, må den lade være.

Det eneste, der har reel betydning, er derfor de kontante beløb, der faktisk udbetales, og til vurdering af byggefondens betydning kommer man derfor vegne med betragtninger over, hvor meget der efterhånden er afdraget på de opførte ejendomme og indtjent som driftsoverskud, thi byggefonden kun gavn af de beløb, der engang faktisk bliver udbetalt til den, og disse udbetalinger vil i virkeligheden finde sted uden noget som helst hensyn til det opstillede »overførte« beløb, »Byggefondens indestående i afdelingen«, de som foran vist udelukkende afhænger af ejendommens fremtidige evne til økonomisk afkast i form af udamortiseringsoverskud eller provenu ved ny prioritering.

I det sidste halve århundrede har der fundet en meget stor kapitalopsparingsted prioritetsafdrag, idet mange ejendomme har bevaret værdienlangt det tidspunkt, hvor prioriteterne var fuldt afdraget, så at ejerne af disse ejendomme faktisk gennem prioritetsafdragene har opsparetkapitaler

sparetkapitaleraf samme størrelsesorden som de oprindelige prioriteter. Det synes derfor en meget genial tanke gennem de ovennævnte vedtægtsbestemmelserat at tilsvarende kapitaler, som fremtidig måtte opsparesindenfor sociale byggeri, overdrages til byggefonden, altså til et offentligt formål, hvorved en del af den støtte, som det offentlige nu yder de sociale boligselskaber, faktisk skulle vende tilbage til de offentlige kasser.

Til belysning heraf kan henvises til betænkningen »Den fremtidige huslejepolitik«, af boligministeriets huslejeudvalg I, bilag 4, hvor det er beregnet, hvor meget den kapitaliserede nutidsværdi af de fremtidige indbetalinger til byggefonden beløber sig til under forskellige forudsætninger. hviler på et eksempel, dér drejer sig om en ejendom i højt byggeri til 100.000 kr., hvortil staten har ydet 61.000 kr. i statslån. Med de gældende lempelser for sådant byggeri (lånebetingelser: i 20 år halvårlig 1,1 °/o, heraf rente 1,0 °/o af restgælden, bidrag til reserve- og administrationsfond 0,1 °/o, herefter: halvårlig ydelse 2,25 %>, heraf rente 1,75 °/o af restgælden, bidrag til reserve- og administrationsfond 0,1 °/o, resten afdrag) er det beregnet (eksempel 1), at kapitalværdien af de fremtidige til byggefonden i uendelig mange år udgør 12 % af byggesummen. Da de ydede lempelser svarer til 19 % af byggesummen, bliver det offentliges nettounderskud ved lovgivningen således 7 °/o af byggesummep. En tilsvarende beregning over udgiften ved støtten til privat byggeri på 100.000 kr. viser, at denne udgør ca. 11 % af byggesummen, altså en del mere end støtten til det sociale byggeri. (Det gør ikke nogen væsentlig forskel, om man ved beregningen af kapitalværdien af byggefondsindbetalingerne med en nærmere bestemt, længere årrække, f. eks. 150 år, i stedet for uendelig mange år, idet de indtægter, der er fjernere 150 år, skal tilbagediskonteres så stærkt, at nutidsværdien nærmer til 0). Ovennævnte beregning bygger på den forudsætning, at huslejen 20 år vil kunne sættes op, således at de normale ydelser af statslånet svares. Den nævnte ejendom til 100.000 kr. vil formentlig indeholde mindre lejligheder. Statslånet er som nævnt på 61.000 kr., og den halvårlige ydelse heraf er i 20 år 1,1 °/o, altså 671 kr., medens ydelsen herefter være 2,25 % eller 1372 kr., altså en halvårlig stigning på 701 kr. eller 350 kr. årlig pr. lejlighed.

Hvis prisniveauet holder sig konstant, vil en sådan huslejestigning næppe kunne eller burde gennemføres, og det vil derefter formentlig blive nødvendigtfortsat yde lempelser med statslånsydelsen. Man kan da f. eks. tænke sig, at man ville vælge at yde IV2 °/o p. a. rentelempelse i hele lånets løbetid -f- afdragshenstand, indtil de foranstående prioriteter er udamortiseret,hvorefter af disse afdrages på statslånet (i

stedet for at indbetales til byggefonden). Under disse betingelser er det i den nævnte betænkning (eksempel 3) beregnet, at kapitalværdien af statens lempelser vil udgøre 27 °/o af byggesummen, medens kapitalværdien af indbetalingernetil kun vil udgøre 7 % af byggesummen, således at det offentliges nettounderskud altså vil udgøre 20 °/o af byggesummen (mod som foran nævnt 11 °/o til det private byggeri, så at tilskudet til det sociale byggeri under disse betingelser altså ville blive omtrent dobbelt så stort som til det private).

Dersom prisniveauet falder, vil det blive endnu vanskeligere at opnå en
husleje, der er tilstrækkelig til at betale de fulde prioritetsydelser, og byggefondens
vil blive endnu mindre.

Kun dersom prisniveauet stiger, synes forudsætningerne at være til stede for, at der vil kunne opnås en sådan forhøjelse af huslejen, at de fulde statslånsydelser betales, og at byggefonden efter lånenes udamortisering kan få de beregnede udbetalinger, men i så fald vil de beløb, der til sin tid indbetales byggefonden, være mindre værd end det tilsvarende beløb i dag, så at realværdien af disse indbetalinger bliver mindre end den beregnede nutidsværdi heraf. Det kan her naturligvis tænkes, at priserne stadig stiger, så at huslejen kan sættes så meget op, at der opstår egentligt driftsoverskud udover amortisationsoverskuddet, hvorved der vil kunne finde yderligere indbetalinger sted, jfr. at det netop er dette, der har været tilfældet i det sidste halve århundrede.

Det vil derfor ses, at under forudsætning af, at der fra begyndelsen af betales ydelser af statslånene, og af, at ejendommens værdi holder sig uændret i uoverskuelig fremtid, så at der bestandig kan opkræves den på grundlag af disse ydelser oprindelig beregnede husleje, vil de forannævnte muligheder for udbetaling til byggefonden, udamortiseringsoverskud og provenu ved ny prioritering, bliver i høj grad aktuelle og som foran vist betyde en væsentlig kapitalopsparing, nemlig noget mere end de foran beregnede % af byggesummen, da statslånet hurtigere ville amortiseres og give plads for byggefondsudbetalinger, dersom der ikke som i det nævnte eksempel måtte regnes med afdragshenstand i 20 år.

Men det er ganske klart, at de bestemmelser om en midlertidig lempelse af ydelserne af statslånet, som man har måttet indføre (første gang ved bekendtgørelse af 30. juni 1941 § 15 a) for at nedbringe huslejen i de nybyggedeejendomme, høj grad krydser den oprindelige tanke om, at udamortiseringsoverskudskal til byggefonden, dels fordi en afdragshenstandi selv betyder, at lånets amortisation udskydes, hvorved byggefondsindbetalingerne forsinkes tilsvarende, og dels fordi det kan blive så vanskeligt at gennemføre den nødvendige huslejeforhøjelse, når afdragshenstandenefter hører op, at man må gribe til enten at forlænge

denne yderligere, eller — som i foranstående eksempel — at lade udamortiseringsoverskudfra
foranstående prioriteter benytte til afdrag på statslåneti
for til indbetaling til byggefonden.

Hvis man imidlertid ikke mener, når 20 år er gået, at kunne udstrække lempelserne med statslånets renter og afdrag yderligere, synes det i alt fald sandsynligt, at man vil forsøge at begrænse stigningen i prioritetsydelser og dermed i huslejen ved at foretage en konvertering af de foran statslånet stående prioriteter. Der vil herved formentlig kunne opnås et kontant provenu, i så fald skal indbetales som ekstraordinært afdrag på statslånet (jfr. lovens § 5: »Et lån sikres ved oprykkende panteret i ejendommen«), hvorefter statslånsydelsen vil reduceres. Med det i den nævnte betænkning anførte eksempel, vil tallene stille sig således:

Efter 40 terminers forløb er 1. prioriteten (oprindelig 30.000 kr.) reduceret

medens 2. prioriteten (oprindelig 6.000 kr.) er
reduceret til:

Under forudsætning af, at ejendommen fuldt ud har bevaret sin værdi, så at man ved konvertering igen kan opnå 36.000 kr. i foranstående prioriteter, der således kunne blive et kontant provenu på 10.426,49 kr. Statslånet før 61.000 kr., hvoraf der svaredes en halvårlig ydelse på 1,1 °/o, altså 67 i kr.

Dette lån reduceres nu til 50.573,51 kr. med en halvårlig ydelse på 2,25 °/o, altså 1.138 kr. Den nødvendige udgiftsstigning udgør herefter 467 kr. halvårlig eller 233 kr. årlig pr. lejlighed, medens man uden konvertering som før nævnt måtte kræve en forhøjelse på 350 kr. pr. lejlighed.

Det vil imidlertid ses, at denne fremgangsmåde i realiteten svarer til det foran nævnte system at lade udamortiseringsoverskudet fra de foranstående betale afdrag på statslånet i stedet for at indgå til byggefonden, også en udnyttelse af konverteringsfordelen i høj grad angriber byggefondens tilgodehavende, idet udamortiseringsoverskudet efter kreditog vil indtræffe 20 år senere end beregnet, og idet udamortiseringsoverskudet efter statslånet bliver langt mindre end beregnet.

Efter vedtægternes ordlyd burde den gennem konverteringen og nedskrivningenaf opnåede besparelse på 468 kr. årlig faktisk indbetaleskontant byggefonden (jfr. § 10), idet der ikke synes at være nogen teoretisk forskel på provenuet ved, at en prioritet falder helt bort og

provetuet ved, at den nedskrives delvis, men i praksis kan man dårligt tænke sig, at man udover den nødvendige huslejestigning på grund af de større prioritetsydelser vil kræve huslejen sat yderligere op for at kunne foretage de forudsatte udbetalinger til byggefonden.

Det vil af ovenstående ses, at den omstændighed, at huslejen ikke kan bære normal statslånsydelse, så at man i en årrække må give lempelser, og derefter, hvis man ikke nødsages til at fortsætte med lempelserne, antagelig hvert fald må benytte fordelene ved omprioritering til at nedsætte driftsudgifterne i stedet for til indbetaling til byggefonden, betyder en alvorlig af dennes reale værdi.

Dermed være ikke sagt, at byggefondsbegrebet er betydningsløst. Der er stadig den mulighed, at prisniveauet vedbliver at stige, så at huslejerne før eller siden må følge med, så at der i de nu nybyggede' ejendomme kan opstå som vil tilhøre byggefonden. Selve tanken, at die meget store offentlige tilskud til det sociale byggeri aldrig kan danne grundlag for opsparing af privat kapital, men at al eventuel opsparing gennem byggefonden tilfalder det offentlige, er utvivlsomt rigtig, idet systemet hindrer af den offentlige støtte til privat økonomisk fordel. Støtten kan kun medføre enten fortsat lavere husleje for beboeroe end ved ustøttet byggeri, eller opsparing til byggefond; hvilket af disse formål man vil forfølge, afhænge af den fremtidige prisudvikling og huslejepolitik, men man bør gøre sig klart, at »byggefondens tilgodehavende« næppe kan betragtes et alt for konkret aktiv, idet det som vist i virkeligheden ikke har nogen forbindelse med de til byggefonden regnskabsmæssigt »overførte'« beløb, men simpelthen består af den kapitaliserede værdi af den husleje, der ikke vil medgå til dækning af driftsudgifter og prioritetsafdrag.