I. Indledning.

GENNEM Loven om midlertidig Begrænsning af Adgangen til
at tinglyse Gæld paa fast Ejendom og Loven om Erhvervelse
af fast Ejendom har det været Lovgivningsmagtens Ønske at modvirke
uholdbar Stigning i Priserne paa fast Ejendom, fremkaldt
ved den ekstraordinære Stigning i Indkomster og Likviditet under
Krigen.

Allerede forinden Forslaget til Gældsbegrænsningsloven var fremsat i Rigsdagen, havde Indenrigsministeriet rettet en Henstillin ¹) til Kredit- og Hypotekforeningerne orn i deres Laanepolitik tage størst muligt Hensyn til den af Regeringen og Nationalbanken Penge- og Kreditpolitik og særlig understreget, en Konjunkturbelaaning af ældre Ejendomme burde undgaas. pegede bl. a. paa, at Kreditinstitutterne ikke burde respektere den forbigaaende Stigning af Priserne paa visse Beboelsesejendomme, eller Landbrugsejendomme »og navnlig ikke, saafremt denne maa søge sin Aarsag i Ængstelse hos visse Grupper af det kapitalanlæggende Publikum med Hensyn til Fremtidsudviklingen Landets Penge- og Kreditvæsen«.

Nationalbanken fremkom umiddelbart herefter med en Anmodnin ₂) til Indenrigsministeriet om i Overensstemmelse med de af Banken forud for Nedsættelsen af Diskontoen den 22. Maj 1940 fremsatte Synspunkter at gennemføre særlige Lovgivningsforanstaltningermed til Begrænsningen af Adgangen til en forøgetBehæftelse

---

1) Skr. af 22/₆ 1940. Bilag 1 til Lovforslaget. Rigsdagstidende 1939/40. Tillæg A. Sp. 5053.

2) Skr. af 9/t 1940. Bilag 2, Sp. 5055.

øgetBehæftelseaf faste Ej endomme, idet Henvendelsen til Kreditinstitutterneikke
anses for tilstrækkelig.

Nationalbanken gjorde opmærksom paa, at den forventede Udvikling Pengerigelighed kunde befrygtes at medføre en Stigning i Ejendomspriserne af ren pengemæssig Karakter og uden Modstykke i Ejendommenes virkelige Afkastningsevne. Banken hævdede, at Interessen for Placering af Penge i fast Ejendom allerede paa daværende Tidspunkt havde fremkaldt en synlig Tendens til Stigning i Priserne, og den lettere Adgang til at opnaa Laan i Forbindelse med den betydelige Opgang i Obligationskurserne det fristende for Køberne at gaa med til de stigende Priser.

Den 18. Juli 1940 fremsatte Indenrigsministeren sit Forslag til Lov om midlertidig Begrænsning af Adgangen til at tinglyse Gæld paa fast Ejendom og den 2. August 1940 blev Forslaget med enkelte ophøjet til Lov, der siden stadig er blevet fornyet Gyldighedens Ophør. Loven indfører Begrebet Laanegrænse, i Forslaget var defineret ens for Landbrugsej endomnie og andre Ejendomme, men som i Loven blev sat til 100 pCi, resp. 90 pCt. af Ejendommens Vurderingssum til Ejendomsskyld efter Fradrag i Vurderingssummen af det Beløb, hvoraf der svares Grundstigningsskyld i Henhold til Lov af 20. Maj 1933. Ved Familiesalg Laanegrænsen til 110 pCt. for Landbrugsejendomme til 100 pCt. for andre Ejendomme. For Landbrugsej endomme, pantsættes med Besætning og Inventar, forhøjes Laanegrænsen 100 pCt. af den ved den senest foretagne Skatteansættelse Værdi af Ejendommens Besætning og Inventar. Hovedbestemmelsen Loven er den, at Tinglysning af Gæld paa fast Ejendom fremtidig kun kan finde Sted, for saa vidt og i det Omfang med Tillæg af foranstaaende Hæftelser ikke derved kommer til at overstige Ejendommens Laanegrænse.

En detailleret Redegørelse for Lovens Indhold saavel som et Forsøg paa at vurdere dens Betydning som Helhed eller Mulighederne dens Omgaaelse falder uden for de her stillede Rammer, det blot indledningsvis skal fastslaas, hvilke Maal Lovgivningen fast Ejendom under Krigen har haft for Øje, og hvilke Midler den har betjent sig af.

Med den stigende Forøgelse af Pengerigeligheden blev Begrænsningeni naturligvis af aftagende Betydning. Indkomststigningen saavel i Landbruget som i visse Grene af Industrienog Handel og Entreprenørvirksomhed medførte en

forstærket Efterspørgsel efter fast Ejendom, og i samme Retning virkede den ekstraordinære Likviditet i de Grene af Næringslivet, hvor Lagermindskningen frigjorde Driftskapital. I sidste Fald rettedeEfterspørgselen ofte mod større Beboelsesejendomme i Byerne. En Række Industriaktieselskaber har saaledes foretrukket at anbringe ledige Midler ved direkte Køb af fast Ejendom i Byerne i Stedet for ved Køb af Obligationer. Det siger sig selv, at i disse Tilfælde er Begrænsningen i Pantsætningsretten uden større Betydning, og det har ogsaa været Tilfældet ved mange af de senereAars af Landbrugsejendomme, hvor nyskabte Formuer skulde placeres. Der opstod derfor en stærk Stemning for at gennemførevideregaaende i Omsætningen af fast Ej endom,og var i Landbrugskrese førsl og fremmest et udbredt $)nske at forhindre Landbrugsejendommes Afhændelse til Personer,der tidligere havde haft direkte erhvervsmæssig Tilknytningtil

I den af »Professorudvalget« i Marts 1943 afgivne Betænkning¹) om Foranstaltninger mod Inflation fremhævedes Nødvendigheden af yderligere Foranstaltninger mod stigende Ejendomspriser. Ud over de stillede Forslag til Pengerigelighedens Formindskelse i Almindelighed, herunder en ekstraordinær Grundskyld paa Landbrugsejendomme, Udvalget det »tvingende nødvendigt« tillige gennemføre særlige Foranstaltninger vedrørende Omsætningen Landbrugsejendomme f. Eks. ved en særlig kraftig Omsætningsafgift, skulde udredes af Køberen ved Køb af en Landbrugsejendom almindelig fri Handel (altsaa ikke ved Familiesalg), som direkte skulde tilsigte at standse Omsætningen foreløbig. udtalte endvidere Ønsket om, at det over for de Pengeinstitutter, der giver Laan i fast Ejendom, indskærpedes, at Finansiering af Prisforhøjelsen af faste Ejendomme ikke bør finde Sted, jvf. den førnævnte Henvendelse fra Indenrigsministeriet til Kredit- og Hypotekforeningerne i 1940. Endelig foreslog Udvalget en Skærpelse af Maksimumsgrænsen for Belaaning af faste Ejendomme derigennem at imødegaa Faren for, at Ejendommene under den herskende Pengerigelighed blev belastet med for stor Gæld.

---

1) Udvalg, nedsat af Finansministeren den 30. Januar 1943 til Overvejelse Foranstaltninger til Iraødegaaelse af den truende Inflationsfare. Nat.øk. Tidsskr. 1943. 4. Hefte.

Hverken Forslagene om ekstraordinær Grundskyld eller om en rent prohibitiv Omsætningsafgift blev taget op af Regeringen, og heller ikke Ønsket om en Skærpelse af Belaaningsreglerne blev taget til Følge. Derimod fremsatte Indenrigsministeren i Maj 1943 Forslag til Lov angaaende Erhvervelse af fast Ejendom, og dette Forslag, der den 8. Juli blev ophøjet til Lov, omfattede saavel Landbrugsejendomme som andre Ejendomme. Formaalet med Loven at forhindre i første Række saadanne Ejendomshandeler, som alene tilsigtede en midlertidig Pengeanbringelse i Ejendommen Købers Side, og endvidere Aktieselskabers eller Interessentskabers For Landbrugsejendomme var det tillige Lovens Formaal at forhindre Handel med »afklædte« Ejendomme Salg af Ejendomme til Købere, som ikke gennem direkte eller ved Uddannelse til praktisk Landbrugsvirksomhed betragtes som Landbrugere.

Ved Salg af Ikke-Landbrugsejendornme til Enkeltpersoner kræves kun Tilladelse, saafremt Sælgers Adkomst er tinglyst den 28. Maj 1943 eller senere og der ved Anmeldelse til Tinglysning af Køberens Skøde ikke er forløbet 2 Aar fra Tinglysningen af Sælgerens Adkomst. Derimod gør Loven som Hovedregel Selskabers Ejendomserhvervelse betinget af Tilladelse fra et af Indenrigsministeren Udvalg, ligesom der i alle Tilfælde kræves Tilladelse, en fast Ejendom indskydes i et Aktieselskab, Interessentskab el. lign. Dette skyldes formodentlig, at man har villet forhindre en fortsat Udvikling af den Tendens, der har kunnet hos større Selskaber til at anbringe ledige Kapitaler i Beboelsesejendomme i Stedet for i Obligationer eller andre Kronekrav. I Lovens § 2, Stk. 2, er det yderligere fastslaaet, at Selskabers Køb af fast Ejendom kun bør tillades, naar ganske særlige Grunde taler derfor. Om Selskaber, hvis Hovedformaal er at eje fast Ejendom, siges, at det som Vilkaar for Tilladelse til at faa Adkomsten tinglyst kan stilles, at Aktierne eller Andelsbeviserne paa Navn, samt at der i Aktierne eller Beviserne optages en Bestemmelse om, at Overdragelse eller Pantsætning af disse er ugyldig uden Tilladelse.

Disse Lovbestemmelser tager kun Sigte paa at hindre eller i hvert Fald bremse Selskabers Erhvervelse af Ejendomme fra Enkeltpersoner,men ikke Omsætning af fast Ejendom fra et Selskab til et andet ved Salg af Aktierne eller ved Overdragelse af samtlige Aktiver og Passiver, jvf. Aktieselskabslovens § 70. Af

Bemærkningerne¹) til Lovforslaget fremgaar klart, at man fra Indenrigsministeriets Side alene har ment at kunne forhindre, at Ejendomme fremtidigt i »unaturligt« Omfang overdrages Selskaberog hvorimod man ikke har ment at kunne forhindre bestaaende Selskaber i at afhænde Ejendomme til andre ved Salg af Aktierne eller ved Sammensmeltning af et Selskab med et andet.Afhændelse andre Selskaber eller Firmaer ved Udstedelse af Skøde samt Afhændelse til Enkeltpersoner er derimod undergivetganske samme Regler, som hvis Sælgeren var en Enkeltperson.Det som om man mere har lagt Vægt paa at forhindre,at tilhørende Enkeltpersoner, blev afhændet til Selskaber end paa at forhindre Ejendommenes Omsætning i det hele taget, skønt det fra de pengepolitiske Synspunkter vel maatte være det sidste, der var afgørende. Lovteknisk skulde det nok have været muligt at udvide Kontrollen ved Krav om Godkendelsefra af alle Sammensmeltninger i Henhold til Aktieselskabslovens § 70 eller af enhver Form for Kapitaludvidelse i bestaaende Ejendomsselskaber, uanset om det sker ved Aktieemission, Optagelse af Partialobligationslaan eller almindelige Obligationslaan inden for Pantsætningsgrænsen.

Da Prisudviklingen for Landbrugsejendomme saa afgjort har udgjort Hovedmotivet for den ekstraordinære Lovgivning om fast Ejendom under Krigen, er det muligt, at man ikke har ofret Omsætningenaf større Byejendomme, som fortrinsvis ejes af Selskaber,fornøden uanset at de af Nationalbanken alleredei 1940 fremsatte Betragtninger, jvf. foran, i lige saa høj Grad maatte gælde Bolig- og Forretningsejendomme som Landbrugsejendomme.Som i det følgende skal paavises, har den Form for Erhvervelse af Ejendomme, hvortil Loven har ladet Selskaberne have fri Adgang, spillet en større Rolle, end man

---

1) Rigsdagstidende 1942/43 Tillæg A, Sp. 5101. »Medens Kontrollen med Ejendommenes Omsætning, naar disse ejes af Enkeltpersoner eller anpartsvis af Enkeltpersoner, kan ske gennem Tinglysningsvæsenet, vil en fast Ejendom, naar den ejes af et Aktieselskab el. lign., kunne omsættes ved en Overdragelse af Aktierne. Ligeledes vil en Ejendom, der ejes af et Interessentskab (Firma) kunne overdrages gennem Ind- og Udtræden af Interessentskabet. Man har imidlertid ikke ment at kunne skride til en Kontrol med Omsætningen af Aktierne i de Selskaber, der allerede nu ejer faste Ejendomme, men man har i Forslaget optaget Bestemmelser, der tilsigter at forhindre, at Ejendommene fremtidigt i unaturligt Omfang — særlig med det Formaal at omgaa Loven — overdrages Selskaber og Firmaer«

antagelig fra Myndighedernes Side har regnet med. Selskabernes Betydning er formentlig begrænset til de større Boligkomplekser i de større Byer, og Undersøgelsen indskrænker sig i det følgende til Hovedstaden.

II. Statistik over Omsætning af fast Ejendom i Hovedstaden.

Til Belysning af den samlede Omsætning af fast Ejendom i Hovedstaden anføres her Antal Salg og den totale Købesum for hvert af Aarene 1938/43 i Procent henholdsvis af det samlede Antal Vurderinger og den samlede Vurderingssum i Hovedstaden ved Ejendomsskyldvurderingen i 1936.

For 1943 var de absolutte Tal 3445 Salg med en Købesum for Jord og Bygninger paa 272 Mill. Kr., og som det fremgaar af de relative Tal i Tabellen, viste Omsætningen i 1943 et Brud paa den kontinuerte Stigning gennem de foregaaende Aar, muligvis netop som Følge af Loven af 8. Juli 1943.

De anførte Totaltal er dog ikke meget illustrerende for den Omsætning større Ejendomskomplekser, der har overvejende Interesse finansielle og sociale Synspunkter. De omfatter ikke blot Salg i almindelig fri Handel, men ogsaa Familiesalg og »Andre Salg«, og de angaar saavel übebyggede som bebyggede Ejendomme, Villasalg og Salg af rene Forretningsejendomme.

Omsætningen af bebyggede Ej endomme i fri Handel omfattedei i Hovedstaden 2350 Salg med en samlet Købesum for Jord og Bygninger paa 177 Mill. Kr. Heraf falder 294 Salg med en Købesum paa 57 Mill. Kr. paa de blandede Beboelses- og Forretningsejendomme og 200 Salg med en Købesum paa 43 Mill. Kr. paa rene Beboelsesejendomme med mindst 4 Lejligheder. Det er disse to sidstnævnte Grupper, der omfatter den langt overvejendeDel den erhvervsmæssige Forsyning med Boliger og

Forretningslokaler i Hovedstaden, og det er derfor Omsætningen og Prisudviklingen indenfor disse Ejendomsgrupper, der fortjener særlig Opmærksomhed. Ved Vurderingen i 1936 omfattede de, som det fremgaar af Tabel 11, 34 pCt. af det samlede Antal private eller kommunale Ejendomme i Hovedstaden med Beboelse eller Forretningslokaler, men 73 pCt. af Vurderingssummen for disse Ejendomme.

Den aarlige Omsætning af Ejendomme i de her fremhævede Grupper er belyst i omstaaende Tabel 111, der viser en anselig Stigning under Krigen indtil 1943, hvor der er en tydelig Nedgang, som endda er væsentlig stærkere end for alle Ejendomme under eet, jvf. foran. At Gruppen er ret uensartet sammensat, fremgaar af Forholdet mellem Antal Salg og Købesum, der varierer stærkt fra Aar til Aar (se f. Eks. 1940 og 1941), men med en Undergrænse paa 4 Lejligheder medregner Statistiken naturligvis Ejendomme, som det var ønskeligt at kunne udskille af de her sammenstillede Grupper af »større« Ejendomme. I Oversigtens sidste Kolonner er anført — særskilt for rene Beboelsesejendomme og for blandede Beboelses- og Forretningsejendomme — hvor mange Procent de omsatte Ejendommes Købesum for Jord og Bygninger afviger fra de samme Ejendommes Vurderingssum. Stigningen i Ejendomspriserne, i 1942 og 1943, fremtræder særdeles tydeligt og motiverer en nærmere Undersøgelse.

Statistiken giver imidlertid et ret mangelfuldt Billede af den samlede Omsætning, idet den er knyttet til Tinglysningen af Skøderog medregner den Omsætning, der formidles gennem Salg af Aktierne i bestaaende Ejendomsselskaber eller Overdragelse af samtlige Aktiver og Passiver fra et ejendomsbesiddende Aktieseiskabtil

skabtilet andet. Naar fast Ejendom overdrages ved Udstedelse af Skøde, er Køberen pligtig til samtidig med Anmeldelsen af Skødet til Tinglysning at give forskellige Oplysninger om Handelen, herunderKøbesum, og Udbetaling¹) og disse Indberetningerdanner for Statistiken. De Omsætningsformer, der ikke registreres i Statistiken, er altsaa de samme, som forbliver upaavirket af Loven angaaende Erhvervelse af fast Ejendom, og som har spillet en ret stor Rolle i Hovedstaden under Krigen. Vil man danne sig et Skøn over den samlede Omsætning af fast Ejendomtil af de ekstraordinære Forhold betingede Priser? maa man derfor paa anden Maade søge Oplysning om Aktieselskabers Transaktioner med faste Ejendomme.

III. KEFAS-Koncernens Skabelse.

Ud fra den i Indledningen omtalte Opfattelse, hvorefter man ansaa det for ønskeligt at modvirke de ledige Penges Indtrængen paa Ejendomsmarkedet, har det formentlig i Tilslutning til den foretagne Paavisning af den gennemførte Lovgivnings Ufuldstændighedsin nærmere at belyse de Transaktioner, der under Udnyttelsen af Pengerigeligheden har fundet Sted med københavnskeEjendomme de sidste Aar. Ved Undersøgelse af AktieselskabsregistretsMateriale ved Gennemgang af Tingbøger og andet offentligt tilgængeligt Materiale, herunder Dagspressens Oplysningerhar

---

1) Jvf. nu § 18 i Lov Nr. 108 af 31/ä 1938 om Landsskatteret og Tilsyn med Skatteligning, tidl. § 17 i Lov Nr. 352 af Vs 1922 om Beskatning til Staten af faste Ejendomme.

lysningerharForfatteren forsøgt at skaffe sig et Indflik i de omfattendeEjendomstransaktioner Kapitalplaceringer, som en Række nystartede Aktieselskaber under EjendomsadministrationsselskabetKøbenhavns Forvaltning K. E. F. A. S. A/S, har foretaget, og som med enkelte Undtagelser netop er sket under saadanne Former, at de ikke indgaar i Statistiken.

KEFAS blev stiftet i August 1940 med en Aktiekapital paa 40.000 Kr. i Aktier å 1000 Kr. Hver Aktie giver een Stemme paa Generalforsamlingen, Selskabet har Forkøbsret ved Overdragelse. Som Formaal anføres: Administration, Forvaltning og Finansiering af Ejendomme. Aktiekapitalen er iflg. A/S-Rcgisteret udvidet i November til 100.000 Kr., i Maj 1942 til 200.000 Kr. og i Marts 1943 til 400.000 Kr. Hoveuposleriie blandt Aktiverne er Værdipapirer, i oprettede Datterselskaber og overvejende Aktier med særlig Stemmeret, B-Aktier, der giver Ret til 15 Stemmer pr. 1000 Kr. mod kun een Stemme for ordinære A-Aktier. En saadan Deling mellem A- og B-Aktier er gennemført i alle de af KEFAS oprettede Datterselskaber, og gennem Besiddelsen af i hvert Fald den overvejende Del af B-Aktierne (mindst 90 pCt.) har Moderselskabet sig det faktiske Herredømme.

Datterselskaberne er De forenede Ejendomsselskaber, i Maj 1941, og Hovedstadens Ejendomsselskab, i sin nuværende Form kan betragtes som oprettet i April 1943 efter Erhvervelse og Omdannelse af et ældre Ejendomsselskab. i Februar 1942 oprettet Selskab: Storkøbenhavns Ejendomsselskab er i 1943 overtaget af Hovedstadens Ejendomsselskab. støder ved forskellige Kapitaltransaktioner yderligere paa A/S IK VEM, et Selskab af ældre Oprindelse, der fra Marts 1942 har fuldstændig Bestyrelsesfællesskab¹) med KEFAS, men hvis Funktion som Led i Koncernen synes noget uklar.

De forenede Ejendomsselskaber²) stiftedes med en Aktiekapitalpaa Kr. Et halvt Aar senere, November 1941, udvidedes Kapitalen til 600.000 Kr. og ved en Emission i Maj 1942 udvidedes den med en Million Kr. til ialt 1.600.000, heraf 80.000 Kr. B-Aktier mod 1.520.000 Kr. A-Aktier. Ved Sammensmeltning med en Række ældre Ejendomsselskaber i September 1942 blev Aktiekapitalen forhøjet til 5 MM. Kr., hvoraf 250.000 Kr. B-Aktier. Disse 5 pCt. af Aktiekapitalen havde en Stemmevægt paa 44 pCt. under Forudsætning af, at samtlige A-Aktier afgav Stemme. Erfaringsmæssigtkan imidlertid regne med, at ikke alle Aktionærer møder paa Generalforsamlingen, i Særdeleshed da A-Aktier kun giver Stemmeret,

---

1) Bestyrelsen bestaar dog kun af 3 Medlemmer. Formanden for K. E. F. A. S. er ogsaa Formand for A/S IKVEM.

2) I det følgende betegnet F. E. A/S.

hvis de i mindst 6 Maaneder har været noteret paa Navn i Selskabets Bøger. Aktionærer har iøvrigt kun Adgang til Generalforsamlingen, hvis de forud paa Selskabets Kontor har afhentet Adgangskort lydende paa Navn. B-Aktiernes faktiske Stemmevægt kan derfor stige en Del over de 44 pCt. Som Følge af en Aktion fra A-Aktionærernes Side er Antallet af B-Aktier forinden Regnskabsaflæggelsen pr. 31. Marts 1944 nedbragt til 100.000 Kr. (2 pCt. af Aktiekapitalen), idet 150.000 overførtes til A-Aktierne.Stemmevægten B-Aktierne reduceredes herved fra 44 pCt. til 24 pCt. Minimum, beregnet under Forudsætning af, at alle A-Aktionærerne afgiver Stemme og uafhængigt af B-Gruppen. Et Krav fra A-Aktionærerne om fuldstændig Afskaffelse af Aktier med særlig Stemmeret lod sig derimodikke skønt særlige Aktiesystemer ikke skulde anses for paakrævede, saafremt Administrationsselskabet KEFAS' Interesse alene var begrænset til at sikre sig Administrationen af Datterselskabernes Ejendomme,og Ejendomsforvaltningen sker paa en for Aktionærerne betryggende Maade.

Foruden ved de gentagne Udvidelser af Aktiekapitalen har Selskabet skaffet sig Virkemidler ved Optagelse af en Række betydelige Partialobligationslaan Løbet af Regnskabsaaret 1942/43. Bortset fra det første, der var et 5 pCt.s Laan, som er blevet konverteret til 4% pCt. i 1944, har Partialobligationslaanene alle været i 1i1/₂ pCt.s Laan. Restgælden paa disse Laan udgjorde ifølge Status pr. 31. Marts 1944 1.591.000 Kr., hvoraf 178.000 Kr. er dækket ved Pantebreve i andre Ejendomme end Selskabets. Selskabets Bestand af Ejendomme var bogført til 25 Mill. Kr. mod en Ejendomsskyldværdi paa 19 Mill. Kr. Behæftelsen beregnet paa Basis af Status udgjorde 84 pCt. af Ejendomsskyldværdien.

Formaalet er ifølge Vedtægterne i første Række Anlæg af Pengemidler i fast Ejendom, herunder Køb, Administration og evt. Realisation af Aktier i Eiendomsselskaber, samt Finansiering af og Udlaan (herunder Køb af Pantebreve) til Ejendomsselskaber, hvori Selskabet er Aktionær. Administrationen er dog uanset Formaalsparagraffen KEFAS. Bestyrelsen bestaar af 6 Medlemmer, hvoraf de 5 har Sæde i KEFAS Bestyrelse, mens 4 af Medlemmerne gaar igen i Bestyrelsen for det andet Datterselskab, Hovedstadens Ejendomsselskab Den ene af Moderselskabets Direktører er tillige Enedirektør i de 2 Datterselskaber.

Hovedstadens Ejendomsselskab A/S¹), hvis Finansieringsforholdog skal belyses noget mere indgaaende, er Resultatet af to betydelige Fusioner af bestaaende Ejendomsselskaber i Løbet af 1943. Efter at KEFAS har erhvervet Interesser i A/S Birkedommergaarden, ændres Navnet i April 1943 til Hovedstadens Ejendomsselskab A/S, og Formaalsparagraffen bringes paa Linie med F. E. A/S's, dog at Finansiering og Udlaan ikke udtrykkelig begrænses til Ejendomsselskaber, hvori Selskabet er Aktionær, men blot til fast Ejendom. Der sker en betydelig Udvidelse af Aktiekapitalen fra 60.000 Kr. til 360.000 Kr. i April

---

1) I det følgende betegnet som H. E. A/S.

1943¹) og allerede i Maj samme Aar til 1.050.000 Kr. Systemet med A- og B-Aktier indføres ogsaa her, og B-Aktierne har 15 Gange større Stemmevægt end A-Aktier med samme Paalydende. Endvideregælder, Selskabet har Forkøbsret til B-Aktierne, og at disse skal være noteret paa Navn i Selskabets Bøger. Af Bestyrelsens5 er 3 Gengangere fra KEFAS og 4 fra F. E. A/S.

Samtidig med at KEFAS har erhvervet Interesser i det gamle A/S Birkedommergaarden, har det skaffet sig Majoriteten i en Række andre ældre Ejendomssclskaber, hvor Personer fra KEFAS overtager Ledelsen og faar vedtaget Beslutning om Overdragelse af Aktiver og Passiver til H. E. A/S, jvf. § 70 i Aktieselskabsloven. I November samme Aar vedtages tilsvarende Forslag om Overdragelse H. E. A/S af Aktiver og Passiver i del foran omiaite Datterselskab Storkøbenhavns Ejendomsselskab A/S²), der var stiftet af KEFAS i Februar 1942 med en Aktiekapital paa 1 MM. Kr., samt i yderligere 2 bestaaende Selskaber, hvoraf Ejendomsaktieselskabet var det betydeligste.

Selskabets Tilblivelse gennem Emissioner og Fusioner kan herefter
gennem følgende Oversigt:

---

1) Ifølge Aktieselskabsregistret havde Aktiekapitalen i A/S Birkedommergaarden uændret siden December 1934, da den blev udvidet fra 30.000 til 60.000 Kr.

2) I det følgende betegnet som S. E. A/S.

Selskabets Bestand af Ejendomme er bogført til 10,2 Mill. Kr. mod
en Ejendomsskyldværdi paa 9,3 Mill. Kr. Behæftelsen beregnet ud
fra Status udgør 78 pCt. af Ejendomsskyldværdien.

En Undersøgelse af de sammensluttede Selskabers Kapitalforhold at der umiddelbart før Sammensmeltningen, men efter at KEFAS har sikret sig Ledelsen, er foretaget en betydelig Udvidelse Aktiekapitalen, ganske som i A/S Birkedommergaarden. I Aktieselskabsregistret er saaledes i Marts 1943 registreret følgende af Aktiekapitalen i de af Fusion I omfattede Selskaber: Fordreshus fra 90.000 til 300.000 Kr., A/S Grøndalshus fra 46.000 til 150.000 Kr., A/S Brigadegaarden fra 96.725 Kr. til 500.000 Kr. og A/S GI. Kongevej sgaarden fra 100.000 til 500.000 Kr., sidstnævnte dog i December 1942. Af de 2,5 Mill. Kr.s Aktiekapital ultimo Maj 1943 var 2,1 Mill. Kr. nytegnet Kapital, uden at Selskabernes af Ejendomme var forøget.

Af de under Fusion II omfattede Selskaber havde A/S Sundet ved Emission i November 1943 gennemført en Udvidelse af Aktiekapitalen 109.000 Kr. til 450.000 Kr., og S. E. A/S var som tidligere stiftet i Februar 1942 med en Aktiekapital paa 1 Mill. Kr. For sidstnævnte Beløb var dog erhvervet nye Aktiver i de af Selskabet overtagne Ejendomme, men Værdien heraf stod ingenlunde Forhold til den store Aktiekapital. Det kan saaledes anføres, Aktiekapitalen udgjorde 58 pCt. af Ejendomsskyldværdien de erhvervede Ejendomme mod henholdsvis 43 pCt. og 26 pCt. i H. E. A/S og F.E. A/S ved sidste Statusopgørelse efter Sammensmeltningerne.

De foretagne Udvidelser, der som nævnt besluttes og gennemføres KEFAS Repræsentanter, er næsten alle sket til Pari eller 2 pCt.s Overkurs, men samtidig er der ud over Stempelafgift og Registreringsgebyr betalt et Konsortium, repræsenteret ved KEFAS, 4 pCt. af Tegningsbeløbene i Provision for at garantere Tegningen. Selv ved Emissionen af 300.000 Kr. nye Aktier i H. E. A/S, hvoraf de 75.000 Kr. var B-Aktier, som paa Forhaand var overtaget af KEFAS, er der beregnet 4 pCt. Garantiprovision af hele Tegningsbeløbet, til KEFAS af de 225.000 Kr. A-Aktier og til det tidligere omtalte A/S IKVEM af de af KEFAS fast overtagne B-Aktier. har været knyttet til de gamle Aktier i Selskaberne, fra H. E. A/S's Emission i Maj 1943, hvor 190.000 af de 690.000 Kr. nytegnet A-Aktiekapital var Genstand for offentlig til Kurs 108. iVf denne Emission er der undtagelsesvis kun beregnet 2 pCt. Garantiprovision til KEFAS.

Selv om den tilførte Aktiekapital i fuld Udstrækning var anvendt Indfrielse af de dyrere Prioriteter — hvad ikke synes at være Tilfældet, jvf. nedenfor — maatte Udvidelse af Aktiekapitalen Kurser, der ikke opretholder Relationen mellem Aktiekapital Reserver, betyde en Forringelse af Aktiernes Værdi, og det maa derfor være berettiget at betegne det skete som en Udvanding. man uddeler Friaktier eller Aktier til Underkurs er jo kun en Gradsforskel.

For 2 af de opslugte Selskabers Vedkommende kendes den af Koncernenforetagne af Aktiernes Værdi før Kapitaludvidelsen. Af Dommen i Straffesagen mod bl. a. den tidligere Formand i A/S Brigadegaarden,der dømt for Modtagelse af Returkommission i Forbindelse med Overdragelse af Aktierne til KEFAS, frerngaar, at Overdragelseskursen var 150, men at Aktierne ifølge Anklagemyndighedens Paastand kunde være afhændet til anden Side til Kurs 160¹). Overdragelsen til Kurs 150 maa antages at være gennemført i November 1942, og det er i Marts 1943, at der nytegnes 403.000 Kr. til Kurs 100, idet der for hver Aktie paa 100 Kr. nytegnes 400 Kr. Hvis man kan gaa ud fra, at Kurs 150 har været et Udtryk for den »sande Værdi«, og man til den herudfra beregnede Værdi af den gamle Aktiekapital 145.088 Kr. (96.725x1,5) lægger den nytegnedeKapital et Fradrag paa 6 pCt. til Dækning af Tegningsomkostningerog Garantiprovision) 379.079 Kr., faar man en beregnet Værdi af ialt 524,167 Kr. svarende til den nominelle Aktiekapital paa 500.000 Kr., hvis beregnede Kurs herefter kan ansættes til 105, alt andef lige. Aktierne ombyttes ved Sammensmeltningen i April 1943 med Aktier i H. E. A/S, hvis Kurs i Begyndelsen af Maj, da den første Gang ses angivetunder Papirer, var 115. Da Hovedparten af Emissionen

---

1) » tiltales til at lide Straf for: principalt Mandatsvig efter Straffelovens § 280 ved som Medlemmer af Bestyrelsen Aktieselskabet »Brigadegaarden« indtil den 22. November 1942 at have handlet det af dem ledede Selskabs Tarv, idet Tiltalte N. N. i August 1942 med Tilslutning de øvrige Tiltalte har truffet Aftale med Københavns Ejendomsforvaltnings Aktieselskab om Støtte til dettes Overtagelse af Aktieselskabet »Brigadegaarden«s Aktier til Kurs 150 mod en nærmere fastsat Godtgørelse, i Henhold til hvilken Aftale Tiltalte N. N. ialt har faaet udbetalt 10.150 Kroner, hvoraf han selv har oppebaaret 7.750 Kroner, de øvrige Tiltalte hver har oppebaaret 800 Kroner, og der paaførtes Aktionærerne »Brigadegaarden« Tab, idet Aktierne paa dette Tidspunkt kunde have været solgt til Kurs 160, subsidiært for Overtrædelse af Straffelovens § 299 Nr. 2 ved at have modtaget de fornævnte Godtgørelser, der har været holdt skjult for Aktionærerne i »Brigadegaarden«. übetænkeligt at slaa fast, at Tiltal te har truffet Aftale med K. E. F. A. S. allerede i August 1942 og i Henhold hertil arbejdet K. E. F. A. S.'s Overtagelse af Aktierne i Selskabet, og modtaget det ovennævnte Beløb som Vederlag herfor. Det findes derimod betænkeligt at anse det for godtgjort, at der er paaført Aktionærerne Selskabet noget Tab og i hvert Fald at anse det for godtgjort, at dette har staaet Tiltalte klart, og Tiltalte vil derfor, idet det maa anses for fastslaaet, at den af Tilalte oppebaarne Fordel er holdt skjult for Aktionærerne, være at anse i Overensstemmelse den subsidiære Paastand.«

som Følge af, at Tegningsretten var knyttet til de gamle Aktier, er blevet tegnet af Koncernen og eventuelle bagved staaende Interesser, har der for denne Inderkres været en betydelig Fortjeneste ved at gennemføre Sammensmeltningen,især man tager senere Kursstigning efter Sammensmeltningeni

For A/S Sundet foreligger mere detaillerede Oplysninger. Den gamle Aktiekapital paa 109.000 Kr. var delt i en Gruppe Haandværkeraktier paa 55.000 Kr. og Lejeraktier til et Beløb af 54.000 Kr. (300 Kr. pr. Stk.). I Efteraaret 1942 erhvervede KEFAS Haandværkeraktierne (Kursen übekendt),overtog og tilbød Lejerne at af købe dem deres Aktier til Kurs 175. De overtagne Aktier noteredes paa Navn for A/S IKVEM. Efter nogen Modstand¹) erhvervede KEFAS ogsaa en Del af Lejeraktierne,og besluttede paa ekstraordinær Generalforsamling den 26. November 1943 at udvide Aktiekapitalen fra 109.000 Kr. til 450.000 Kr., saaledes at der for hver Aktie paa 300 Kr. kunde nytegnes 900 Kr., mens 14.000 Kr. samt det Beløb, der ikke tegnedes af de gamle Aktionærer indenfor deres Tegningsret, var fast overtaget af et Konsortium repræsenteretaf E. A/S²). I en Forhaandsmeddelelse blev det meddelt, at saafremt de hidtidige Aktionærer ikke maatte ønske at tegne nye Aktier, vilde, de kunne sælge deres Tegningsret, for hvilken H. E. A/S var villig til at tilbyde en Kurs af 40 pCt., d. v. s. 120 Kr. kontant for 300 Kr. Aktier. Paa tilsvarende Maade som for A/S Brigadegaarden beregner vi Værdienaf efter Emissionen som Gennemsnit af Kursen af de gamle Aktier og Emissionskursen med Fradrag af Omkostninger. For Lejeraktierne havde KEFAS som foran nævnt budt Kurs 175 og Emissionskursen var 102, hvoraf »Overkursen« i dette Tilfælde synes at dække Omkostningerne. Om Garantiprovision foreligger intet. Vi har da 109.000 Kr. Aktiekapital å 1,75») =¦ 190.750 Kr. og 341.000 Kr. å 100 = 341.000 Kr. eller tilsammen 450.000 Kr. nominel Aktiekapital med en beregnet Kursværdi 531,750 Kr= eller Kurs 118, hvad der svarer til den Kurs, hvortil H. E. A/S's Aktier handledes i December 1943. Dette er af Betydning, idet der den 13. December1943 Sammensmeltning af A/S Sundet med H. E. A/S, mod at Aktionærerne i Sundet faar deres Aktier ombyttet med Aktier i H. E. A/S til samme paalydende Beløb. Kapitaludvidelsen er saaledes sket i et Omfang og til en Kurs, der sikrer omtrent samme »Vandstand« i de to Selskaber. For Aktionærer, der benytter Tegningsretten, er der for saa vidt intet sket, bortset fra Tab af Emissionsomkostningerne. Men hvad med de gamle Lejer-Aktionærer, der ikke har ønsket eller ikke med den meget korte Frist har kunnet skaffet Penge til at nytegne tre Gange saa stor Kapital, som de besad Aktier til? De ejede efter Sammensmeltningen Aktier med Kurs 118 mod oprindelig Kurs 175. For en Lejeraktie paa de

---

1) I Skrivelse af 2(y₃ 1943 fra KEFAS til Beboerne i Ejendommen »Sundet« hedder det bl. a., »som Repræsentanter for Aktiemajoriteten i Selskabet garanterer vi paany de Beboere, der har solgt deres Aktier, at deres Stilling ikke er forringet, snarere det modsatte«.

2) Tegningsindbydelsen var dateret den 26. November 1943, samme Dag som Generalforsamlingen, Tegningen skulde finde Sted den 27. November Kl. 10—12 paa H. E.s Kontor.

3) Det forudsættes her, at Kurs 175 var et korrekt Udtryk for alle de gamle Aktiers Omsætningsværdi.

sædvanlige 300 Kr. var der saaledes sket et Fald i Værdi fra 525 Kr. til 354 Kr. eller med 171 Kr., hvorfra gaar 120 Kr., saafremt Tegningsretten rettidig blev solgt til H. E. A/S. For dette Selskab derimod var det en god Forretning at betale 120 Kr. for Retten til at tegne 900 Kr. ny Aktiekapital til Kurs 102. Disse Aktier stod jo H. E. i 1038 Kr. (918 + 120), d. v. s. svarendetil 115 og Omsætningskursen var som ovenfor anført ca. 118¹).

Gennem de indviklede, men fint udtænkte Emissions-Transaktioner, de her fremdragne næppe er de mest interessante, men blot af tilfældige Grunde de bedst belyste, synes der at være skabt betydelige Fortjenester (Gründerprofit) for Inderkresen og eventuelle finansielle Bagmænd. Det er antagelig ogsaa her, man skal søge Forklaringen paa den Ejendommelighed, at der er fore- Laget voldsomme Kapitaludvidelser i bestaaende gamle Ejendomsaktieselskaber Sammensmeltningen med £L E. A/S i Stedet udelukkende at emittere dettes Aktier og anvende Midlerne Køb af de andre Selskabers Aktier eller at ombytte Aktiebrevene omvendt Forhold til deres Kurs. De anvendte Metoder medfører midlertidig en udstrakt Besiddelse af egne Aktier eller Besiddelse af Datterselskabers Aktier²).

Ved en Undersøgelse af Grundervirksomheden maa man undre sig stærkt over den Rolle, det omtalte Selskab IKVEM spiller. Selskabetfremtræder officielt som Led i Koncernen, men dets foran omtalte Deltagelse i Kapitaltransaktionerne omkring H. E. A/S, der antaglig ikke er et isoleret Tilfælde, og som antagelig modsvares af en lignende Virksomhed ved F. E. A/S's Ejendomserhvervelser,gør dog naturligt at betragte Selskabet som et endog særdeles vigtigt Organ i det samlede Æskesystem. Dette understreges ogsaa derved, at Selskabet har Formand fælles med KEFAS, og at det ene af de to øvrige Bestyrelsesmedlemmer er Selskabernesjuridiske I Modsætning til de øvrige Selskaberser Regnskab ikke offentligt tilgængeligt. Selskabet

---

1) Ultimokursen naaede Maksimum Januar 1944 med 721 Points. Senere har Kursen været jævnt faldende til 114 Points ultimo November 1944.

2) I Beretningen for H. E. A/S for 1943 hedder det bl. a.: »Driftsregnskabet viser saavel Indtægter som Udgifter, der er af ekstraordinær og som ikke vil gentage sig i det normale Aars Drift. Det drejer sig paa Indtægtssiden om realiseret Kursavance paa reciprokke Aktieinteresser, samt om de ved Aarets Emissioner Udbytteudligningsbeløb ...... Det kan tilføjes, at Overskudet 1943 var 268.600 Kr., hvoraf 165.000 Kr. hidrørte fra Kursfortjeneste, Renteindtægt og Udbytteudligning; 6 pCt.s Dividende beslaglagde 240.000 Kr.

har benyttet sig af den i Aktieselskabslovens § 45 givne Hjemmel til at forbyde Offentliggørelse af Regnskaber i Selskaber med under 10 Aktionærer. Det kan i denne Forbindelse være af Interesseat at Aktiekapitalen ifølge Vedtægterne er fordelt paa 99 Aktier å 1000 Kr„ 1 Aktie å 800 Kr, og 2 Aktier å 100 Kr. Besiddelsenaf 99 Aktier å 1000 Kr. er sikkert stærkt koncentreret. Hvorvidt KEFAS besidder disse Aktier, kan ikke konstateres paa Grundlag af dets offentliggjorte Status.

Ud fra de amerikanske Koncerndannelser, der utvivlsomt har dannet Mønster for KEFAS-Koncernen, vilde det være nærliggende at formode, at IKVEMs Opgave inden for Systemet er at være Opsamlingssted for den Gründerprofit, hvis Optagelse paa KEFAS' Regnskab maatte befrygtes at skabe Vanskeligheder eller Mistillid blandt Datterselskabernes menige Aktionærer.

Dette kunde tænkes organiseret derved, at KEFAS og IKVEM havde samme Aktionærer (eventuelt Hovedaktionærer), men ved en Arbejdsdeling tilsikrede IKVEM en større eller mindre Part af Byttet. Noget sikkert lader sig dog ikke fastslaa, men der synes ikke at være andre naturlige Funktioner for dette ekstra Led i eller Appendiks til Koncernen.

IV. Den store Kapitaltilførsel og dens Anvendelse.

Det vil herefter være naturligt at rejse Spørgsmaalet om Anvendelsen
den betydelige Kapital, der er tilført
bl. a. ved de omhandlede Emissioner.

Af Oversigten S. 378 fremgaar, at Aktiekapitalen ialt er udvidet med 3,4 Mill. Kr., nemlig 2,4 Mill. i de gamle Selskaber og 1,0 Mill. i det af Koncernen i Februar 1942 stiftede Storkøbenhavns EjendomsselskabA/S. ses endvidere, at der er optaget nye Laan mod Pant i Ejendommene for 443.000 Kr. Heri er ikke medregnet de i Ejendommene før eller efter Sammenslutningen tinglyste Laan, hvor H.E. A/S selv er Kreditor¹) (Ejer_—Panthaver). Derimoder 637.000 Kr. af et 4V2 pCt.s Partialobligationslaanpaa

---

1) Pantebreve i H. E. A/S Ejd., hvor Selskabet selv er Kreditor. Fordreshus tinglyst 23. Juni 1943 103.700 Kr. 41/2 pCt. Grøndalshus tinglyst 3. Juni 1943 42.300 » 41/2 » Brigadegaarden tinglyst 13. December 1943 435.900 » 4V2 » Ordrupvej 71—73 tinglyst 23. Juni 1943 55.000 » 41/2 » 636.900 Kr. Sundet tinglyst 15. April 1943 100.000 Kr. 6 pCt.

laanpaa1,2 Mill. Kr., idet nævnte Del af Laanet ifølge Status pr. 31. December 1943 var dækket ved Pantebreve i egne Ejendomme, formentlig de i Noten anførte 4t¹/₂ pCt.s Laan. Den øvrige Del af Partialobligationslaanet er dækket ved Pantebreve i fremmed Ejendom og holdes derfor udenfor. Den samlede Kapitaltilførsel har herefter været 4,5 Mill. Kr.

Til Indfrielse af Laan i Ejendomme tilhørende sammensmeltede ældre Selskaber er anvendt ca. 2 Mill. Kr. Arten af de indfriede Laan skal omtales senere. Endvidere er der til Erhvervelse af de tre Ejendomme, der i 1942 er købt af S. E. A/S, anvendt 637.000 Kr., jvf. den i Noten Side 379 meddelte Specifikation, hvoraf tillige ses at Ejendomme, der har en samlet Vurderingssum paa 1,725 Mill. Kr. er erhvervet for en Købesum, der ligger 12,6 pCt. over Vurderingssummen. for Ejendommen »Nakskovhus« ligger endda 17,5 pCt. over Vurderingen. Som det fremgaar ved Sammenligning Tabel 111, er Overprisen stor i Forhold til det i Statistiken over Ejendomssalg anførte Gennemsnit for større Ejendomme 1942.

Man spørger herefter om Anvendelsen af den saaledes konstaterede mellem Kapital tilgang og -Afgang paa ca. 1,8 Mill. Kr., hvilket Tal næppe er behæftet med nogen større Fejlmargin. der erhvervet Aktiver for dette Beløb ud over den gamle Bestand af Ejendomme i de sammensrneitede Selskaber?

Af sidste offentliggjorte Status fra H. E. A/S pr. 31. December

---

1) Storkøbenhavns Ejendomsselskab A/S: Ejendomskøb — Anvendt Egenkapital. Nyve j 16. Ejendomsskyld 350.000 Kr. Skøde lyst 7. December 1942. Købesum 380.000 Kr. (108,6 pCt. af Ejdsk.) heraf kontant 104.000 Kr, indfriet Overformynderiets 6 pCt.s Laan 79.500 » 183.500 Kr. 23. December 1942 lyst 41/2 pCt.s Pantebrev til De forenede Ejendomsselskaber 65.500 » anvendt Egenkapital 118.000 Kr. Nakskov hu s. Ejendomsskyld 560.000 Kr. Skøde lyst 22. Oktober 1942. Købesum 658.000 Kr. (117,5 pCt. af Ejdsk.), heraf kontant 235.000 Kr. Forhøjelse af 1. Pr. ved Omprioritering c 8.000 » anvendt Egenkapital 227.000 » Lundingsgade 3— 11. Ejendomsskyld 815.000 Kr. Skøde lyst 23. November 1942. Købesum 905.000 Kr. (111,0 pCt. af Ejdsk.), heraf kontant 409.000 Kr. 23. December 1942 lyst 41/2 pCt.s Pantebrev til De forenede Ejendomsselskaber 117.000 » anvendt Egenkapital 292.000 » ialt anvendt Egenkapital 637.000 Kr, (Aktiekapital 1 Mill. Kr.) Samlet Købesum 1.943.000 Kr., heraf anvendt Egenkapital 32,8 pCt.

1943 fremgaar, at der ud over Ejendommene med Inventar er opførtfølgende
1):

Af disse Poster skal c. 400=000 Kr. tjene til Dækning af PassivposterneDiverse og Udbytte for 1943. Man maa blandt Pantebrevene endvidere vente at finde det 6 pCt. Ejer-Pantebrev i »Sundet« med paalydende Værdi 100.000 Kr., der ikke er henlagttil af det føromtalte Partialobligationslaan, jvf. Note 1- S. 377 og som modsvares af samme Post under Prioritetsgælden i Passivsiden. Det er saaledes i hvert Fald 500.000 Kr. af de anførte1.464.000 som ikke kan forklare den konstaterede KapitaltilførselsAnvendels ²). Interessen maa særlig samle sig om PosterneDiverse og Mellemregning med KEFAS, hvoraf den første Posts Størrelse maa forekomme ejendommelig for et Ejendomsselskab. Beretning og Regnskab giver dog intet Grundlag for at vurdere dette Aktiv nærmere. Muligvis skjuler der sig her en Forbindelse til et af de andre Selskaber indenfor det samlede Æskesystem, som Koncernen har etableret. Den store Mellemregningmed giver vel ikke umiddelbart Anledning til Forbavselse,men indtræder dog, naar man ved Gennemgang af KEFAS' Statusopgørelse af samme Dato ikke finder en tilsvarendePassivpos ³). Muligvis drejer det sig ogsaa her om en Forbindelsetil

---

1) Afrundede Beløb.

2) Partialobligationslaanet paa Passivsiden modsvares paa Aktivsiden af de til Sikkerhed for Laanet henlagte Pantebreve, og der er derfor her set væk fra begge Poster.

3) KEFAS' Status pr. 31. December 1943 viser Passiver ialt paa 1 Mill. Kr., hvoraf 400.000 Kr. er Aktiekapitalen og 390.000 Kr. Gæld vedr. Ejendommen Boulevard (bl. a. Restgæld paa Prioriteter: 70.400 Kr. Københavns Kreditforening 4 pCt., 174.100 Kr. Pensionsforsikringsanstalten A/S 4V« pCt., og KEFAS selv 135.000 Kr. 5 pCt.). Mellemregning med associerede Selskaber udgør kun 12.051 Kr. og Diverse Kreditorer 76.600 Kr. Disse Poster giver tilsammen ca. 880.000 Kr. og de resterende Smaaposter kan følgelig ikke dække det, der mangler i de nævnte 446.000 Kr. »Mellemregning KEFAS«.

bindelsetilet andet Selskab indenfor Koncernen — via KEFAS —, men Regnskabet er i saa Fald typisk for, hvor ufuldstændige Oplysningerder meddeles Aktionærer i Selskaber med »fine Navne« i Bestyrelsen. Til Sammenligning skal anføres, at i Status for F. E. A/S udgør Posterne Diverse Debitorer og Mellemregning med KEFAS kun henholdsvis ca. 19.000 Kr. og 4000 Kr., skønt dette Selskabs Aktivmasse er dobbelt saa stor som H. E. A/S. (Statusopgøres ikke paa samme Tidspunkt i F. E. A/S som i KEFAS og H. E. A/S, men den 31. Marts).

Som Konklusion af denne Undersøgelse kan man herefter kun udtale, at af den store Kapitaltilførsel i H. E. A/S paa ca. 4,5 Mill. Kr. er ca. 2 Mill. benyttet til Prioritetsindfrielser og 637.000 Kr. til Erhvervelse af nye Ejendomme gennem S. E. A/S, mens Restbeløbet 1,8 Mill. Kr. er anvendt til Erhvervelse af nogle Aktiver, hvis Værdi ikke lader sig vurdere paa Grundlag af de i det trykte Regnskab meddelte Oplysninger, samt til Betaling af Overkurs ved Køb af Aktier i de bestaaende Ejendomsselskaber. Da Aktiekapitalen disse imidlertid — før de af Koncernen foranstaltede Kapitaludvidelser kun har udgjort ialt 552.000 Kr.¹) maa man gaa ud fra, at der i nogle Tilfælde er betalt en overordentlig høj Kurs. Med de tidligere omtalte Kurser, der i et Par Tilfælde er betalt for Lejeraktier²), er der i hvert Fald ikke tilnærmelsesvis givet en Forklaring paa den tilførte Kapitals Anvendelse.

Angaaende de indfriede Prioriteter paa ca. 2 Miil. Kr. er det af Interesse at fremhæve, at det i første Række drejer sig om kommunaleLaan om Statsboligfondslaan³), altsaa om Laan, hvortilder være knyttet Huslejeklausuler, som rækker ud over Huslejelovgivningen i normale Tider. Restgælden af de over for Københavns Kommune og Statsboligfonden indfriede Laan udgør saaledes henholdsvis ca. 1.163.000 Kr. og 277.000 Kr., tilsammen 1,44 Mill. Kr. Bortset fra et enkelt større Laan fra en Pensionskasse repræsenterer de øvrige indfriede Laan, d. v. s. ca. 0,5 Mill. Kr.,

---

1) Sundet 109.000 Kr. Grøndalshus 46.000 Kr. Ordrupvej 71—73 ... 50.000 » GI. Kongevejsg 100.000 » Birkedommergaarden 60.000 » Brigadegaarden .... 97.000 » Fordreshus 90.000 »

2) Jvf. Retssagen om A/S Brigadegaarden, Kurs 150, og Tilbud til Lejerne i A/S Sundet, Kurs 175.

3) Lov Nr. 551 af 29. December 1922 om Laan til Boligforanstaltninger med flg. Love.

Haandværkerinteresser. I denne Forbindelse kan derimod nævnes, at der i de af S. E. A/S erhvervede Ejendomme gennem Udbetalingener Kapital tilhørende Haandværkere. Umiddelbart før Skødets Udstedelse er der saaledes i dette Selskabs Ejendomme aflystældre Ved Køb af Aktierne i de erobrede Selskaber er det naturligvis ogsaa i overvejende Grad Haandværkere, der har faaet Penge frigjort.

Af den aflyste Restgæld af kommunale Laan paa ca. 1.163.000 Kr. udgør 303.000 Kr. Skattelempelseslaan, tinglyst 1930—32. Disse Laan hidrører fra, at Kommunen har indrømmet en vanskeligt stillet Ejendom Henstand med f. Eks. de i det første Tiaar forfaldende og Henstanden er ofte givet til et Tidspunkt, ligger 25_—30 Aar frem i Tiden. Til Sikkerhed faar Kommunen Pant i Ejendommen for et Beløb svarende til de af Henstanden omfattede Skattebeløb med Tillæg af Rente og Rentes til Henstandens Ophør. I »Lempelsestiden« erlægges af formelle Grunde en aarlig Rente paa 1 Krone, men ingen Afdrag.

Hvis Laanet indfries før Udløbet af den Periode, for hvilken Henstand var givet, opgøres de til Indfrielsesdagen forfaldne Skatter, der omfattes af Henstanden, med Tillæg af 4 pCt.s Rente, og med det saaledes beregnede Beløb indfries Laanet. I de her undersøgte Tilfælde udgjorde Indfrielsessummen 303.473 Kr., mens der var givet Pant for • 602.000 Kr= Henstanden har med andre Ord været beregnet for en længere Tid fremefter, i Reglen til et Tidspunkt, hvor andre Prioriteter vil være indfriet, og hvor Afdrag Skattelempelseslaanet derfor skulde kunne paabegyndes, uden at f. Eks. Huslejen maa forhøjes.

Ved de skete Ændringer i Prioriteringen er en Del Laan til 5 pCt., 5V4 pCt., 572 pCt. og 6 pCt. afløst med Laan, forrentet med 472 og 5 pCt. Ved Konverteringer er en Række 472 pCt.s Laan dernæst med 4 pCt.s, i et enkelt Tilfælde endog 372 pCt.s. Disse Ændringer er naturligvis af stor Betydning for Selskabets Drift i Øjeblikket, men den Lettelse i de aarlige Ydelser, der fremkommer Omskrivning af Restgæld til Hovedstol, vil paa længere kunne betyde en mindre Opsparing i Selskabet.

V. Konklusion.

Konverteringen af ældre og dyrere Laan og Oprettelsen af et
særligt Selskab for Ejendomsadministration er imidlertid Træk af
mindre væsentlig Betydning ved Koncerndannelsen, idet begge

kunde være gennemført ganske uafhængigt af denne og formentlig med ligesaa stor Dygtighed. Hvis Administrationen forudsættes bedre end den, Sagførere eller andre kyndige Administratorer formaarat skulde det ikke af Hensyn til AdministrationsselskabetsTrivsel paakrævet samtidig at optræde som Finansselskab, der gennem Datterselskaber kontrollerer en hel Koncern. Lidt Reklame maatte anses for tilstrækkelig til at bringe et passende Antal Ejendomme ind under en saa fortræffelig Administration.Administrationsselskabet er da ogsaa grundlagti men det er først ved Omdannelseen til Aktieselskab i August 1940, at det antog Finansieringsselskabets Karakter og paabegyndtede skildrede Transaktioner, der i saa udpræget Grad er betinget af den under Krigen fremkaldte Pengerigelighed.

Med den store Likviditet i mange Virksomheder og den stærke Indkomststigning i visse Grene af Næringslivet, parret med en vis Inflationsfrygt, har der været stor Interesse for faste Ejendomme. Erhvervsvirksomheder har selv foretaget Køb af Boligejendomme for at anbringe ledige Penge, og Aktier i en Ejendomskoncern paa samme Maade være Genstand for Interesse hos Ejerne af de ledige Penge, maaske endda større, idet Koncernens naturligvis ikke blot er lettere omsættelige end fast Ejendom, men ogsaa mere omsættelige end Aktierne i Smaaselskaber. Anlægspapir kan Aktier i saavel store som smaa Ejendomsselskaber besidde de samme Fordele som direkte Køb af fast Ejendom, men som Spekulationspapir og som Anbringelsesform midlertidigt ledig Kapital er Aktier i en større Koncern foretrække, fordi den lette Omsættelighed her er af afgørende

For Grundervirksomhed er det ogsaa en Nødvendighed, at Papirerne stor Omsættelighed, idet Gründeren skal kunne udstøde Beholdninger af ordinære Aktier paa Markedet, naar Kursen er gunstig.

Gennem Skabelsen af de nye Børspapirer, Datterselskabernes Aktier, er der utvivlsomt tilført Ejendomsmarkedet Penge, som ellers havde ligget uvirksomme hos Forretningsfolk eller deres Bankforbindelse. Man kan ikke uden videre gaa ud fra, at »de nye Penge« uden nogen Bivirkninger blot har fortrængt »de gamle Penge«, idet de frigjorte Midler i mange Tilfælde paany vil søge Anbringelse paa Ejendomsmarkedet, og der kan saaledes være opstaaet Pengestrøm, som forstærker Omsætningen af Ejendomme eller Aktier i Selskaberne og virker i Retning af Prisstigning.

Koncernens Hovedvirksomhed er udfoldet i Aarene 1942 og 1943, og altsaa paa et Tidspunkt, hvor der trods den indtraadte Stabilitet i Prisudviklingen som Helhed fremdeles næredes Ængstelse for Pengeværdiens Opretholdelse og fra Myndighedernes Side gennemførtes Foranstaltninger til Modvirkning af Inflation. I en saadan er der særlig stor Sandsynlighed for, at Salgsprovenuet Afhændelsen af gamle Ejendomsselskabers Aktier saavel som Midler, der frigøres ved Indløsning af Haandværkerprioriteter, ny Anbringelse som aktiv Kapital paa Ej endomsmarkedet. har formentlig anbragt sine frigjorte Midler i Obligationer, af Boligstøtte-Fonden, og Spørgsmaalet bliver saa, hvorledes Obligationssælgerne disponerer over deres Midler. Lej er-Aktionærernes Salgsprovenu er derimod sikkert udelukkende anvendt til Forbrug eller til Sparekasseindskud, men dermed er Kresløbet jo heller ikke afsluttet.

Koncernens Erhvervelse af Ejendomme til et Beløb af ca. 35 Mill. Kr. i Løbet af 1942 og 1943 repræsenterer en betydelig Omsætning Forhold til den, der, jvf. Tabel 111, er registreret af Statistiken, da der muligvis ogsaa af andre Selskaber er foretaget lignende Transaktioner, og i hvert Fald sikkert er omsat en Del Aktier i ældre Ejendomsselskaber, vilde det ud fra de Synspunkter, har ligget til Grund for Krigsaarenes Lovgivning have været ønskeligt, at der paa et langt tidligere Tidspunkt end i Juli 1943 var gennemført Restriktioner vedrørende Omsætningen af fast Ejendom, og at Kontrollen trods de af Indenrigsministeriet fremhævede ogsaa var blevet udstrakt til bestaaende Ejendomsselskabers Dispositioner, herunder Aktiernes Afhændelse eller Pantsætning. Havde man dengang haft mere Kendskab til den af KEFAS Koncernen gennem næsten 2 Aar drevne Virksomhed, vilde der sikkert baade i Regering og Rigsdag have været Stemning noget strengere Regler end nu gennemført.

Koncernens Virksomhed synes ogsaa at have bekræftet, at Gældsbegrænsningslovener mindre egnet Middel til at begrænse Efterspørgselenefter Ejendom, hvor Aktieselskabsformen er mulig. Naar man under de sidste Aars Pengeforhold uden Vanskelighed har kunnet erstatte Panthaveren uden for Laanegrænsen med en Aktionær uden Rettigheder, har Loven ingen Virkning i Retning af at begrænse Efterspørgselen paa dette Omraade. Set i Relation til Inderkresen, B-Aktionærerne, som repræsenterer den egentligeEgenkapital, Rettighederne er knyttet, er A-Aktionærenkun Indskyder af Kapital, endog uden den Beskyttelse, som

selv en daarligt stillet Prioritetshaver nyder. Han har imidlertid bidraget til at finansiere den Omsætning til Overpris, som det var et af Gældsbegrænsningslovens Maal at forhindre, og han har bidragettil sikre Gründeren en Profit ved Koncerndannelsen, som er lige saa uheldig i sine Virkninger, som megen anden uproduktivIndkomstskabelse disse Aar. Kan Konverteringer og højere Kapitalisationsfaktor i Forening ikke gøre de betalte Ejendomspriserforsvarlige, han næppe forvente nogen Velvilje fra MyndighedernesSide for eventuelle fremtidige Ønsker om Lejeforhøjelseeller

Det Indblik man ved den her foretagne Undersøgelse har erhvervet en Spekulantgruppes Muligheder for gennem et skesystem Aktieselskaber at manipulere med endog meget store Pengemidler paa en Maade, der næppe er i Overensstemmelse med de menige, men ret indflydelsesløse Aktionærers Interesse, rejser tillige Spørgsmaalet, om Aktieselskabsloven og særlig dens Krav til Regnskabsaflæggelse er fyldestgørende.

Aktionærerne er næppe altid fuldt tilfredsstillende beskyttede gennem den regnskabsmæssige Indsigt hos de Bestyrelsesmedlemmer, væsentligste Opgave udadtil er at styrke Indtrykket af Soliditet og høj Forretningsmoral.

Det ligger imidlertid uden for de her afstukne Rammer at
komme nærmere ind paa denne Side af Sagen.