EJENDOMSSALG OG EJENDOMSPRISER

I en Artikel her i Tidsskriftet1) har Professor Jørgen Pedersen
anført forskellige Betragtninger over de Faktorer, der er bestemmende
Landejendomsprisernes Højde. Han fremhæver,
at man skal ikke være forundret over, at Landejendomspriserne
under Krisen ikke faldt i samme Grad som Nettoudbyttet, idet
Nettoudbyttet langt fra er det eneste Moment, der indvirker paa
Prisbevægelsen. Herom udtaler han paa Side 265 følgende: »Det,
der maa blive afgørende for, hvilken Pris en Ejer eller Køber
skal vurdere en Ejendom til, maa være, hvorledes hans hele økonomiske
vil paavirkes af Købet eller Salget — ikke af,
hvilket Beløb der kan forrentes, naar der tilregnes ham en fiktiv
Betaling for hans egen Arbejdsydelse. Ud fra denne Betragtning
vil jeg vise, at Forholdene kan ligge saaledes, at en Nedgang i
Ejendommens Af kastning ikke medfører et Fald, men en Stigning
det Beløb, hvortil en individuel Sælger kan staa sig ved at
sælge sin Ejendom, og at man ikke kan vente, at Sælgerne gennemgaaende
være villige til at gaa ret langt ned i Prisen, selv
under en katastrofal Nedgang i »Nettoudbyttet«, mens man kan
vente, at Køberne vel skal vurdere Ejendommene noget lavere,
men dog heller ikke kan ventes udelukkende at lade deres Vurdering
af »Nettoudbyttet«.«

Ejendomspriserne bestemmes i det givne Øjeblik af Efterspørgsels og Udbudsforholdene. Man kan derfor tænke sig opstillet henholdsvis en Udbuds- og Efterspørgselskurve paa vanlig Maade. Jørgen Pedersen fremhæver flere forskellige Vurderingselementer, der paavirker henholdsvis Købers og Sælgers Vurderinger. Købers Vurderinger grupperer sig om følgende: Ejendommens Afkastningsevne,Forventningen Afkastningsevne, Rentefoden, Bygningersog Reproduktionsomkostninger, Købers Formueforhold.Anbringelsesmuligheder Formuen i andre Erhverv,

1) »En Studie i Ejendomspriser«, Nationaløkonomisk Tidsskrift 1935, 73. Bind, 4. Hefte.

Side 384

Muligheder for Arbejdsfortjeneste i andre Erhverv. Han anfører,
at Sælgers Vurdering er paavirket af de samme Faktorer-), men
fremhæver særlig to Forhold, nemlig:

Indtægtsmuligheder ved Erhverv uden for Landbruget i Tilfælde
Salg og Størrelsen af den Formueindtægt, Sælgeren kan
opnaa efter et Salg.

Det understreges, at de enkelte Vurderingsmomenter ikke spiller
helt den samme Rolle for de enkelte Brugsstørrelser, et Spørgsmaal,
vi skal komme tilbage til.

Ændringerne i de forskellige Vurderingselementers Indflydelse paavirker henholdsvis Købers og Sælgers Vurderinger og derigennem Udbuds- og Efterspørgselskurvernes Beliggenhed i Koordinatsystemet.

Den Opgave, vi har stillet os i det følgende, er indenfor Perioden 1913 til 1937 at undersøge, i hvilket Omfang Ændringerne i Vurderingselementerne har paavirket og Efterspørgselskurvernes Beliggenhed. er gennemført for henholdsvis Huse (Landejendomme V4V₄ til 1 Td. Hrtk.) og for Gaarde (4 til 12 Td. Hrtk.) solgt i almindelig fri Handel, idet det har været ønskeligt paavise, om der findes nogen væsentlig Forskel i de stedfundne i Udbuds- og Efterspørgelseskurverne for henholdsvis Husmandsbrug og større Gaarde. Man maatte nemlig paa Forhaand vente, at f. Eks. Formueforholdene vilde spille en større Rolle ved Prisdannelsen for de større Brug, medens derimod Muligheden for Arbejdsløshedsunderstøttelse under en Depressionsperiode maa faa Betydning for Efterspørgerne mindre Ejendomme. Undersøgelsen omfatter som sagt alene Ejendomme solgt i almindelig fri Handel, baade fordi de talmæssigt udgør Størstedelen af de omsatte Ejendomme, og fordi Prisdannelsen for Ejendomme solgt paa anden Maade i nogen Grad er bestemt af andre Momenter end de her behandlede. Det er ganske vist uden for enhver Tvivl, at der eksisterer et vist Vekselvirkningsforhold mellem Ejendomme solgt i fri Handel og Ejendomme solgt paa anden Maade for saa vidt angaar Salg og Salgsbetingelser, men selvom dette Spørgsmaal i teoretisk Henseende have Interesse, har det formentlig ikke nævneværdig praktisk Betydning.

2) Ved en mere abstrakt Analyse naaede Professor L. V. Birck til samme Resultat, jfr. L. V. Birck: Ejendomsskatter og Ejendomspriser, København 1912, Side 72—73.

Side 385

Ved at foretage Undersøgelsen efter Ejendomsstørrelse i Stedet for for samtlige Landejendomme opnaar man ogsaa at eliminere Virkningerne paa Prisdannelsen af Forskydningerne i Antal omsatte inden for de enkelte Grupper, idet som bekendt Prisen pr. Td. Hrtk. er faldende med stigende Ejendomsstørrelse. Yderligere har i den betragtede Periode Gennemsnitsstørrelsen for de omsatte Ejendomme i de to Ejendomsgrupper ikke ændret sig ret meget fra Aar til Aar, saaledes at Prisen inden for disse Ejendomsgrupper altsaa heller ikke kan være paavirket nævneværdigt Forskydninger i Ejendommenes Størrelse⁵).

Et andet Spørgsmaal, som det kunde synes ønskeligt at faa nærmere er dette: Hvor stor en Rolle spiller det for nærværende Undersøgelse, at Ejendommene til Trods for Ensartetheden med Hensyn til Hartkorn dog ikke til enhver Tid repræsenterer de samme reelle Værdier, idet f. Eks. Kreaturholdet varierer med Konjunkturerne, ligesom ogsaa Ejendommenes Forsyning med Bygninger og Inventar saavei som Jordens Kul lurtilstand varierer fra Tid til anden. Spørgsmaalet er dog formentlig i det hele af forholdsvis mindre Betydning, naar man indskrænker sig til at undersøge Udbudets og Efterspørgselens indbyrdes Bevægelser og i ringere Grad er interesseret i de faktiske Priser.

Udelukket er det dog ikke, at de nævnte Momenter spiller en større Rolle for Sælger end for Køber, der i højere Grad vil være tilbøjelig til at vurdere paa Grundlag af Ejendommens fremtidige Muligheder end paa Grundlag af den øjeblikkelige Tilstand, hvori Ejendommen befinder sig, navnlig hvor det drejer sig om Køb af større Ejendomme.

Ved Løsningen af den stillede Opgave er vi gaaet ud fra visse forenklede Forudsætninger, som formentlig ikke stemmer helt med Virkeligheden; men det maa dog anses for givet, at denne Forenkling Problemstillingen ikke forrykker Resultaterne saa meget, de ikke kan siges at gælde, selv om man ikke havde gennemført saadan Forenkling.

Den ene af de forenklede Forudsætninger findes anført hos Jørgen Pedersen. Han gaar nemlig ud fra, at Udbudsog Form ikke ændres væsentligt gennem Tiden, idet det kun er deres Beliggenhed i Koordinatsystemet, der varierer fra Tid til anden.

3) Jfr. Birck, loc. cit.: Ejendommene maa .... i alt Fald i Anvendelse og Art være ret ensartede og høre nogenlunde til samme Størrelsesgrupper.

Side 386

Nu skal det fremhæves, at denne Forudsætning vel næppe fuldt ud holder Stik for den betragtede Periode 1913_—1937, idet man vel ikke kan se bort fra, at bl. a. Ændringer i Indkomst- og Formuefordelingen have paavirket Kurvernes Form. Dette er formentlig Forhold, der særlig gør sig gældende m. H. t. den ekstraordinære Efterspørgsel, der rettes mod Landbrugsejendomme fra andre Erhverv, i de Tilfælde, hvor de ikke har Konjunkturer tilfælles med Landbruget.

Den anden Forudsætning, der er stillet op, og som Jørgen Pedersen ikke har behøvet at beskæftige med, er, at saavel Udbuds- som Efterspørgselskurvernes Elasticitet overalt er den samme, saaledes at vi altsaa har regnet med uforandret Elasticitetskoefficient for henholdsvis Udbudet og Efterspørgselen. Denne Forudsætning er maaske i endnu mindre Grad rigtig end den foregaaende; men vi vil foretrække at benytte som Arbejdshypotese.

Det kan ogsaa fremhæves, at selv om den opstillede Forudsætning, nævnt ikke uden videre tør formodes at holde Stik for Kurverne i hele deres Udstrækning, vil de Forandringer eller Forskelle, kan fremkomme, dog kun have Betydning, for saa vidt de kan antages ogsaa at gøre sig gældende indenfor de faktisk begrænsede Omraader, der bliver af Betydning for Undersøgelsen. Da det formentlig hovedsagelig er i Forbindelse med relativt smaa efterspurgte og udbudte Mængder (det første Stykke af Kurverne), at saadanne Forandringer finder Sted, berettiger dette formentlig ogsaa til at gaa ud fra Forudsætningen.

Det er fremhævet, at man kan tænke sig Udbuds- og Efterspørgselskurven en bestemt Prissituation fremkommet ved, at man ud ad Koordinatsystemets Abscisseakse afsætter forskellige Mængder eller Antal af henholdsvis efterspurgte og udbudte Ejendomme og ud ad Ordinataksen de Priser, hvortil disse Antal vil blive efterspurgt udbudt. Der vil herved fremkomme en faldende Kurve for Efterspørgselen, en stigende for Udbudet.

Indtræder der nu en Forandring i de prisbestemmende Faktorer, kan man efter det anførte gaa ud fra, at paa den ene Side de enkelte Sælgeres, paa den anden Side de enkelte Køberes Vurderinger ændres i relativt ensartede Forhold, saaledesat sker en Forskydning i Kurvernes Beliggenhedi eller nedadgaaende Retning. Er saaledes f. Eks. en Efterspørgselskurve bestemt ved P= 100 f (M), ændres den stort set til P= (100 -j- c) •f (M), hvis Købers Vurdering

Side 387

forandres c Procent. En saadan matematisk Formulering er naturligviskun som Udtryk for en vis Tendens. Faktisk maa det formodes, at saavel Udbuds- som Efterspørgselselasticiteten i daarlige Tider falder lidt set i Forhold til de bedre Tider. Som det senere vil blive vist, tør dette imidlertid anses for at være uden principiel Betydning for nærværende Undersøgelses Formaal.

En empirisk Analyse af de faktisk stedfundne Pris- og Mængdeændringer Aar til Aar viser direkte alene det samlede Resultat af Efterspørgsels- og Udbudskurvernes Bevægelser. Imidlertid er det af Betydning ved en dyberegaaende Undersøgelse af Spørgsmaalet om Prisdannelsen for Landejendomme at kunne danne sig en Forestilling hvorledes Kurverne hver for sig har bevæget sig, og ud fra de foran skitserede Forudsætninger skulde det da ogsaa ligge indenfor Mulighedernes Grænse med den Nøjagtighed, hele Problemets Natur opfordrer til, at bestemme de stedfundne Forskydninger Kurvernes Beliggenhed. For at kunne gennemføre en saadan Bestemmelse er det imidlertid af Betydning at kende henholdsvis Efterspørgselens og Udbudets Elasticitet, og det er derfor nødvendigt først at redegøre for, hvorledes denne vil kunne fastsættes.

Efter de givne Forudsætninger er Elasticitetskoefficienten for Udbuds- og Efterspørgselskurvens konstant i de forskellige og paa ethvert Punkt af Kurverne. Endvidere det altid være muligt paa Grundlag af de Pris- og Mængdeændringer, der har fundet Sted, rent kvalitativt at afgøre, hvorledes den ene af de to Kurver har forskudt sig. De 4 praktiske og hvad heraf kan udledes, fremgaar af nedenstaaende

1) Stigende Pris, stigende Mængde — Efterspørgselskurven forskudt

2) Stigende Pris, faldende Mængde — Udbudskurven forskudt
opad.

3) Faldende Pris, faldende Mængde — Efterspørgselskurven forskudt

4) Faldende Pris, stigende Mængde — Udbudskurven forskudt
nedad.

Da det endvidere, som ogsaa antaget af Jørgen Pedersen, maa
anses for Hovedreglen, at de Faktorer, der er bestemmende for
Efterspørgselskurvens Bevægelser, i nogenlunde samme Grad er

Side 388

virksomme ved Udbudskurvens Forskydninger, kan heraf udledes, at Udbudskurven ikke i Almindelighed vil forskydes naar Efterspørgselskurven forskydes opad, og omvendt, at Efterspørgselskurven sædvanligt vil blive forskudt nedad, samtidig med at Udbudskurven forskydes opad. Der kan derfor et nyt Skema til Supplering af det tidligere:

1) Efterspørgselskurven forskudt opad — Udbudskurven uforandret
forskudt opad.

2) Udbudskurven forskudt opad — Efterspørgselskurven uforandret
forskudt opad.

3) Efterspørgselskurven forskudt nedad — Udbudskurven uforandret
forskudt nedad.

4) Udbudskurven forskudt nedad — Efterspørgselskurven uforandret
forskudt nedad.

Undtagelser fra disse Hovedregler kan, som fremhævet af Jørgen
Pedersen, forekomme, og da vel særligt i Begyndelsen og Slutningen
en Konjunkturbevægelse.

Vi vil dog se bort fra disse Undtagelser, saaledes at det navnlig maa være Forholdene lige før og efter, at Konjunkturbevægelsen har kulmineret, der danner Grundlag for de efterfølgende Betragtninger den tekniske Fremgangsmaade ved Beregningen Elasticitetskoefficienterne.

Hvorledes Elasticitetskoefficienterne herefter udledes, kan bedst
anskueliggøres ved Hjælp af et Eksempel.

Pris- og Mængdeændringen fra Ml5M15 P1 til M2, P2P2 kan som omtalt
være fremkommet ved, at Efterspørgselskurven er forskudt
Udbudskurven maa da rimeligvis være
forskudt opad eller have holdt sig uforandret.
Dersom det sidste er Tilfældet (jfr. den punkterede Linie), vil
Udbudets Elasticitet være bestemt som - 1 : --—t. Hvis derimod
Udbudskurven er forskudt opad (antydet ved Kurverne f/1 og
U2), vil Elasticiteten være -%*- -: , hvilket er større end
det første angivne Forhold, idet p med de førnævnte Begrænsninger
vil være mindre end P3. Med andre Ord: De Størrelser,
kan udledes som Udtryk for Forholdet
mellem de faktiske relative Mængde- og Pris for-

Side 389

andringer, maa være mindre end eller = Elasticitetskoefficienten. følger, at de største Forholdstal, udregner, maa grænse til de teoretisk Elasticitetskoefficienter⁴).

Tilsvarende Ræsonnementer med Hensyn til Forholdene paa
Efterspørgselssiden vil føre til samme Resultat.

I Tabellerne 1 og 2 er de angivne Talstørrelser beregnet for henholdsvis og Gaarde 4—124_—12 Td. Hrtk. Som det fremgaar, er for Husene de største Koefficienter for Efterspørgselskurvens Vedkommende og 4,87 og for Udbudskurvens Vedkommende 6,20

og 5,29, medens de tilsvarende Koefficienter for Gaardene er 4,26
og 3,63 for Efterspørgselskurven og 5,00 og 4,80 for Udbudskurve
5). For Efterspørgselens Vedkommende er set bort fra den

4) Beregnet med endelige Tilvækster, jfr. Note 5.

5) Det vil ses, at Elasticitetens Størrelse ikke ændres med Kurvens Forskydninger. saaledes Kurven c Procent, faas som den nye Kurves Elasticitet .. 1: ..' , \ n = ? :-^ (jfrnederst Side 386). Den teoretisk Fremgangsmaade vilde naturligvis være at bestemme E gennem sukcessive Tilvækster paa PogM. Af Formlen E= —tj- • —-= = -^- • -rp udledes f. Eks. for Husenes Efterspørgselskurve: p vjw ¥ IJJ'J (* M \dM = 1367 = £\~dP P 7979 Ligningen tilfredsstilles af E= 5,00. Man burde saaledes strengt taget korrigere de anvendte Elasticitetskoefficienter under Hensyntagen til de konkrete relative Mængdeforandringer, der har fundet Sted i de enkelte Aar; men Korrektionen er ikke gennemført, idet den næppe overhovedet vil give sig noget synligt Udslag i de følgende Beregninger. Endvidere kan det fremhæves, at selv om enkelte übetydelige Ændringer maatte fremkomme, at man beregnede Elasticitetskoefficienterne med teoretisk Nøjagtighed, vilde de som Helhed alene forstærke de Bevægelser, der danner for den endelige Argumentation, idet de relative Mængdeforandringer al Almindelighed er mindre end netop paa de Tidspunkter, hvor Elasticitetskoefficienterne er beregnet, saaledes at der ved en Korrektion fremkomme Koefficenter, beliggende mellem den anvendte og den teoretisk nøjagtige Koefficent, altsaa mindre end de anvendte Koefficienter.

Side 390

Tabel 1. Huse V«—¹ Tdr. Hrtk. solgt i almindelig fri Handel 1913-37.

Side 391

Tabel 2. Gaarde 4—12 Tdr. Hrtk. solgt i almindelig fri Handel 1913—37.

Side 392

abnormt høje Koefficient i 1919—20, dels fordi de ekstraordinære
Forhold med spekulativt opskruede Priser kun tør anvendes, saafremtForholdenepaa
normale Tidspunkter maatte give

Side 393

lignende Resultater, dels ogsaa fordi en Elasticitet af denne Størrelseikkekan
for særlig sandsynlig. Den store Koefficient
er da her Udtryk for, at der er sket et Fald i Købers Vurdering.

Da der i de Aar, som ligger til Grund for Beregningerne af
Elasticitetskoefficienterne, nemlig Aarene 1919—21, 1924—25, 1929

—30 og 1932_—33, foregaar en Vending i Kurvernes Bevægelser, er det alene hermed sandsynliggjort, at deres Afvigelse fra de virkelige Elasticitetskoefficienter (paa disse Tidspunkter) næppe kan være af større Betydning⁶).

Tør det saaledes anses for godtgjort, at Benyttelsen af de nævnte Koefficienter som Udtryk for Elasticiteten ikke er forbundet med nogen Betænkelighed under de givne Forudsætninger, bliver det næste Skridt paa Grundlag heraf at bestemme, i hvilke Forhold Efterspørgernes og Sælgernes Vurderinger er forøget eller formindsket.

Idet der henvises til de Side 385—86 præciserede Forudsætninger,
det ved en Gennemgang af de anførte grafiske Fremstillinger
hvorledes denne Bestemmelse finder Sted.

ad I: Hvor meget har Efterspørgselskurven forskudt
sig opad?

Givet: Et Fald i omsat Mængde fra M₁ til M₂. Det er muligt at beregne P&, d. v. s. den Pris, til hvilken den nye Mængde M2M₂ vilde være blevet efterspurgt, hvis der ikke havde fundet Forskydning Sted i Efterspørgselskurven.

Vi har nemlig givet:

Den eneste übekendte i denne Ligning er Ap, der herefter be
stemmes saaledes:

6) Skulde de beregnede og benyttede Koefficienter alligevel være noget for store, hvilket dog næppe er sandsynligt, vil dette alene medføre, at de senere udregnede Forskelle i Købers og Sælgers »Vurderinger«, jfr. den grafiske Fremstilling, Side 397, er noget mindre, end hvad der i Virkeligheden Tilfældet. Med Hensyn til den Mulighed, at Koefficienterne er for smaa, henvises til Note 7.

Side 394

Det er givet, at den Afvigelse, der fremkommer mellem P₂: den faktiske nye Pris og P_b. den nye Pris, der vilde fremkomme under Forudsætning af, at Efterspørgselen var uforandret, netop giver Udtryk for Kurvens Forskydning.

Den absolutte Forskydning i Køberens Vurdering bliver saaledes:
faktiske Prisændring (1\ -=- P1 = .\PX) -^ den beregnede
Prisændring (Pb -h Px =

Den relative Forskydning maa være

ad II: Hvor meget har Efterspørgselskurven forskudt
sig opad?

Givet: En Stigning i omsat Mængde fra Mx til M2.

Paa samme Maade som i Tilfælde I bestemmes Elasticiteten som:

Heraf udledes:

ad III: Hvor meget har U db u ds ku rven forskudt sig opad?
Givet: Et Fald i omsat Mængde fra M1 til M2.

Heraf udledes:

ad IV: Hvor meget har Udbudskurven forskudt sig opad?
Givet: En Stigning i omsat Mængde fra M., til M2.

Heraf udledes:

Naturligvis kan P2P2 være baade = Ph.

Side 395

Det vil ses, at Mængdeforandringen for Efterspørgselens Vedkommende maalt med M₂, Prisforandringen med P_x, til Trods for, at de to Udtryk ikke korresponderer. Formuleringen kræver formentlig en kort Begrundelse.

Det vilde være teoretisk nøjagtigt, naar man kender Punkterne (M₁₅ P_x) og (M₂, P₂), hvorigennem en Efterspørgselskurve gaar, da at bestemme E som en Koefficient, hvis Tæller kunde udtrykkes en uendelig lille Mængdeforandring maalt med Mængden, før Forandringen fandt Sted, og hvis Nævner var den tilsvarende Prisforandring maalt med Prisen, før Forandringen fandt Sted. Under »Bevægelsen« fra (M_x, PJ til (M₂, P₂) vilde der da fremkomme Bække ensartede Koefficienter, hvis Tællere sukcessivt antog Værdierne

og hvis Nævnere antog de tilsvarende Værdier

Med andre Ord: a M maales med sukcessivt stigende Værdier af M, som Helhed altsaa med Værdier, der er større end Ml5M₁₅ medens a P maales med sukcessivt faldende Værdier, der saaledes Helhed er mindre end P_v Naar man, som i nærværende Undersøgelse, bestemmer Elasticiteten gennem de faktiske inaalelige paa M_x og Pl5P₁₅ vilde der saaledes i den nævnte Omstændighed en betydelig Fejlkilde, saafremt Elasticiteten bestemtes som

idet M_x som Maalestok for Mængdeændringen vilde være for lille og P₁ som Maalestok for Prisændringen vilde være for stor. Denne Tendens til Afvigelse fra den teoretisk nøjagtige Elasticitetskoefficient naar P_x -r- P2P₂ maales paa P₂.

Et let anskueligt Eksempel er den ligesidede Hyperbel, der som bekendt har Elasticiteten 1. Gaar vi ud fra Pris- og Mængdekonstellationen 100), og vil vi derefter undersøge, hvor stor en Mængde, der vil blive efterspurgt f. Eks. til Prisen 50, ses det let, at denne Mængde maa blive 200 (100 ¦ 100 =50¦ 200). Dersom

Side 396

vi maaler baade Pris- og Mængdeændring efter Forholdene i Udgangspunktet,
Elasticiteten:

benytter vi derimod den ovenfor omhandlede Formulering, faas
Elasticiteten:

Efter at de fundne procentvise Forskydninger saaledes er beregnet, der med et vilkaarligt Aar som Basis, beregnes et Indeks for henholdsvis Efterspørgsels- og Udbudskurvens Beliggenhed til forskellige Tidspunkter, i det følgende kort betegnet som Købers og Sælgers »Vurderinger«. Man har valgt 1913 som Basisaar, idet det maa antages, at i Aarene lige før Krigen laa Udbuds- og Efterspørgselsforholdene relativt faste. Man faar ved en saadan Beregning, dels 1) en vis Kontrol paa de udførte Regningsoperationers idet et tilsvarende Indeks for de faktiske skal være beliggende mellem de to tidligere omtalte Indeks'er, og dels 2) giver de beregnede Bevægelser for Efterspørgernes Sælgernes Vurderinger i deres indbyrdes Forhold Udtryk for, om Ændringer i de prisbestemmende Faktorer hovedsagelig inciteret til Ændringer i a) Sælgers eller b) Købers Vurdering.

Naar det trods de eventuelle Usikkerhedsmomenter, der dog som fremhævet stærkt begrænses ved visse Sandsynlighedsvurderinger, anses for forsvarligt at benytte den omhandlede Fremgangsmaade, det væsentlig i den Omstændighed, at selv om de udregnede Elasticitctskoefficienter skulde afvige ret betydeligt de teoretisk rigtige Koefficienter, vil dette kun i ganske Omfang influere paa de senere Beregninger, og i det mindste paa ingen Maade anfægte Gyldigheden af de Slutninger, der kan drages paa Grundlag heraf⁷). Det frem-

7) Dersom man rent forsøgsvis lægger Elasticitetskoefficienten 10 til Grund for Beregningerne, faas for Efterspørgselens Indeks i 1936 for Huse 153, medens man i Tabel 1 har beregnet Indekset til 150. Tallet 10 er valgt, fordi det maa anses for at ligge uden for, hvad der kan betragtes som sand- synligt. Til Støtte for denne Antagelse kan anføres, at man ved den omtalte Beregning vilde komme til det Resultat, at Købernes Vurderinger begynder at falde et Aar senere, nemlig fra 1920^—21, endskøndt allerede fra Driftsaaret 1918_—19 konstateres en fortsat nedadgaaende i Landbrugets Nettoudbytte. Et saadant Resultat, der altsaa faktisk forudsætter, at Køberne af Landejendomme først i Løbet af ca. 2 Aar reagerer over for svigtende Rentabilitet i Landbruget, maa anses for temmelig usandsynligt.

Side 397

Side 398

gaar i". Eks. af Tabel 1, at man i 1924_—25 med en Elasticitetskoefficient 5,40 har fundet en Stigning i Købers Vurdering 0,4 pCt, medens man med en Koefficient paa 4,87, der dog ligger betydeligt lavere end de nævnte 5,40, vilde have faaet uforandret Vurdering. Yderligere afsvækkes eventuelle Afvigelsers derved, at de i Opgangs- og Nedgangsperioder virker i modsat Retning og saaledes ikke ku mule res i Løbet af en længere Periode. Noget ganske tilsvarende gælder m. H. t. den Mulighed, at Elasticiteten ikke maatte være helt den samme for forskellige Afsnit af Kurverne eller til forskellige Tidspunkter. fundne Koefficienters Overensstemmelse uden Hensyn tidslig og stedlig Beliggenhed tyder iøvrigt paa, at saadanne Forskelligheder ikke gør sig gældende i nævneværdigt Omfang, Det anførte turde vise, at man med fuld Ret kan anvende de fundne Resultater som Grundlag for Slutninger vedrørende de behandlede Ejendomsgrupper for sig, saavel som angaaende Forholdet disse indbyrdes.

I ovenstaaende grafiske Fremstillinger er vist, dels den faktiske
Prisudvikling, dels Forløbet af Købers og Sælgers Vurderinger,
af hvilke den faktiske Pris fremgaar som Resultat.

Ser vi paa den faktiske Udvikling i Købers og Sælgers Vurderinger,gælder saavel for Huse som for Gaarde fra 4—l2Tdr.4_—12Tdr. Hrtk., at i 1918 og 1919 forskydes Købers Vurderinger stærkere i opadgaaendeRetning Sælgers. Forskydningen er nogenlunde den samme for begge Ejendomsgrupper og skyldes vel først og fremmest,at gunstige Krigskonjunkturer havde skabt ret betydelige Formuer, der netop kunde finde Anbringclsesmulighederi hvor Konjunkturerne ogsaa var gode. Et andetMoment sikkert ogsaa spillet en Rolle, nemlig at mange unge lige efter Krigen indgik Ægteskab og derfor ønskede at sætte 80. I 1919 stagnerer Købers Vurdering for derefter at falde kraftigt.Sælger mindre tilbøjelig til at drage den tilsvarende

Side 399

Konsekvens af, at Krigskonjunkturerne er forbi, saaledes at han vedblivende vurderer optimistisk. Muligvis har den stærke Omsætningi forud været faktisk medvirkende til den Begrænsningi som derefter finder Sted, ligesom en Del Ejendomme, erhvervet i Spekulationsøjemed, sikkert er holdt tilbagei Forventning om senere at kunne afhænde dem rned Gevinst eller i det mindste uden Tab⁸).

I 1920^—21 ligger Vurderingerne paa nogenlunde samme Niveau, og fra 1921_—22 tvinger Prisfaldet i Efteraaret 1921 og den dermed betydelige Nedgang i Landbrugets Afkastningsevne ogsaa Sælgers Vurderinger ned. Der findes nogen Forskel i Bevægelserne de to Ejendomsgrupper. For Huse falder Købers og Sælgers Vurderinger nogenlunde ensartet, medens Købers Vurdering Gaardene i Modsætning hertil falder ikke saa lidt stærkere Sælgers Vurdering. Forskellen efter Ejendomsstørrelse hænger nok sammen med, at Husene i højere Grad er en Arbejdsplads vurderes under Hensyn hertil, medens Gaardene (4^—12 Td. Hrtk.) i højere Grad maa ses under Synsvinklen: et Objekt for Placering af Kapital.

Under den følgende Inflation stiger Købers Vurderinger tidligst,
og det er først noget senere, at Sælgers Vurderinger ogsaa kommer

Det er ligesom om Landbruget ikke rigtig har forvundet Prisfaldetsuheldige i de første Inflationsaar er man derfortilbageholdende sine Vurderinger. Denne Indstilling bliver dog afløst af en ret stærk Optimisme, bl. a. fordi Landbruget har haft gode økonomiske Forhold nogle Aar. Denne Optimisme paavirkerSælgers ret ensartet for de to Ejendomsgrupperi til Købers Vurderinger. Det ses nemlig, at for Gaardene kommer Købers Vurderinger under Inflationen ikke nær saa højt op som for Husene. Køber har ikke rigtig Tillid til Landbrugserhvervet som et godt Renteafkastningsobjekt. Denne Forskel i Vurderingen af de store og de smaa Ejendomme holder

8) Vedrørende Forskellen mellem Bevægelserne i Købers og Sælgers Vurderinger kan i det hele henvises til Professor Birck's Omtale af Forhaabningselementet. fremhæves (loc. cit.), at Købers Forhaabningselement hvor Køber er Spekulant, og navnlig i Begyndelsen, naar Spekulationen kommer til Egnen«, vil være større end Sælgers. Men senere kommer Sælgerne med, og »i Slutningen af en Spekulationsperiode kan vi derfor se, at Sælgers Forhaabningslement er størst, idet Ejerne har faaet en overdreven Tro paa deres Ejendoms Muligheder, medens Efterspørgerne har en mere nøgtern Vurdering«.

Side 400

sig i den følgende Periode, saaledes at Købers Vurderinger for Gaarde nu ligger paa samme Niveau som i 1913, medens den for Huse ligger ca. 50 pCt. over. Den anførte Forskel skyldes to Forhold,dels de større Ejendomme som nævnt i højere Grad end Husene betragtes som et Renteafkastningsobjekt, dels den som Helhed forøgede Jordhunger efter mindre Ejendomme og derigennemefter

En mindre, men dog ogsaa tydelig Forskel gør sig gældende for
Sælgernes Vedkommende.

Til Forklaring heraf maa sikkert bl. a fremhæves, at den Gældsstiftelse, har fundet Sted i det paagældende Tidsrum, har været langt stærkere for Husenes end for Gaardenes Vedkommende. maatte paa Forhaand ventes, at en betydelig Gældsoptagelse paavirke Sælgers Vurderinger i opadgaaende Retning, idet han vil stille et mere eller mindre bevidst Krav om at kunne afhænde Ejendommen til en Pris, der sætter ham i Stand til at forlade den med en lige saa stor Kapital, som han ved Overtagelsen har tilført den. At Gælden ogsaa vil kunne paavirke Vurdering ligger i, at en given Egenkapital forslaar mere til Udbetaling, naar Ejendommen i Forvejen er højt forgældet.

Deflationen i 1925 paavirker tidligst Købers Vurderinger, medens i Modsætning hertil Sælgers Vurderinger først viger senere, men da til Gengæld noget stærkere. Særlig for Husene er Nedgangen dog, som man skulde vente, ikke særlig kraftig. Først de mange Deflationsaar slaar Vurderingerne ned, og da er det særlig Gaardene, rammes. Der skal dog ikke mere end et Par gode Aar til, for at Købers og Sælgers Vurderinger bliver stigende igen.

Med Krisens Indtræden falder Købers Vurderinger næsten med
det samme og meget stærkt i Modsætning til Sælgers, der først rigtig
efter i 1932, og ikke nær saa stærkt som Købers.

Naar man erindrer, at der i disse Aar var stor Arbejdsløshed i Byerne, forklarer dette nok, at Sælgers Vurderinger ikke falder saa stærkt. Naar Købers Vurderinger for Husene falder nogenlunde saa stærkt som for Gaardene, skyldes det antagelig tildels, Arbejdsløshedsunderstøttelsen i Byerne har skabt en Substitutionspris, for Husenes Vedkommende har drevet Købers Vurderinger ned.

Herpaa tyder ogsaa den Kendsgerning, at en tilsvarende Bevægelse fandt Sted i Aarene 1925_—27, hvor Adgangen til at opnaa var ringere end efter de senere Aars Sociallovgivning.

Side 401

Naar den omhandlede Forskel mellem Bevægelserne i Købers og Sælgers Vurderinger ogsaa til en vis Grad gør sig gældende for Gaardenes Vedkommende, ligger det maaske i, at Landbrugets i Aarene umiddelbart før Krisen var undergaaet en Udvikling, der var uden Sidestykke forud for nogen anden Krise. Den Tendens, der altid vil være til, at Sælger vurderer Anskaffelsesværdien, medens Køber vurderer efter Kapitalens Afkastningsevne, vil i en saadan Situation give sig et særligt kraftigt Udslag,

I den følgende Periode indtil 1937, hvor Konjunkturerne er blevet i Landbruget, ser vi, at baade Købers og Sælgers Vurderinger været stigende, men særlig for Gaardene har Stigningen Købers Vurderinger været meget moderat paa Grund af det tidligere omtalte Forhold, at man ikke anser Erhvervelsen af en Landejendom for en god Pengeanbringelse, der kan give den Forrentning man kunde ønske.

Resultaterne af vor Undersøgelse, som underbygger L. V. Bircks og Jørgen Pedersens Betragtninger, viser, at en Nedgang i Landejendommenes ikke eo ipso fører til, at Besidderen er villig til at sælge til en væsentlig lavere Pris. Dette kommer an paa hele hans økonomiske Stilling.

Er hans Ejendom ikke alt for højt forgældet, vil han ikke under en Krise være tilbøjelig til at gaa fra sin Ejendom, selv om Nettoudbyttet En Del af hans Renter kan gaa af Arbejdsindtægten, han bliver paa Gaarden til en lavere Levefod. Dette vil han i alle Tilfælde gøre, hvis der er Arbejdsløshed inden for de andre Erhverv, og selv om dette ikke er Tilfældet, er der saa mange forskellige Motiver (Kærlighed til Driften, Vanen m. v.), der medfører, at han ønsker at blive siddende paa Gaarden, saa først en meget stor Indtægtsnedgang vil faa ham til at opgive at være Landmand.

Der kan naturligvis være visse Undtagelser fra denne Hovedregel. en Ejendom er meget høj tforgældet, eller hvis den overhovedet ikke er prioriteret, kan begge Forhold bevirke, at en Indtægtsnedgang medfører Opgivelse af Bedriften, selv om man maa sælge billigt. Den højtforgældede bliver simpelt hen tvunget til at opgive, og den lavtforgældede vil ofte ræsonnere: »Selv om jeg ikke faar »den fulde Pris« for min Ejendom, bliver den Renteindtægt, jeg kan opnaa, alligevel saa stor, at jeg ved at trække mig tilbage kan leve taaleligt«.

Side 402

Det vil heller ikke altid være lige let at faa solgt en lavtforgældet
Ejendom godt, idet det kan være vanskeligt at finde en Køber, der
kan præstere en passende stor Udbetaling.

Til Slut skal vi fremhæve Jørgen Pedersens Konklusioner for
Perioden efter 1929, der falder i Traad med vore Beregninger og
Betragtninger. Han anfører følgende paa Side 275:

»Konklusionen af disse Betragtninger er altsaa, at der ikke er nogen Grund til at vente et stærkt Fald i Ejendomspriserne, naar Landejendommencs Afkastning synker samtidig med, at der hersker i andre Erhverv. Hvad man maa vente, er en voldsom Nedgang i Omsætningen⁹). Og en saadan har ogsaa fundet Naar man har undret sig over det ringe Fald i Priserne, og naar man stadig taler om, at Ejendomspriserne skal tilpasses det forringede Udbytte, beror det faktisk paa en falsk Analogi med Prisen paa Aktier.

Ganske vist kan man heller ikke vente, at Aktiekurserne skal tilpasse saaledes at Udbyttet altid svarer til den normale Rentefod. om fremtidigt Udbytte vil ogsaa her gøre sig gældende og afsvække Svingningerne, ligesom Tilfældet er for Landejendomme; men den afgørende Forskel bestaar deri, at Køb og Salg af Aktier simpelt hen er Køb eller Salg af arbejdsfri Indtægt, men Køb eller Salg af Landejendomme er Køb og Salg af Arbejdsplads. Hvad man vil vurdere en saadan Arbejdsplads til, beror paa, hvilke andre Indtægtsmuligheder man har, samt den Tilbøjelighed man har for det paagældende Arbejde.

Heller ikke er »Overvurderingen« ud fra et Pengeanbringelsessynspunkt for Landbruget særligt. Det samme gør sig sikkert med enhver Art af selvstændig Næringsdrift, f. Eks. Handel, Haandværk og Industrivirksomhed udenfor Aktieselskabsformen.«

I den nylig udkomne Udgave af »Danmarks Erhvervs- og Samfundsliv« Professor Jens Warming Udtryk for en Opfattelse, hvis Konsekvenser ligeledes er overensstemmende med nærværende Resultater¹⁰).

Professor Warming fremhæver, »(den) forskellige Mentalitet
hos Købere og Sælgere, idet de sidste er indlevet i Fortidens Forestillingerom,

9) Jfr. Birck: »den individuelle Behagelighed (for Sælger) indskrænker Omsætningen«. (Noten anført af Forfatterne).

10) Jens Warming: Danmarks Erhvervs- og Samfundsliv, 2. Udgave Side 475.

Side 403

stillingerom,hvad der er en god eller daarlig Pris paa Ejendomme,mens unge Købere er mere paavirket af øjeblikkets Opfattelse, maaske lidt for stærkt; i gode Tiderkan let faa en Pris, han er tilfreds med, men ikke i daarlige Tider, navnlig hvis han maa sælge under Indkøbspris; hans Forventninger om en vis Renteindtægt i Alderdommen,eller Krav om en Kapital til Brug i andre Virksomheder er da vanskelig at tilfredsstille«.(Udhævelserne her).

Til Slut skal det fremhæves, at de forenklede Forudsætninger medfører, at den gennemførte Analyse bliver behæftet med en vis Fejlmargin. Men som det ogsaa er fremhævet flere Steder, mener Forfatterne dog, at de Fejl, der er begaaet, ikke væsentlig ændrer Rigtigheden af de Slutninger, man kan drage med Hensyn til de Forskydninger, der er sket i Efterspørgsels- og Udbudskurverne i den omhandlede Periode.

Nationaløkonomisk Tidsskrift, Bind 3. række, 47 (1939)

EJENDOMSSALG OG EJENDOMSPRISER