Principerne for Afskrivning. Med særligt Hensyn til Bygningsforsikring.

LJen nøjagtige Bestemmelse af Værdien af en Bygning eller anden Ting, der ikke længere er ny, har paa mange Maader stor praktisk Betydning. Først og fremmest ved Køb og Salg af selve Tingen; det vilde her være meget nyttigt for den eventuelle Køber, om han med Sikkerhed kunde beregne, at han gjorde en nøjagtig lige god Forretning, enten han købte en ny Ejendom til fuld Værdi eller en halvgammel til f. Eks. 60 °/0/₀ deraf. Dernæst ved Statusopgørelser og de dertil knyttede Indtægtsberegninger, enten det er en Privatmand, der skal bestemme sit Forbrug og opgive sin Skatteindtægt, eller det er et Aktieselskab, der skal beregne sit Udbytte. Fremdeles for Stat og Kommune, der skal afskrive paa sine Ejendomme og indrette sin Skatteudskrivning, saa at ogsaa dette Beløb kan dækkes. ved Vurderinger til Ejendomsskyld, til Værdistigningsskat (hvor meget af Grundens Stigning forsvinder ved Bygningens Værdifald?) og til Laaneefterretning, endelig ved Assurance, hvor Værdiansættelsen har Betydning for Præmieberegningen, dels og navnlig ved Skadesregulering.

Der er selvfølgelig paa ethvert Tidspunkt en eller anden Værdi, der er den >virkelige«, men det maa paa Forhaand antages, at denne er ret svær at finde. Blot saadan et Forhold som, at et i Begyndelsen afskrevet Beløb letter Driften for Renter gennem mange Aar, og altsaa gør det lettere at faa noget til overs til Afskrivningi senere Aar, gør det usandsynligt, at Værdiforringelsen skulde bevæge sig efter en eller anden nem og klar Regel. Saadanne Regler kan derfor være en Nødhjælp, naar der ikke staar udprægede Interesser imod hinanden, altsaa f. Eks. ved en Statusopgørelse, hvor det navnlig er en og samme Persons eller InstitutionsNutid Fremtid, der eventuelt kan komme hinanden i Vejen. Der er der ogsaa noget, der med Rette kan kaldes »den sikre Side«; man maa hellere afskrive for meget end for lidt, og indenfor visse Grænser kan en Nationaløkonom vel endog glæde sig over en saadan Forsynlighed og Sparsommelighed, selv om Skatteansættelsen skulde lide lidt derunder; i alt Fald maa dette gælde Aktieselskaber, hvor den tilbageholdteFortjeneste er unddraget Aktionærernes Raadighed, medens den private Person, der har benytteten Statusopgørelse i Januar, naar Selvangivelsesskemaetskal maaske senere indrettersit efter en mere optimistisk Beregning. Men naar en Ejendom skal købes eller en brændt Ejendom skal erstattes, da staar Interesse mod Interessemed saadan Styrke, at en virkelig motiveret Udredning af alle de Forhold, der bestemmer Værdien i et givet Øjeblik, maasiges at være paakrævet, og den eventuelle Køber af en Ejendom vil heller ikke lade sig nøje med en eller anden nem Afskrivningsformel.Da

formel.Dasaadanne Formler imidlertid spiller en vis
Rolle, skal jeg til Indledning omtale dem nærmere.

De Formler, der for Tiden anvendes i Praksis, falder i tre Grupper, idet de giver henholdsvis konstant, og progressiv Afskrivning. Efter de første er Værdien -r- Nedbrydningsværdien proportional Antallet af Aar, Ejendommen endnu har tilbage, inden den maa nedrives (aritmetisk Progression). En degressiv Afskrivning fremkommer navnlig, naar der hvert Aar afskrives samme Procent af Restværdien, altsaa mindre og mindre (geometrisk Progression); dette kunde naturligvis ogsaa kaldes proportional Afskrivning, i Forhold til Restværdien, men dér kan ogsaa være andre Former for Degression. Efter de progressive afskrives der mest i de sidste Aar; dette fremkommer, naar konstante Afskrivninger henlægges et Fond, der yderligere forøges med sine egne Renter, eller naar en Kreditforenings-Debitor lader Amortisationen fungere som Afskrivning.

Paa Forhaand kan der ikke siges noget om, hvilkenaf Metoder der gives den bedste Overensstemmelsemed virkelige Værdiforringelse, men det kan straks siges, at hvis det gælder at være paa den sikre Side, er den degressive den bedste. Jeg gaar nemlig ud fra, at man for at bøde paa, at Afskrivningenefterhaanden starter med en højere Procent end ved den konstante Metode. I Stedetfor tage 2 °/₀, saaledes at 100 nedskrives til 98, 96, 94 osv., tager man 3 °/₀, saaledes at 100 bliver til. 97, 94,09, 91,27 osv. Metoden har ganske vist den Mangel, at man aldrig bliver færdig; med 2 °/o konstant bliver man færdig om 50 Aar, men med 3 °/0/₀ degressivter

sivterman om 50 Aar kun naaet ned til 22 °/0/₀ af Start-Værdien, om andre 50 Aar til 5 °/0/₀ osv. Men da de fleste Ting dog har en vis Materialværdi ved Afslutningen, er det heller ikke nødvendigt at naa ned til o, og man kan jo vælge sin Procent saadan, at man ved Afslutningen netop rammer Materialværdien (-f- Nedbrydningsomkostningerne). I saa Fald vil man starte og slutte med samme Tal som den konstante Metode, men i alle mellemliggende Aar opføre en lavereStatus-Værdi, er forsigtigt. (Det forudsættes,at konstante Metode ogsaa tilstræber at slutte med Materialværdien).

Den degressive Metode har dernæst den Fordel at være nem at anvende, naar man i samme Status har en Række forskellige Ting af samme Art, men af forskellig Alder. Inventar f. Eks.? der bestaar af 1000 forskellige Ting, kan man aarlig nedskrive med f. Eks. io°/₀ af forrige Aars Restværdi -f~ Værdien af Nyanskaffelser-= Værdien af udgaaede Ting (reduceret efter samme Formel), altsaa gammelt og nyt sammen, medens den konstante Metode maa opgøre Regnestykketsærskilt hvert Nummer eller i alt Fald for Grupper af Numre af samme Alder. Med en Ting af som Regel saa underordnet Betydning som Inventar, og med en saa kraftig Nedskrivning som den nævnte, kan Metoden vist ogsaa være ganske forsvarlig, naar bare man passer paa, at de udgaaede Ting virkelig subtraheres og ikke i det uendelige tæller med, om end kun med et ringe Beløb. 10 °/0/₀ aarlig giver efter 7 Aar en Restværdi af 48 %> efter 14 Aar 23 °/,„ efter 21 Aar 11 °/0/₀ osv., altsaa dog stadig væk noget. Derimoder maaske nok at gøre sig det lidt for nemt,

naar denne Metode nu er optaget af Statsbanerne og de tilsvarende Statsvirksomheder. Statsbanerne anvendersaaledes V₂ °/0/₀ f°r rullende Materiel, 1 °/0/₀ for Bygninger, 0,6 for Overbygning og 0,2 for Banelegemet; dette sidste betyder, at man efter 100 Aar er nede paa ca. 82%, efter 1000 Aar paa ca. 13 °/₀, og mon der egentlig er nogen der tror, at netop det skulde passe? Men naar man ser, at Statsbanernes Anlægsværdiaarlig med en lang Række mindre Stationsudvidelser,Sikringsanlæg er det naturligvis fristende at presse alt ind i én Form, fremfor at opereref. med etaarige Aldersgrupper, og man maa jo overhovedet være glad ved, at man omsider har faaet begyndt paa at afskrive. Saa kan man altid senere faa en anden Metode, og maaske disse Procenterkun tænkt som en foreløbig Beregning fra Aar til Aar, medens man forbeholder sig nu og da at revideredet Slut-Resultat ved en umiddelbar Vurdering.Saa det blot Spørgsmaalet, efter hvilke Regler denne Revision skal foregaa^ thi man kan ikke umiddelbart »se« paa en Ting, hvilken Værdi den i en længere fremtidig Periode kan forrente gennem Driften.

Den progressive Metode er behagelig; man vælter det meste over paa Fremtiden, og Kreditforeningsmetodenerderfor populær. Ligeledes ser det saa smukt og solidt ud, at Afskrivningerne endog beholder deres egne Renter; men denne Soliditet er Øjenforblændelse; man vil jo alligevel ikke afskrive mere end den samlede Værdi, og ikke være færdig, før Tingen er færdig, saa Rentetilskrivningen maa betyde,atden Afskrivning gøres saa meget des

mindre. Alligevel kan det godt være, at den progressiveMetodeer praktiske Brandforsikringsfolk synes saaledes gennemgaaende at mene, at en Bygning i Begyndelsen falder langsommere i Værdi end senere, jfr. nedenfor. Men den Form, Metoden foran blev præsenteret i, er ulogisk. Naar en Mand ejer en BygningtilVærdi Kr. og ved kontante Henlæggelserharafskrevet Kr. derpaa, fordi den nu er sunket saa meget, saa ejer han to af hinanden ganske uafhængige Aktiver, en Bygning til Værdi 90000 Kr. og en kontant Kapital paa ioooo Kr. Den Rente- Indtægt paa f. Eks. 5000 Kr., han tidligere havde af Ejendommen alene, bør han nu have med 4500 af Ejendommen, 500 af Kapitalen, og det er ulogisk at forlange af Ejendommen, at den trods sin Værdiforringelsefremdelesskal de fulde 5000 til hans Aarsindtægt,medensdet Aktivs Renter henlægges til et Fond. Forbindelsen mellem de 90000 og de ioooo hører Fortiden til, og Ejeren maa se paa sit Hus gan* ske som en Mand, der just har købt det for 90000 Kr. uden at købe Fondet med; Husets Drift maa balancere 1 sig selv. Hvis det er rigtigt, at Ejendommen fremtidigværdiforringeshurtigere hidtil, da kan man vel forlange af den, at dens Driftsoverskud udover Renten kan præstere denne stigende Afskrivning; ellers var dens Værdi lavere end forudsat; men saa er det ogsaa dette Merbeløb, der betinger den progressive Afskrivning. Det er en Forveksling, hvis man kalder dette Merbeløb Aarsindtægt og Kapitalens Renter Afskrivning.Ogdet i ganske særlig Grad Øjenforblændelse,hvisman Status kun nedskriver Tingen med den »egentlige« Afskrivning og samtidig lader

Fondet vokse baade med disse Beløb og med Renterne. Denne »Statusforbedring« er enten kun paa Papiret, eller ogsaa er man udenfor Begrebet Afskrivning. — Hermed er det saa givet, at selv om den progressive Metode er den rette, saa skal den udtrykkes i en anden Formel end den, der angiver, at de afskrevne Beløb forhøjes med deres egne Renter.

Det vil let ses, at Kreditforeningsmetoden principielt er nøjagtig det samme; at forhøje Afskrivningsfondet sine Renter, og at forhøje Afdragene med Rentebesparelsen paa de tidligere Afdrag giver samme Resultat, ligesom Driften i begge Fald skal præstere den samme aarlige Ydelse trods Tingens Værdiforringelse. »Fondet« er i det ene Tilfælde positivt, det. andet bestaar det i, at Gælden falder; det er hele Forskellen.

Alligevel kan man ikke overføre Prædikatet »ulogisk«til , thi Amortisationen har jo her ogsaa andre Formaal end at hjælpe Ejeren til at afbalancere sine Bygningers Værdiforringelse. Amortisationen skal bl. a. sikre Kreditor mod Pantets Værdiforringelse, ikke blot ved normalt Slid o. 1., men ogsaa ved Skødesløshed og Svindel, og Faren herfor stiger utvivlsomt progressivt. (Paa den anden Side haves der ogsaa Pant i Grunden, hvis Værdi i Byerne som Regel er stigende, og paa Landet forholdsvis stor; kun ved Huse paa Landet hjælper Grunden for lidt med, og bl. a. derfor lider Husmandskreditforeningerne forholdsvis ofte Tab). Fra Debitors Synspunkt tilsigter Amortisationen mere end Afskrivning, nemlig ligefrem Opsparing, Forbedring af Status; den udløber jo ofte paa ca. 60 Aar, altsaa længe før en (ny) Bygning bliver

nedrivningsmoden. En ung energisk Landmand, der forbedrer sin Ejendom ved smaa Byggearbejder og andre Kapitalanvendelser samt ved intensiv Drift, bør ogsaa forskaanes for større Afdrag end højst nødvendigtfra Sikkerhedssynspunkt; de hæmmer jo hans Fremskridt, og omvendt øger hans Fremskridt Sikkerheden. Men 20^—30 Aar etter, naar Afdragene begynder at blive store, har han Børnene fra Haanden, og netop i denne Alder plejer Opsparingen at være størst, ogsaa i andre Kredse; Arbejdsevnen er endnugod, i hans Ungdom i Driften bundne Kapitalergør en stor Del endnu god Gavn, han føler derimod ikke mere samme Trang til yderligere kapitalkrævendeFremskridt, Udgiften til Børnene er som sagt hørt op. Større Start-Afdrag end de nu almindelige vilde virke afskrækkende — de fleste interesserer sig jo mere for den aarlige Ydelse end for dens Varighed. Og man vilde alt for hurtigt komme saa langt ned med Gælden, at Folk vilde søge et nyt Laan i fuld Størrelse— nye Provisioner og Omkostninger.

Da det nu i et regnskabsmæssigt Mellemværende, som ca. 200000 Grundejere skal gøre sig fortrolig med, gælder om en i formel Henseende klar og nem Betalingsregel — og da den i Amortisationen liggende Opsparing reelt bør være nem og behagelig, er Kreditforeningernes aarlige Ydelse særdeles hensigtsmæssig, om den fra et rent Afskrivnings-Synspunkt næppe træffer det rette.

Foruden disse tre Formler — af hvilke navnlig de to første jævnlig benyttes af vore Aktieselskaber — træffer man i udenlandsk Litteratur forskellige Skalaer, hvorefter Værdiforringelsen ikke gaar efter en enkel

matematisk Regel, men er mere bøjelig efter de konkretepraktiske (I begge Fald har man en noget barnagtig Lyst til at dokumentere sin Videnskabelighedved give sine Regler Udtryk i Formler med Bogstaver, Kvadratrødder og det øvrige Apparat; selv den mest ligefremme konstante Afskrivning udtrykkerman Bogstaver, som bare spilder Tiden). Af disse udenlandske Tabeller skal jeg nedenfor gøre et Par Uddrag. I Tyskland opereres der ofte med meget lange Varigheder, op til 400 Aar; der ansættes saaledes for

Men i Amerika bygger man billigere (Klimaet; den høje Rentefod); og den rivende Udvikling medfører, at et Hus meget hurtigt bliver utidssvarende, saa at det nedrives, selv om det teknisk set endnu ret let kunde holdes paa Benene. I nedenstaaende Tabel er for Tysklands Vedkommende meddelt en Skala, der synes ret udbredt, idet jeg med ganske übetydeligeNuancer truffet den tre Steder, men med forskellig Kildeangivelse; Prange, Die Theoriedes 11, i, S. 52 henfører den saaledes til et østpreussisk Forsikringsselskab, men E. V. Møller i Assurandøren 191¹ S. 177 til de hannoveranskeKasser. offentliggøres særskilt for de forskellige Levealdere, men dette er ret overflødigt, da der i alle Fald naas ned til 84 °/0/₀ efter en Fjerdedel af Varigheden, 62 °/o efter den halve Tid og 34 °/0/₀ efter

tre Fjerdedele, en Parallellisme, der ikke øger Tilliden til Skalaen, da Rentebesparelsen ved de først afskrevne Beløb maa virke ret forskelligt efter den forskellige absolute Varighed. — Medens disse tyske Skalaer ikke sondrer efter Vedligeholdelsen og følgelig maa forudsættesat ud fra almindelig god Vedligeholdelse, er der i den kommunale Skattekommissions Betænkning (S. 224) i Tilknytning til Omtalen af den Somer'ske Grundvurdering gengivet en. amerikansk Skala, hvor der tages afgørende Hensyn til Vedligeholdelsen, jfr. følgende Uddrag. Tabellen angiver overalt Res t værdieni af Begyndelsesværdien.

Ingen af Tabellerne regner med Nedbrydningsværdien.I vil det ses, at den tyske Tabel regner med progressiv Nedskrivning, idet der for hver 25 Aar fradrages 16, 22, 28 og 34%, altsaa hver Gang 6 °/o mere. Den amerikanske Skala — der dog ikke synes saa anset som Somers Principer for Grundvurdering— derimod stærkt degressiv i Begyndelsen,

men efter en Snes Aars Forløb bliver Afskrivningen næsten konstant. Navnlig i de første 10 Aar er der en rivende Nedgang i de amerikanske Ejendommes Værdi, medens man i Europa næsten har mest Lyst til at betragte Værdien som konstant i Begyndelsen. Maaske dette foruden med den lettere Byggemaade hænger sammen med, at man i Amerika sætter mere Pris paa at have et nybygget Selvejerhus til én Familie; det er altsaa mere en merkantil end en teknisk Værdiforringelse,svarende at et Møblements Handelsværdi er sunket stærkt efter en Maaneds Forløb, blot fordi det nu er »brugt«.

Skønt Prange har optaget den nævnte Skala, stiller han sig imidlertid meget skeptisk, saavel overfor den, som overfor enhver anden Skala. Han mener (S. 52), at de dels er værdiløse, dels farlige, idet de blot fremsættes paa Forfatterens Autoritet, uden nogensomhelst af, hvortil han støtter sit Skøn. Selv erklærer han sig for den konstante Metode (S. 49), men ogsaa dette er ganske uden specificeret Motivering.

Naar jeg nu vil forsøge at give en motiveret Beregning over Tings Værdiforringelse, gør jeg det med fuld Bevidsthed om, at der kun kan være Tale om at sætte ét Skøn i Stedet for et andet, men dog saaledes at Skønnet opløses i sine Bestanddele, eller at dets Omraade rykkes et Skridt tilbage i Tankerækken.I for direkte at skønne over Værdiforringelsen,skal nemlig skønne over saadanne Forhold som, hvor hurtigt Reparationsudgiften stiger med Alderen, og hvor hurtigt Huslejen falder, og selv om ogsaa dette Skøn er usikkert, har man dog betydeligfastere under Fødderne, idet disse Forhold

kunde tænkes belyst ved Bearbejdelse af EjendommenesRegnskabsbøger. er dernæst klar over, at der kun kan være Tale om at angive Opgavens principielle Løsning samt meddele nogle Eksempler, saaledes at de Praktikere, der eventuelt vil gøre Brug af denne Afhandling, selv maa gennemføre Beregningen ved Indsættelse af netop de Konstanter, som passer for deres særlige Forhold. Thi en Fabrik værdiforringes efter en helt anden Skala end en Beboelsesejendom, en By-Ejendom end en Land-Ejendom, en Villa end en Kaserne, en Stald end et Stuehus, en offentlig Bygning end en privat, en vel bygget og vel vedligeholdtEjendom en daarlig bygget osv. osv., og da alene det sidste omfatter en lang Række af forskellige Soliditeter, maa det stærkt fremhæves, at de i det følgende angivne Eksempler ikke maa benyttes raat, men kun maa tages efter en nøje Prøvelse af, om Forudsætningernesvarer det konkrete Tilfælde. Naar Beregninger som disse ofte lider den Skæbne, at ingen retter sig efter dem, skyldes det netop, at man straks ser, at de ikke umiddelbart passer for ens Forhold, og saa ikke gør sig den Ulejlighed at foretage den fornødneTillæmpning.

Særlig skal fremhæves, at ogsaa Grundens Værdi influerer paa Bygningens Holdbarhed. Det kan nemlig ikke afgøres rent teknisk, hvor længe en Bygning»kan men Spørgsmaalet er, hvor længe det kan betale sig at lade en Bygning staa. Og der vil det vise sig, hvad man ogsaa paa Forhaand maatte vente, at en dyr Grund kræver en god Bygning for at blive udnyttet, saa at en halvgammel Bygning, der »egentlig« godt kunde staa i mange Aar endnu, afgjort

er nedrivningsmoden allerede. Ligeledes influerer Rentefoden paa Holdbarheden, idet man under Kapitalknaphedudnytter eksisterende Kapitalgenstande intensivere end under Overflod. (Noget andet er, at man under høj Rentefod bygger mindre solidt, saa at Bygningen alligevel tidligt er færdig). Ogsaa Konjunkturernehar idet et gammelt Hus under Bolignød viser sig at kunne holde nogle Aar længere, end naar Overflod paa Lejligheder gør de ringeste Lejligheder næsten uafsættelige. Endelig kan nævnes, at en fast Skat som den københavnske Arealskat, 35 0. pr. m2m² Gulvflade, bidrager til at fremskyndeNedrivningen.

Det, der bevirker, at en Bygning maa rives ned, er, at Reparationen efterhaanden er bleven saa dyr og Lejeværdien saa lille, at det ikke kan betale sig at fortsætte. Men ligesom disse to Forhold er afgørende for Afslutninge n af Bygningens Levnedsløb, er de ogsaa afgørende for Værdien paa ethvert mellemliggende Tidspunkt. Ide følgende Eksempler har jeg søgt at vælge Forudsætningerne saaledes, at den fundne Varighed svarer til, hvad man plejer at regne med, men det er klart, at det ikke er ganske korrekt, naar man sædvanlig tager Varigheden til Udgangspunkt for sine Betragtninger over Værdiforringelsen, Varigheden og Værdiforringelsen begge er Resultater af samme Regnestykke.

Omstaaende Eksempel A omhandler en billig bygg_et By-Ejendom. Dens endelige Varighed, 72 Aar, er forhaabentlig ikke typisk for Nutidens Byggeri, men det er mere overskueligt at begynde med et Eksempel,derikke for meget, selv om alle Aarene

medtages. Der regnes med en Bygning, der har kostet iooooo Kr. at opføre og som staar paa en Grund til Værdi 20000 Kr. iste Kolonne angiver Bygningsværdien saaledes som den efterhaanden nedskrives, idet man hvert Aar subtraherer de i Kol. 5 angivne Belob. De 3 næste Kolonner angiver de løbende Udgifter, inkl. fuld Forrentning af Grund- og Bygningsværdi, som om Grunden var lejet og hele Kapitalen laant. Disse Udgiftererdelt de faste, de stigende og de vigende. De faste Udgifter er først Grundrenten, 5% af 20000 Kr. = 1000 Kr. Dernæst visse Ejendomsskatter som den københavnske Arealskat, eller den til Grunden svarende Del af Ejendomsskylden (idet der foreløbig bortses fra eventuel Stigning i Grundværdien). EndvidereW.C. Renovation, Skorstensfejer, Lys paa Trappen, Gaardmand, Vicevært osv.; alt dette samt Skatterne har jeg efter Samraad med Sagkyndige sat til 1500 Kr., hvilket dog maaske er lidt rigeligt, saaledes at det ogsaa inkluderer Ejerens »Overskud«, der snarere hørte hjemme under de vigende Udgifter. De stigende Udgifter er Reparation, Fornyelse, Modernisering o. 1.; de er ansat til 900 Kr. i det første Aar, stigende med 7 Kr. aarlig, saa at de i det 72de Aar er naaet op til 1397 Kr. I de første Aar svarer dette omtrent til den ene Procent, som i Flg. Schou, Om Byggevirksomheden i Danmark, skulde være det normale, men siden er det langt mere i Forhold til den nedskrevne Bygningsværdi, idet Hovedreparationer, Moderniseringer o. 1. spiller en stor Rolle for gamle Ejendomme. Om denne Stigning er rigtig ansat, er jo et Hovedpunkt i Undersøgelsen, og enhver Praktiker maa der træffe sit eget Valg; jeg har valgt en aritmetisk

Stigning, men det skal maaske efterhaanden gaa stærkere,f.Eks. en geometrisk Progression (Rentesrenteformlen)elleren af anden Grad. I Praksis er denne Udgift selvfølgelig ganske diskontinuert—en aarlig Udgift til den rent overfladiskeVedligeholdelsemed osv. --j- en større Istandsættelse med 10 eller 20 Aars Mellemrum. Men det vil ikke kunne have nogen væsentlig Betydning, at disse Udgifter her tænkes udjævnet over de tilgrænsendeAar(jfr. Eksemplet om Skibe). De vigende Udgifter er Rente, Skat og Assurance af Bygningsværdien, saaledes som den efterhaanden nedskrives,hersat sV^/'o aarlig.

Den ste Kolonne, Afskrivningen, fremkommer ved Subtraktion af disse tre egentlige Udgifter fra 6te Kolonne, den samlede Husleje. Dette er jo den søgte Størrelse, og åen skal siden nærmere omtales.

For Huslejens Vedkommende maa der sondres mellem dens absolute Niveau, og den Regel, hvorefter den aftager fra Aar til Aar. Jeg har ment at maatte forudsætte, at den i Begyndelsen aftager langsomt, men efterhaanden stærkere og stærkere, og jeg har derfor ladet den aftage efter en Differensrække af anden Grad, d. v. s. saaledes at Differenserne danner en Differensrække, med det Maal for Øje, at den paa ca. Jo Aar skulde være sunket til det halve. Dette er udtrykt i følgende Formel, hvor a er Huslejen i det iste Aar, og hvor n er det Antal Aar, der er gaaet, naar det paagældende Regnskabsaar slutter; n er altsaa 1 større end efter Forspalten i Eksemplet A. Huslejen i det

Det vil ses, at Huslejen i Tabel A er 32 Aar om at falde de første 1000 Kr., men de næste 1000 Kr. naas paa 13 Aar og de næste paa 10 .Aar osv. Mellemde jeg har raadført mig med, er der ikke Enighed om denne Forudsætning, og jeg har derfori følgende ogsaa et Par Eksempler med jævnt faldende Husleje (Differensrække af første Grad). Formodentliger ogsaa her et Punkt, hvor Forholdene stilier sig forskelligt. Jeg kunde saaledes tænke mig* at Forudsætningen om den progressive Faldhastighed snarere gælder paa Landet end i Byerne, idet Landboereikke saa megen Vægt paa, om Stuehuset er splinternyt eller en Snes Aar gammel, men først for Alvor sætter deres Efterspørger-Pris ned, naar det bliver meget forfaldent og gammeldags. Endvidere passer Forudsætningen sikkert bedre paa Ejendomme med store Lejligheder end med smaa; thi den der har Raad til at leje en stor Lejlighed, har ogsaa Raad til en god og moderne Lejlighed, saaledes at Efterspørgselenhelt sig bort fra de halvgamle. Naar de ikke længere passer for den Samfundsklasse, de er bygget for, vil de altsaa falde stærkt i Lejeværdi, og Tabet vil mærkes paa to Maader, lavere Lejesatser og større Ledighed. Men overfor Smaalejligheder er der en stor Klasse Efterspørgere, for hvem det især gælder at have Tag over Hovedet, men som ikke har Raad at tage væsentlig Hensyn til skæve Døre, Revner i Muren, Rottehuller, Rust, stejle Trapper, lavt til Loftet, daarlig Belysning osv. osv. • disse Efterspørgere træder til, naar den bedrestillede Arbejderklasse falder fra, og saadanne Ejendomme vil derfor — navnlig under Bolignød — bevare deres Værdi noget bedre.

De større Lejligheder kan ikke altid ved Omdannelse søge at faa Del i denne Fordel, idet baade tekniske Forhold og Hensynet til Kvarteret stiller sig i Vejen-, snarere har de ældre herskabelige Lejligheder, f. Eks. i det indre København, fundet Redning i Omdannelse til Kontorer og andre Forretningslokaler, ligesom nogle bliver Pensionater. De direkte og til speciel Brug indrettedeForretningslokaler vistnok baade en betydeligog stærkt progressiv Faldhastighed, idet det for dem i særlig Grad gælder om at være tidssvarende 1). — Det er forsaavidt beklageligt, at der paa dette Punkt ikke kan opereres med ensartede Forudsætninger,som for Huslejens Faldhastighed viser sig at have en meget stærk Indflydelse paa Formlen for Afskrivningen, jfr. nedenfor.

For den praktiske Bygherre er dernæst ogsaa Huslejens Niveau en udefra bestemt »Konstant« i Regnestykket, men ikke ved denne Undersøgelse, idet vi ikke kan tage Hensyn til, om Byggevirksomheden paa et givet Tidspunkt giver Overskud eller Tab (udoverordinært osv.). Her gælder det at finde den Husleje, som giver Dækning for alle Omkostninger,saaledes de foran er belyst, og en Rest til Afskrivning, saaledes at Huset er fuldt nedskrevet,naar

---

1) Forældelse viser sig paa 2 Maader : En Butik er ikke indrettet, som en Butik nu forlanges — eller der er Butik, hvor det nu vilde passe at have noget andet. En Stald er ikke indrettet efter Tidens Krav — eller den er for lille, den er indrettet efter Malkekvæg, medens Fremtiden maaske kræver Kødkvæg. Beboelseslejligheder er umoderne — og der er smaa Lejligheder et Kvarter, hvor der nu bør være store, Villaer hvor der bør være Kaserner osv. osv. Alt dette influerer paa Huslejens og faar derigennem Indflydelse paa Husets Holdbarhed, ganske som det rent tekniske Forfald.

skrevet,naarden Dag kommer, da det ikke længer kan betale sig at lade det staa. Er Byggevirksomheden særligt rentabel eller urentabel, altsaa hvis der er et Misforhold mellem Byggeomkostninger og Husleje (resp. Prisen paa færdige Ejendomme), bliver denne Rest enten for stor eller for lille, men Differensen fra den normale Rest bør ikke benyttes til at forøge eller formindskeAfskrivningen, derved vilde man fjerne sig fra Ejendommens virkelige Værdi; Differensen vedrører kun Ejerens private Aarsregnskab, eller kan højst betragtessom midlertidig Differentialrente, der kun delvis kan kapitaliseres, indtil forøget eller formindsket Byggevirksomhed har gjort Forholdene normale. I denne Undersøgelse er Huslejens Niveau (eller Begyndelsesstørrelse)altsaa af de søgte Størrelser, og det vi søger, er den normale Husleje, som kan paaregnesi naar Byggeriet har det Omfang, det bør have.

Matematisk set bliver Opgaven en Minimumsopgave, v. s. man skal finde den laveste Husleje, som muliggør fuld Afskrivning, inden Huset maa nedrives en Maksimumsopgave, d. v. s. den længst mulige Varighed af Bygningen). Enhver højere Husleje selvfølgelig fuld Afskrivning, men man naar da Maalet paa et Tidspunkt, hvor det meget godt kan betale sig at fortsætte. Set fra et Konkurrence- Synspunkt kan Opgaven ogsaa udtrykkes saaledes: Hvilken er den laveste Husleje, som nogen Konkurrent kan tilbyde, naar han skal have alle Omkostninger dækket og fuld Afskrivning i rette Tid. En saadan Minimumsopgave kan vanskelig løses ved direkte Sigte, men man maa prøve sig frem.

Endnu en Konstant maa opgives, inden Beregningerne begynde, nemlig Nedbryd n in gsværdien, idet denne i Forbindelse med Summen af Afskrivnings- Kolonnen skal være lig Bygningens fulde oprindelige Værdi. Det er klart, at en høj Nedbrydningsværdi vil fremskynde det Tidspunkt, da det kan betale sig at slutte af, og hjælpe til en lav Husleje. I Eksempel A er der ved den Tid, Nedbrydningen kan ventes at finde Sted, regnet med ca. 10000 Kr., men faldende med 150 Kr. aarlig; i nogle af de andre Eksempler er der regnet med konstant Værdi. Tallet 10000 Kr. er maaske lovlig højt, men til Gengæld vil den meget høje Reparationsudgift, som Formlerne regner med i de senere Aar, faktisk blive stærkt reduceret, naar man forudser en nærforestaaende Afslutning, og det saaledes sparede Beløb kan betragtes som et Supplement Nedbrydningsværdien. Nedbrydningen vil dog ogsaa ofte komme saaledes, at man med forholdsvis kort Varsel bliver klar over, at der nu maa bekostes en saa stor Sum paa en Hovedistandsættelse, at det ikke kan betale sig at fortsætte.

Samtlige Beregninger er udførte af cand. mag. H. Cl. Nybølle, der ogsaa har ydet mig matematisk Bistand ved Valget af de forskellige Formler for Faldhastighed m. I Eksempel A er der regnet med Øre, om end de ikke er trykt, idet Ørenes Indflydelse i Aarenes Løb løber en Del op. I de øvrige Eksempler er der kun regnet med hele Kr., men dette har da ogsaa paa et Par Punkter givet lidt Skævhed i Resultatet.

Jeg gaar dernæst over til en nærmere Betragtning
af Eksempel A. Det vil ses, at hvert enkelt Aar har

Balance i sig selv. Det begynder med en Bygningsværdi,som Husleje kan forrente, saaledes at der, efter at de øvrige Udgifter er afholdte, bliver et Beløb til overs, som muliggør en netop saa stor Nedskrivningaf at det næste Aar har Balance paa samme Maade. Endvidere vil det ses, at i Begyndelsen svarer Forholdet mellem den samlede Ejendomsværdi (Grund -j- Bygning), 120000 Kr., og Huslejen, 9400 Kr., særdeles godt til den ofte brugte Regel for Vurdering, hvorefter en Ejendoms Værdi skal være 13 Gange Huslejen; men senere synker Værdien langt stærkere end Huslejen, saaledes at den ved Afslutningen kun er 6,3 Gange denne (29000 mod 4600).

Nedrivningen sker efter 72 Aars Forløb, idet Bygningsværdien Nedbrydningsværdien da er lige store, 9200 Kr. Vilde man fortsætte et Aar længere, vilde Driften nok give et Overskud paa 46 Kr., men Nedbrydningsværdien yderligere synke 150 Kr., altsaa Endnu et Aar længere vilde Driften give Underskud, hvilket baade de matematiske Formler og det sædvanlige Bogholderi vilde debitere Bygningsværdien, denne kan selvfølgelig ikke stige igen. Kendetegnet paa, at Afslutningen er naaet, er altsaa, at Afskrivningen er blevet mindre end den aarlige Formindskelse Nedrivningsværdien, eller — naar denne som i nogle af de følgende Eksempler regnes for konstant at Afskrivningen bliver negativ.

Afskrivnings-Kolonnen viser et meget overraskende Resultat, nemlig at Afskrivningen skal være størst i Midten, progressiv i 41 Aar, derefter degressiv, navnligideallersidste Den samme Bølgeform fremkommerialle

kommeriallede følgende Eksempler med stigende Faidhastighed for Huslejen, medens Eksemplerne med konstant Faidhastighed viser en meget svag Degression i Begyndelsen (næsten konstant Afskrivning), men efterhaanden en stærkere Depression. Herom kan navnlig henvises til Eksempel B, der har de samme Konstanter som A, kun med jævnt faldende Husleje, ca. 72 Kr. aarlig. At fastslaa disse to Typer for Afskrivningsomalmindelig under disse to Forudsætninger,vildedog være for tidligt, navnlig da en forandret Formel for Reparationsudgiften sikkert kunde skabe en lignende Forskel. At de valgte Konstanter—uden det er tilsigtet — fører til denne Koncentration paa Midteraarene af Afskrivningen, er givet, og skulde man populært søge at forklare Sammenhængen,kundeman udtrykke sig saaledes: I Begyndelsen er Nedbrydningen endnu saa fjern, at der kun behøver at tages mindre Hensyn til den, navnligdaet Begyndelsen afskrevet Beløb letter Driften for Renter m. m. i alle de følgende Aar, og derfor forslaar mere end et Beløb i Slutningen; Rentebesparelsenmuliggørjo forøget Afskrivning i Fremtiden. I Midten er Nedbrydningen rykket nærmere, saa at der maa tages Hensyn til den; Evnen til at afskrive er fremdeles stor, idet Huslejen kun er faldet langsomt i Begyndelsen, og disse Aar gælder det altsaa at benyttetilen Nedskrivning; thi i de sidste Aar er Huslejen langt nede og Reparationen dyr, saa at der næsten intet bliver til overs. Til allersidst tenderer Afskrivningen stærkt mod o, i Overensstemmelse med den gamle Regel: natura non facit saltum; man springerikkelige en voldsom Afskrivning over til Underskudsdrift.Medden

derskudsdrift.Meddenkonstante Faldhastighed er Huslejen derimod allerede reduceret en Del i Midten, idet der forudsættes at være omtrent samme Total-Fald i Løbet af ca. 70 Aar. Huslejen maa derfor ventes at være højere først og sidst, men lavere i Midten, idet det — bortset fra Renteforskydningen — er den samme Sum af Omkostninger og Afskrivning, som Huslejen skal forslaa til i Aarenes Løb. Men ved en saadan Huslejeerdet at der kan afskrives mere i Begyndelsen,mindrei I øvrigt giver den ændrede Konstant ved B sig ogsaa det Udtryk, at Huset kan holde 6 Aar længere, idet Huslejen ved 72 Aar som nævnt endnu ikke er sunket tilstrækkeligt til at umuliggøreFortsættelse.

Som et Par Varianter at Eksempel A skal endvidere hosstaaende Eksempler C og D, hvor Grundværdien er henholdsvis 2000 og 100000 Kr., saaledes at Grundrenten i Stedet for 1000 Kr. er sat til 100 og 5000 Kr. og de faste Udgifter altsaa til 1600 og 6500 Kr., idet samtlige øvrige Konstanter er de samme som i Eksempel A, ogsaa Formlen for Huslejens '). Tabellen meddeler kun nogle udvalgte Aar. (Se omstaaende Tabel).

Det vil ses, at Levealderen paa den billige Grund bliver 75 Aar, paa den dyre 61 Aar, idet den dyre Grund som før nævnt kræver en god Bygning, for at dens Værdi kan blive fuldt udnyttet. Grundrenten gaar jo forlods fra, og naar den høje Husleje forringes efter

---

1) Strengt taget burde de øvrige faste Udgifter Ogsaa forandres lidt, nemlig af Hensyn til Skatter paa Grundværdien, ligesom en central Ejendom sikkert kræver finere Vedligeholdelse med Maling o. 1.

den samme relative Formel som før, altsaa absolut set stærkere, vil der tidligere blive for lidt til overs til de øvrige Udgifter. Maaske man i Praksis vil kunne finde Eksempler paa, at en centralt beliggende Ejendom under Forudsætninger som de her angivne er bleven nedrevet mere end 14 Aar tidligere, end man under andre Forhold maatte have ventet, saaledes at Formlerneher endog giver for ringe Modsætningmellem to Ejendomme; men det drejer sig da sikkert om udprægede Forretningsejendomme, hvor Huslejens Faldhastighed som nævnt er særlig stor, eller om Grunde som ikke blot har høj, men ogsaa stigende Værdi, jfr. Side 349.

Til den kortere Levealder i Eksempel D svarer
selvfølgelig en hurtigere Afskrivning, saaledes i det
første Aar 268 Kr. mere end i Eksempel C, i det 30te

Aar 427 Kr. mere. Heraf følger, at Huslejen paa den dyre Grund ikke blot forhøjes med Forskellen i Grundrente,men med denne Differens, hvilket man maaske fra en vis Side vilde betragte som Udtryk for særlig Forslugenhed fra Grundejernes Side. I Virkelighedenskal lige modsat sige, at den højere Husleje, den gode Grund betinger, ikke fuldt kan kapitaliseresved af Ejendommen, da en Del medgaar til hurtigere Afskrivning. Og denne beror atter paa to Forhold: Den samlede Afskrivning skal fordeles paa en kortere Aarrække; og den tnaa tages tidligt, da det af den dyre Grund betingede Tillæg til Huslejen antagelig reduceres med samme Hastighed som den oprindelige Husleje. Afskrivningen i det iste Aar er j° 38 °/o større i D end i C (977 mod 709 Kr.), men den gennemsnitlige Afskrivning bliver kun 20 % større (1461 mod 1217 Kr.). — I øvrigt vil det ses, at Afskrivningenogsaa er bølgeformet, samt at Forholdetmellem samlede Værdi og Huslejen afviger en Del fra de sædvanlige 13: 1. I Procent af Ejendomsværdien (102000 og 200000 Kr.) er Huslejen i Eksemplerne C og D nemlig B,:s og 6,8, og selv om en Del af Forskellen kan forklares ved de i Noten paa næstforrige Side nævnte Forhold, er det dog alligevel sikkert, at den nævnte Vurderingsregel er alt for summarisk.13:1 til 7,7 °/₀, altsaa 2—3%2^—3% over normal Rente; dette Beløb skulde medgaa til de øvrige Omkostninger, men da Grundens Værdi ikke skal vedligeholdes,assureres afskrives, er det klart, at man paa dyre Grunde kan nøjes med et mindre Tillæg" end paa billige.

Som en yderligere Variant af Eksempel A kunde

man tænke sig et Eksempel med stigende Grundværdi,hvilken jo er ret nærliggende i Byerne. Man kunde da tænke sig Grundværdien forhøjetmed Eks. 500 Kr. pr. Aar, saa at de 20000 efter Eksempel A paa 70 Aar naaede op til 55000 Kr. Huslejen i Eksempel A skulde da aarlig forhøjes med 25 Kr. (5 °/o af 500; d. v. s. i det første Aar med 25 Kr., i det næste med 50 osv.) -)- den forøgede Afskrivning,som dyr Grund kræver, -^ den samme Reduktion efter Faldhastigheds-Formlen, som den oprindeligeHusleje altsaa et meget indviklet Regnestykke.Det dog næppe Umagen værd at toretage dette, da Grundværdiens Stigning er ganske überegnelig,og heller ikke er heldigt at stimulere Folks Forventninger om Værdistigning udover, hvad de i Forvejen er skruet op til; mange undlader vel ganske Afskrivning i Tillid til, at denne Værdistigning nok redder Situationen.

Det korrekte vil sikkert være, at man periodisk fastslaar, hvor meget Grunden er steget, og saa som Reduktion i dette Stigningsbeløb beregner, hvor meget Bygningen netop derfor er sunket i Værdi. Tænker man sig saaledes, at Grunden efter Eksempel C paa 29 Aar stiger fra 2000 Kr. til enten 20000 eller 100000 Kr., vil man af Eksempel A og D se, at medens C's Bygningsværdi ved normal Afskrivning vil være sunket til 68513 Kr., er den nu — skønt teknisk den samme — ekstraordinært sunket til 66145 eller 57039, saaledes at den direkte Grundværdistigning maa reduceres med henholdsvis 2368 eller 11474 Kr. I Virkeligheden vil det ofte være nødvendigt at afskrive endnu mere af Gevinsten paa Grunden som Tab paa Bygningen, fordi

den hastige Overgang til en anden Grundværdi betyder en Forrykkelse af de Forudsætninger, hvorunder Huset er bygget, saaledes at det ikke mere passer til Tiden og Omgivelserne: Huslejens Faldhastighed vil altsaa faa et ekstra Skub, som vilde være undgaaet, hvis Grunden fra først af havde haft den høje Værdi.

Beslægtet med dette Spørgsmaal er Spørgsmaalet om stigende Byggeomkostninger, og dette interessererbaade H. t. Reparationsudgiften og m. H. t. de konkurrerende nybyggede Ejendomme. Hvis det nu kun er det almindelige Prisniveau, der er steget (resp. faldet), er Sagen af mindre Interesse; naar Overgangsperiodener regner man i alle Forhold med andre Tal (Varepriser, Arbejdsløn, Husleje), og naar Stigningen er procentvis den samme, er det hele uden reel Betydning; kun vil Grundejeren qua Debitor nyde en Fordel paa Kreditors Bekostning, fordi Gældenbliver paa det gamle Tal. Er det derimoden Stigning for Byggeomkostninger, og denne er ens for Nybygning og Reparation, vil Grundejerenfaa Gevinst, fordi hans Hus er bygget i den billige Tid. medens Huslejen vil blive bestemt ved de nye Omkostninger; Byggevirksomheden vil nemlig blive holdt tilbage, indtil Huslejen er steget op til det Niveau, der dækker de nye Omkostninger, og de gamle Huse vil altsaa faa en Konjunkturavance. Selve Afskrivningsbudgettetvil trænge til nogen Forandring, bortset fra at en uforandret Grundværdi betyder en relativt lavere Grundværdi o. 1. Smaating. Men hvis Reparationsomkostningernestiger, Nybygningsomkostningernestaar eller falder, stiller Sagen sig væsentliganderledes-, dette er ikke noget usandsynligt

Tilfælde, thi Arbejdslønnen spiller en forholdsvis stor Rolle ved Reparationer, medens eventuelle tekniske Fremskridt med nye Materialier, mekanisk Betonblandingog Muremaskiner osv. navnlig kommerNybygningerne Gode. Hvis altsaa Arbejdslønnenstiger Tekniken gaar frem, vil det ikke kunne betale sig at vedligeholde Huse saa længe som før, og Afskrivningen maa da forøges. Dette gælder ogsaa de helt nybyggede Huse, medens de gamle endvidere,hvis er gaaet saa stærkt frem, at Huslejenfalder, et Kapitaltab en Gang for alle paa Bygningsværdien. Den foran omtalte hurtige Værdiforringelsei staar sikkert i Forbindelse med den høje Arbejdsløn, ligesom denne jo ogsaa ved forskelligeSlags har gjort Reparation mindre rentabel end i Europa.

Skal man nu ved Fastsættelsen af Afskrivningsbudgettet en Ejendom tage Hensyn tii nogen af alle disse fremtidige Muligheder, før de bliver til Virkelighed? Helhed tror jeg, at man skal holde Begreberne fra hinanden, Afskrivning for sig udfra de nugældende Konstanter, og usikre Muligheder for sig. Kun bør man maaske for at være paa den sikre Side tage lidt Hensyn til Faren for fordyrede Reparationsomkostninger, altsaa afskrive lidt hurtigere, end man ellers vilde.

Det kunde dernæst være af Interesse at udregne Varianter af A med en anden Rentefod, eller med progressivt stigende Reparationsudgift, men Afhandingener bleven temmelig lang, og det synes da mere paakrævet at betragte nogle Eksempler med større Livsvarighed for Ejendommen. Omstaaen de

Eksempler E og F skulde omtrent passe til en almindeligvelbygget Ejendom, der kan holde ca. 140 Aar; teknisk set kan der sikkert let bygges med endnu længere Holdbarhed, men der skal jo ogsaa tages Hensyntil o. 1. I Eksempel E er Huslejens- Faldhastighed progressiv, idet Huslejen i det n'te Aar er

medens den i Eksempel F er jævn (Kr. 32,66 aarlig). I begge Fald er Huslejen efter 140 Aars Forløb omtrent halve af oprindelig. Kun i Begyndelsen og Slutningen er alle Enkeltaarene trykt, men ellers hvert 10de Aar. De faste og stigende Udgifter er slaaet sammen, da de stigende jo i Virkeligheden bestaar af et fast Begyndelsesbeløb -j- Stigningsbeløbet, og Fordelingen de to faste Begyndelsesbeløb indbyrdes er uden Betydning- som Helhed svarer de til en noget lavere Grundværdi end efter A, idet Summen af de faste og stigende Udgifter i det iste Aar efter E er 2560 Kr., efter F 3074 og efter A 3400. Stigningen med 7 Kr. aarlig er fortsat gennem hele Perioden, skønt Reparationen derved kommer meget højt op; men skal en saa gammel Bygning kunne udlejes med Fordel, maa der ogsaa bekostes meget paa Moderniseringer Fornyelser. Nedbrydningsværdien er betragtet konstant, nemlig efter E 9300 Kr., efter F 9000 Kr.

Det vil ses, at Eksempel E med den progressivt faldende Husleje har bølgeformet Afskrivning, begyndendemed 300 Kr. og derefter langsomt stigende, saa at den kort før 100 Aar naar det tredobbelte, godt 900 Kr; derefter falder Afskrivningen ret stærkt, saa

at den paa 40 Aar er naaet ned til o. Efter Eksempel F, hvor Huslejen falder jævnt, er Afskrivningen næsten konstant i ca. 50 Aar, derefter svagt degressiv i andre 50 Aar og endelig stærkt degressiv i de sidste 40 Aar. Med konstant Afskrivning skulde Beløbet være 1/_liQ af (100000 -f- 9000) = 650 Kr. I Stedet begyndes med 755 Kr., og dette Tal bliver staaende i 3 Aar*, hvis det nu virkelig var det samme Tal, kunde det heller ikke senere synke, men faktisk er der en lille Forskel i Ørene. Huslejen synker jo med Kr. 32,66 aarlig og endvidere forringes Regnskabet aarlig med de 7 Kr., Reparationen stiger, tilsammen altsaa Kr. 39,66; heroverforstaar en Driftsbesparelse (i den vigende Udgift) paa 5V4 °/o a^ de afskrevne 755 Kr., altsaa Kr. 39,64 (eller maaske et Par Øre mindre, hvis de 755 er forhøjet fra 75472)- Disse 2 (eller 4) Øres Forringelseer som i Aarenes Løb med Rente og Rentes Rente løber saaledes op, at der bliver væsentligt mindretil til Afskrivningen.

Det vil endvidere ogsaa her ses, at den progressivtfaldende giver den laveste Begyndelses- Husleje, 8099 mod 9079 Kr., af hvilken Forskel dog Halvdelen hidrører fra, at de to Eksempler ikke har ganske de samme Konstanter, navnlig ikke samme Grundværdi. De øvrige ca. 500 Kr. er Udtryk for, at det er til Fordel for Lejerne, hvis en Nybygning længe bevarer omtrent sin oprindelige Lejeværdi-, denne Fordelfor gør det ham nemlig muligt at betjene Lejerne paa et billigere Niveau, end hvis Lejen snart sank. Det vilde forsaavidt være til øjeblikkelig Fordel for Lejerne, hvis man kunde gøre Regning paa, at Fremtidens Krav til en »moderne herskabelig Lejlighed«

ikke vilde stige saa mægtigt som i den sidste Snes Aar, idet Frygten for snart at blive umoderne bør føre til en saa høj Husleje, at der kan afskrives hurtigt.Men af disse Krav betegner dog virkelige Fremskridt, og desuden interesserer Flertallet af Husværtersig ikke for Afskrivning. Det legitime Plus, Huslejen burde have af denne Grund, erstattes desuden af et illegitimt Plus, fordi Grundspekulantens >kapitaliserede Haab« ofte straks forrentes gennem Huslejen; den Overpris over øjeblikkelig Forrentning, som betales af Hensyn til fremtidig Grundrente-Stigning, burde jo være Lejeren uvedkommende; men naar den store Grund-Spekulant, der har Tid til at vente, medens Renterne løber paa, sælger til den mindre kapitalstærke Bygherre, maa denne straks have ogsaa denne Kapital forrentet gennem aarlige Indtægter, og Byggeriet vil derfor — saaledes som Kapitalforholdene nu en Gang er i en tilstrækkelig stor Del af de byggende Kredse — ikke komme i Gang, medmindre Huslejen er høj nok dertil.

Eksempel G omhandler en Landejendom med en Livsvarighed af ioi Aar; det vil nærmest passe til Stalde og Lader, medens Stuehuset antages at kunne holde noget længere. De faste Udgifter er her kun sat til ioo Kr., da Byggegrundens Værdi er lille. De stigende Udgifter er sat ret lavt i Begyndelsen, kun 500 Kr., da den løbende Overflade-Reparation (Maling, Tapet osv.) er langt mindre end ved Beboelsesejendomme;men aarlige Stigning er sat til 10 Kr., mod hidtil 7 Kr., idet der kommer ret betydelige Fornyelseraf samt ret betydelige Moderniseringer,naar Markedsforhold kræver en ny

Kurs for Produktionen. (En Tid Kornsalg, en anden Tid Mejeridrift med store Ko- og Svinestalde i senere maaskeFedekvæg Plads til meget Ungkvæg. Endvidereforandret saa at Beliggenhedog af Lager- og Tilberedningsriim ikke mere passer. Eller nye maskinelle Indretninger). De vigende Udgifter er sat til 5,5 °/0/₀ mod før 5,25, idet Assurancen og Ejendomsskylden er højere. Brugsværdiens(Huslejens) er forudsat progressiv, idet den for det nte Aar er sat til

Herved falder den paa ca. 86 Aar til det halve, og derefter meget stærkt, saa at den allerede efter 99 Aar kun er en Tredjedel. Det er bleven udtalt, at en Ejendom, hvis praktiske Brugbarhed var sunket til under Halvdelen af den oprindelige Værdi, overhovedet ikke vilde blive bevaret; men da det ogsaa her gælder,at non facit saltum, synes Formlen mig netop at udtrykke den rigtige Tanke heri, naar den siger, at efter at dette Punkt er naaet, bliver det for hvert Aar mere og mere generende at fortsætte i den gamle Bygning, saaledes at Brugsværdiens Fald nu er meget stærk. I øvrigt maa den progressive Faldhastighedmotiveres de samme Forhold, som der pegedes paa ved Omtalen af den stærkt stigende Fornyelsesudgift,idet ved Moderniseringer og Tilbygningeralligevel opnaar noget saa praktisk som ved en helt ny Bygning. Det stemmer ogsaa med det foran hævdede, at en Forretningsejendom i højere Grad maa være tidsmæssig end en Beboelsesejendom — ikke fordi Kreaturer og Maskiner stiller større Krav

til Livet end Menneskene, men fordi vi forlanger af Kreaturerne, at de altid skal være i nøje Overensstemmelsemed det gælder deres Antal og det gælder deres Foder: et Aar Roer, et andet Hø; et Aar Byg, et andet Mais — medens vi selv kun forandrervor grumme lidt efter Aarets eller Tidsalderens Prisforhold. Vi er mere konservative, saaledes at den Bygning, der passede vore Oldefædre, ogsaa er ret god til os; og vi kan (i Byerne) bedre flytte til den Lejligheds-Størrelse, der passer os, medens Kreaturerne har »Embedsbolig« ; har man en Stald til 10 Køer, men ønsker 20, kan det ikke nytte, at der paa en anden Gaard kan faas en saadan. — Nedbrydningsværdienved er sat til ca. 5000 Kr., aarlig faldende med 150 Kr.

Det vil ses. at Afskrivningen er bølgeformet ligesom de andre Eksempler med stigende Faldhastighed for Brugsværdien. Der begyndes med 477 Kr., altsaa J/₂ °/o a^ Bygningsværdien; derefter stiger Afskrivningen fra Aar til Aar med ca. 15 Kr., men efterhaanden langsommere, saaledes at den i Nærheden af Kulminationspunktet, Aar, er omtrent konstant med 1254 Kr. Herfra finder Degressionen Sted paa tilsvarende Maade, blot meget stærkere, da der kun er 35 Aar tilbage; først med 1 Kr. om Aaret, saa med 2 Kr. osv., indtil der umiddelbart før Nedrivningen aarlig afskrives ^—80 Kr. mindre end det foregaaende Aar. I det 101'ste Aar afskrives der 226 Kr. , men i det 102'det 138, altsaa mindre end Nedbrydningsværdiens Aftagen, 150 Kr.; 101 Aar er altsaa den mest fordelagtige for Nedrivning.

Som Slutning paa Gennemgangen af de forskellige

Eksempler for Bygninger skal meddeles følgende Sammenstillingover
naar 1li, 1/2, 3/4 og 4/4
af Tiden er gaaet.

Det vil ses, at alle Eksemplerne giver en hurtigere Nedskrivning end den tyske Skala, og dette til Trods for, at denne ikke tager Hensyn til Nedbrydningsværdien.Navnlig dette BogF, hvor Huslejens Faldhastighed er jævn, d. v. s. ret stor i Begyndelsen. Af de tre Eksempler med progressiv Faldhastighed, A, E og G er der dog ét, nemlig E, hvor Afskrivningenlige Begyndelsen er lidt langsommere end den tyske, og i det hele holder den sig ret nær ved denne. Dette staar maaske i Forbindelse med, at E har den længste Levetid, 140 Aar, medens G og A har 101 og 72 Aar. Tages de 3 Eksempler i denne Orden, E, GogA, finder man efter 1/₄ af Tiden 85, 83 og 82, efter !/₂ 61, 57 og 55, og efter 3/₄ 31, 26 og 26; den korteste Levetid synes altsaa at kræve den hurtigsteAfskrivning, naar man som her maaler med Andele af Levetiden, og dette kan vel antages at være en Virkning af Renten. (At G og A begge har 26 efter 3/₄ Levetid, skyldes det i denne Sammenhæng ganske vilkaarlige Forhold, at der regnes med henholdsvis50g9 ₀ Nedbrydningsværdi). Ogsaa Forskellenmellem

skellenmellemB og F viser hurtigst Afskrivning for
det kortvarende Hus.

Af andre Ting end Ejendomme skal jeg endelig omtale en Maskine og et Skib. Maskiner er sikkert endnu mere forskellige indbyrdes end Bygninger; der er f. Eks. Skrive- og Regnemaskiner, der ved stadig Brug slides op paa 3—43^—4 Aar; der er Mejemaskiner, der heller ikke holder mere end nogle faa Aar, og der er andre Maskiner, som kan bruges i 30^—40 Aar. Arbejdsmaskiner af 100 forskellige Arter, Dampmaskiner, elektriske Motorer osv. osv. spænder sikkert over de mest forskellige Varigheder. F. Mor el, Die Taxation maschineller Anlagen, Berlin 1909, angiver saaledes S. 30, at Maskiner, der ikke er udsat for skadelige kemiske Indflydelser, gennemsnitlig holder i 20 Aar, Transmissioner i 15 Aar, Dampkedler i 10^—15 Aar, Pumper og Rørledninger i 10 Aar (og han gaar derefter ud fra, at Afskrivningen skal være jævnt fordelt over hele Perioden). Den i Eksempel H angivne Maskine er derfor i ganske særlig Forstand kun et Eksempel, men paa den anden Side vil der sikkert let i Praksis kunne findes en eller anden Maskine, netop svarer dertil.

Anskaffelsesværdien er som før sat til 100000 Kr. De faste Udgifter, d. v. s. Husleje af den Plads, Maskinen optager, til 100 Kr. Reparationsudgiften er sat til 5000 Kr., stigende med 500 Kr. aarlig. De vigende Udgifter er som i flere af de foregaaende Tilfælde sat til 525²/₄ %. Nedbrydningsværdien er der set bort fra. Endelig er Netto-Brugsværdien, d. v. s. Værdien af det Arbejde, Maskinen udfører, -=- Udgiften til Kul, Olie, Pasning o. 1., regnet at synke aritmetisk med 3 °/0/₀ aarlig (ca.

657 Kr. viser det sig at blive). Denne Aftagen af Brugsværdien skyldes forskellige Forhold: En gammel Maskine arbejder tungere og gør ikke saa fint Arbejde; der er hyppigere lange Afbrydelser paa Grund af Reparation;og skal konkurrere med nyere Patenter, som arbejder billigere og bedre. Maaske der gives Tilfælde, hvor der bør opereres med progressiv Faldhastighed for Brugsværdien, men der er sikkert ogsaa dem, der passer med de her angivne Forudsætninger.—Det ses, at denne Maskine kan holde i 15 Aar, og at Afskrivningen skal være degressiv, men ikke saa stærkt degressiv som efter den paa S. 323 omtalte Metode, hvorefter der afskrives samme Procent

af Restværdien; Afskrivningen bliver her faldende i de absolute Tal, men stigende i Forhold til Restværdien.KonstantAfskrivning betyde Vis at" iooooo Kr., altsaa 6667 Kr., medens der her begyndes med 11553 eller henimod det dobbelte.

For Skibes Vedkommende er Stigningen i Reparationsudgiftensaadiskontinuert, jeg har ment det rigtigst at tage Hensyn dertil ved Udregningerne. Der er som bekendt af Hensyn til Assurancen fastsat ganskebestemteRegler, der hvert 4de Aar finderetEftersyn (survey), og hvert 12te Aar er dette særlig grundigt. Med sagkyndig Vejledning har jeg da i Eksempel I for en Fragtdamper af Værdi 500000 Kr. ansat en aarlig Udgift til Overflade-Vedligeholdelsepaa5000 og en Survey-Udgift hvert 4de Aar, der stiger indenfor hver 12-Aars Periode, og derefter begynder forfra med et lavt Beløb, men dog højere end i den forrige 12-Aars Periode. Faste Udgifteriden Forstand findes næppe (det skulde da være Konsulatsafgiften). De vigende Udgifter er sat til 11 %, nemlig 6 °/0/₀ Rente og 5 °/0/₀ Assurance; Skibe arbejder jo med dyrere Kapital end Ejendomme. Ophugnings-Værdien er sat til 36000 Kr. Netto-FragtensFaldhastigheder saaledes, at det ikke kan betale sig at bekoste de store Survey Udgifter efter 36 Aars Forløb; baade de ordinære 5000 og de ekstraordinære 120000 bortfalder altsaa i dette Aar, og Aaret skal da slutte med Værdien 36000 Kr. Der var først regnet med en aritmetisk Faldhastighed paa 1,2 °/₀, men det viste sig da, at Fragten efter de 36 Aars Forløb endnu var saa høj, at den godt kunde forrente og amortisere den nye Startkapital paa 36000 -f- 5000

-f- i2OOOoKr., der vilde fremkomme ved at føre Eftersynetigennem,og sagkyndige Udtalelser er det det almindelige, at man efter 36 Aars Forløb enten ophugger Skibet eller sælger det til oversøiske Lande med andre Kapitalforhold m. m. Først med en Faldhastighedpaa2,3 ₀ viste det sig umuligt at overleve det 36te Aar, og herefter er Eksemplet altsaa afpasset. Det, der fører til den faldende Netto-Fragt, er sikkert navnlig Konkurrencen med nybyggede Skibe, der paa Grund af mindre Kulforbrug og større Bæreevne kan sejle billigere, ligesom de paa Grund af større Luger og bedre Laste- og Losse-Maskineri foretrækkes af Befragterne; de vil ogsaa være bedre afpasset efter de Varer, Fremtiden især skal have transporteret, og efter de Havne, der skal besejles, medens det rent tekniske Forfald vistnok influerer mindre paa Indtægterne. Da Konkurrenternes Fremskridt maa forudsættes at fordele sig jævnt over Aarene, har jeg regnet med aritmetisk Faldhastighed, og til Forstaaelse af, at denne kan være saa stæik som 2,3 % aarlig, maa det erindres, at det er Netto-Fragten, der er Tale om. Naar denne som i Eksemplet falder fra 80000 -til 16000 Kr., vil dette, hvis man med et rundt Tal sætter Udgifterne til Kul, Hyre o. 1. til andre 80000 Kr., og betragter dette som et konstant Beløb, betyde, at Brutto-Fragten synkerfra160000 96000 Kr. eller 1,15% aarlig (det halve af Netto-Fragten), og dette overgaas langt af Virkeligheden, idet Hvede-Fragten fra New-York til Liverpool i pence pr. bushel var 7,34 i 1866^— ₇₅ og 2,22 i 1896^— _1905. Det er vel nok tvivlsomt, om der kan ventes saa stærke tekniske Fremskridt i de næste 30 Aar, og i saa Fald er der altsaa en Mulighed for,

at det fremtidig kan betale sig at lade Skibe leve ud
over de 36 Aar.

Afskrivningen viser sig at blive diskontinuert, saaledes at den i Survey-Aarene er væsentlig mindre end ellers, ja i de store Survey-Aar endog negativ; dette betyder, at i de Aar, hvor der bekostes saa meget paa Fornyelse, stiger Skibets Værdi. De øvrige Aar viser nærmest konstant Afskrivning i de første 24 Aar, et Par og tyve Tusind Kr. i de 3 af 4-Aars Periodens Aar-, men ved 24 Aars Alderen forøges Skibsværdien med 66000 Kr. og de vigende Udgifter altsaa med 7000 Kr., og herved beslaglægges der saa meget af Fragten, at der nu kun bliver 15000 Kr. til overs til Afskrivning, og for hvert nyt Survey noget mindre. Det 36te Aar ender som det skal med en Skibsværdi paa 36000 Kr.; vilde man fortsætte, skulde det 37te Aar starte med 161000 Kr., saaledes at der alene til vigende Udgifter skulde medgaa over 17000 Kr., og da Fragten vilde blive 13645 Kr., er Fortsættelsen umulig. Netto-Fragten i det første Aar bliver 80000 Kr. eller 16% af Skibets Værdi, hvilket vistnok omtrent svarer til, hvad der kan ventes i et normalt Aar; senere bliver Fragten forholdsvis større, idet den ikke falder saa stærkt som Skibets Værdi.

Den efter de foran udviklede Principer beregnede Værdi skulde altsaa være den »virkelige« Værdi, som bør lægges til Grund ved Køb og Salg, ved Statusopgørelse,ved til Skat eller Laan osv. Kun ved Brandforsikring kunde jeg tænke mig, at det undertiden kunde være rigtigt at regne med en anden Værdi, navnlig højere. Forsikringsliteraturen er rig paa

mærkelige Eksempler paa, at en Tings virkelige Værdi afviger fra en eller anden anden Værdi, og om der end med Rette advares mod at tage for meget Hensyn til subjektiveForhold, Faren for Svig bliver større, jo mere man hæver sig over den objektivt konstaterlige Værdi, saa synes det mig dog, at de subjektive Forholdkan saa vel motiverede, og kan være saa nær ved at være objektive, at det vilde være urigtigt at se bort fra dem.

F"or en Landejendoms Vedkommende kan først nævnes, at den, der bebor et gammelt Stuehus, efter en Brand er nødt til at bo i et nyt (og for at bevare Ejendommens Afsættelighed er han endda nødt til at bygge det med en vis Hensyntagen til Tidens Krav om Størrelse og Udstyr). Men hans Indtægtsforhold er maaske slet ikke dertil; hvis han som en Bybo kunde vælge sin Lejlighed frit, vilde det ikke falde ham ind at leje en saa god Lejlighed, men nu har han »obligatorisk Embedsbolig«, og maa altsaa forrente og afdrage det, Huset koster udover Assurancen.

Dernæst er det et Spørgsmaal, om Landmanden overhovedet kan skaffe Kapitalen (der tænkes nu ikke paa Stuehuset alene). Er hans Ejendom i Forvejen prioriteret saa højt som forsvarligt, vil han ved at laane det fornødne komme op paa en højere Gældsprocent end forsvarligt; og nu kan man jo nok sige, at han kan lade være at købe saa stor en Ejendom, men da der ogsaa er vægtige socialøkonomiske Grunde, der taler for, at den dygtige ikke af Mangel paa Kapital skal hindres i at udfolde sine Evner, saa bør man nøjes med at forlange, at den startende Landmand skal kunne taale saadanne løbende Tab, som Høsten, Priserne

og Uheld med Kreaturer til Stadighed medfører, selvomhan faa mere end normalt; men Totalbrande hjemsøger kun den enkelte Ejendom med gennemsnitligflere Aars Mellemrum, og derfor bør man have Lov til at indrette sin Bedriltsstørrelse uden Hensyn dertil, og bør saa vidt muligt kunne sikre sig ved Assurance. Et forhøjet Laan vil under saadanne Omstændigheder i alt Fald blive dyrt, og maaske umuligtat hvilket for en Landmand vil være langt mere skæbnesvangert end for en By-Grundejer, knyttet til sin Ejendom med hele sin Person og Arbejdskraft, som han er.

Er Kapitalen saa skafifet, da er den mere bundet, end man sætter Pris paa; det er, som om man er bleven til at sætte en Kapital i Sparekassen, som man ad Aare faar igen med Rente og Rentes Rente, men som man foreløbig ikke har megen Glæde af. En Hovedfordel ved den nye Bygning er nemlig, at naar den gamle om f. Eks. 50 Aar vilde være nedbrydningsmoden, den nye endnu mange Aars Funktion tilbage. Men man vilde hellere have sin Kapital (eller sin übenyttede Panteværdi) til fri Raadighed Bedriftsudvidelser, som Tidsforholdene maatte kræve, eller til Arv og Skifte, eller til helt andre Formaal.

Fremdeles vil Landmanden efter Branden have en større Risiko, thi han har faaet en ny fast Udgift til Renter, Afdrag, Skatter og Assurance, men den dertil svarende nye Indtægt er ikke fast. Den nye Udgift opvejes nemlig af: :) Den fjerne fremtidige Fordel, at Bygningen er brugbar, hvor den ellers vilde være udlevet,2) Vedligeholdelse, hvilket er en fast

Besparelse, og 3) Større Brugsværd., hvilket er en variabelStørrelse. nytter det, at Laderne er større, at Høsten nemmere kan køres ind, tærskes og fordeles i de øvrige Bygninger, naar Tørke har gjort den saa lille, at man alligevel let kunde overkomme det hele? Et rummeligt, sundt og praktisk Svinehus giver heller ikke meget i Kassen, naar Konjunkturerne staar paa indskrænket Svinehold. Kun Risikoen for Sygdom blandt Kreaturerne er vel noget mindre, naar Staldene er vel indrettede, men som Helhed er Drifts Risikoen sikkert forøget, hvilket harmonerer med det paa forrige Side udviklede om den forøgede Kapital-Risiko.

Endelig vil Ejendommens Værdi i Handel og Vandel ikke stige med den forøgede Byggesum. Alle de nævnte Forhold, der generer den Ejer, som fortsætter efter Branden, vil ogsaa genere en normal Køber og sætte hans Efterspørgerpris ned. Det er et kendt Forhold, at en højt prioriteret Ejendom er lettest at sælge og betaler højest, fordi man da trods sin begrænsedeUdbetaling faa en stor Bedrift; en EjendomsDrifts-Værdi, v. s. den Indtægt, den kan skaffe, er altsaa ikke enebestemmende for dens Omsætnings- Værdi, og saaledes vil Køberen ogsaa her være utilbøjeligtil binde sin Kapital i noget, som maaske nok giver Valuta, men ikke i den Form og med den Likviditet, som han sætter Pris paa. Der er intet Marked, ingen Liebhavere til Landejendomme med lutter nye Bygninger, og det er derfor et Held, at saadanne kun sjældent fremkommer. De fleste Landejendommehar Længer af forskellig Alder og Holdbarhed,saaledes Fornyelse kan finde Sted efterhaanden,noget netop passer den normale Køber

godt. Helt nye Bygninger fremkommer derfor navnlig i følgende tre Tilfælde: *)'Naar Tiden kræver Udstykning(eller idet en bestemt Størrelsesgruppeaf er særlig efterspurgt og skruet op i et Prisniveau, som gør det muligt at »producere«saadanne af Jord fra andre Ejendomme-f helt nye Bygninger (jfr. mit Foredrag om Jordspørgsmaalet i Beretning fra det sjællandske Landbodelegeretmødei 1913). 2) Naar Ejeren er en ung velhavende Landmand, efter hvis subjektive Forhold en ny Bolig og en efter alle Tidens Krav indrettet Stald eller Lade har en forholdsvis høj Grænsenytte•, har mindre Værdi for ham, saa at han har Paad til at betale for Glæden ved disse Ting. Og 3) naar en Ejendom brænder helt. Ideto første Tilfældefindes jo Midler rede til at betale de nye Bygninger, nemlig Overprisen for vedkommende specielleEjendomsgruppe og den private Formue, men ikke i Ildebrandstilfældet, og det synes derfor berettiget at sondre mellem den Værdi, Bygningens Brugsværdi kan forrente og amortisere ved normal Drift og Afvikling, og den Sum, der kan holde Ejeren skadesløs; dette er naturligvis ikke den fulde Nybygningsværdi, thi noget af det nye har effektiv Brugs- og Salgsværdi, men dog en Del over den Normal-Værdi,som foregaaende Tabeller skildrer.

Hermed stemmer en Udtalelse af L. V. Birck i Ejendomsskatter og Ejendomspriser S. 66: »En ny opføit Gaard forøger ikke Ejendommens Værdi med Byggeomkostningerne;detsynes, om en Del af Byggeudgifternestraksraaa saaledes at Prisforskellen mellem 20 Td. Ld. übebygget Land og 20 Tdr. med Bygninger er mindre end Byggeomkostningerne«. Man

skulde mene, at en saadan Tilstand maatte være absurd, thi saa vilde det jo være dumt at bygge, naar ikke Udstykningspræmieellerprivat gjorde Forholdene særlige. Forklaringen kan ikke søges direkte i selve det Forhold, at Landboen ikke lægger særlig Vægt paa nye Bygninger, thi dette kan ikke udløses i lavere Værdi for dem (end Produktionsomkostningen), men i højere Værdi for halvgamle Bygninger, altsaa i Begyndelsen ringe FaldhastighedforBrugsværdien ringe Afskrivning. Det bliver vist nødvendigt at indrømme, at det virkelig i visse Tilfælde er dumt at forsyne sin Ejendom med nye Bygninger,nemlignaar tænker paa at sælge. I Praksis vil dette vistnok sikkert blive erkendt m. H. t. delvise Fornyelser. En Landmand, der var begyndt at forhandle om at sælge sin Gaard, fortalte mig en Gang om alt det, han havde bekostet paa den, og tilføjede saa: Men det faar man ikke betalt. Da det nu var særdeles fornuftige Ting, han havde bygget og indrettet, saaledes at Driften sikkert kunde forrente og amortisere Udgiften, kan jeg ikke tænke mig anden Forklaring, end at den GaardefterspørgendeLandmandbetragter som noget, man altid kan faa efterhaanden. Det, det gælder om, er at faa saa megen Jord, som hans Udbetaling magter, saa bredt et Grundlag for hans Livsgerning som muligt; saa kan det være det samme med nyt Svinehus, overdækket Mødding, Ajlegrube, Hjelm, elektrisk Maskineri, rene og gødningskraftige Marker osv. osv., selv om man vil komme til at betale betydeligt mere for det, naar man efterhaandenanskafferdet (hvilket i sig selv er en Glæde). Jeg kunde tænke mig, at den Slags Udgifter vel forhøjer en Ejendoms Værdi, men kun med f. Eks. det halve Beløb, navnlig hvis det er en nyere Opfindelse, der endnu ikke betragtes som uundværlig, og det er altsaa ikke klogt at bekoste sligt, naar man snart vil afhænde Gaarden. Overføres Tanken saa fra delvise Fornyelser til samtlige Bygninger, vil den lyde: jo ældre Bygninger, des mere Jord kan man faa for sin Kapital; til eget Brug gennem en længere Aarrække kunde Nybygning i og for sig nok betale sig — der maa jo være en Mulighed for at faa ledig Jord anvendt — men da enhver kan blive nødt til at sælge (f. Eks. ved Dødsfald) risikerer man alligevel et Tab. (Det er ogsaa Kapitalsynspunktet, der — i Forening med Embedsbolig-Forholdet — medfører, at Landboen lægger saa lidt Vægt paa en ny Lejlighed;

for en Bybo er det et Indtægtsspørgsmaal — det bliver Værtens Sag at skaffe Kapitalen — for en Landbo et Kapitalspørgsmaal, og han vil heliere bruge sin Kapital til at faa megen Jord og en stor Bedrift).

Ogsaa fra et andet Synspunkt kan man forklare, at selv den, der vil beholde Ejendommen, kan lide et Tab paa at bygge den op, nemlig naar Tiden kræver Udstykning, at en eller flere Ejendomsgrupper har Overpris (Udstykningspræmie), medens visse andre har et Minus i Jordværdien. Hvis der da ved en Brand fremkommer Jord i en af de sidstnævnte Grupper, er det nationaløkonomisk set urigtigt ikke at udnytte denne Chance for Udstykning, og paa Grund af den Harmoni, der dog ofte er mellem Individets og Samfundets Interesser, dette samtidig privatøkonomisk tabbringende. Der er altsaa en anden Anvendelse af Jorden, der er bestemmende for dens Værdi, og hvis nogen af personlige Familiehensyn fastholder den hidtidige Anvendelse bygger Gaarden op, maa han tage Tabet. Imidlertid en Opgivelse af den Bedrift, man er sammenvokset i sig selv et nationaløkonomisk Tab, ligesom de personlige Hensyn ogsaa har deres Berettigelse, og derfor bør det — selv om en vis lavere Assurancesum nok muliggjorde det at købe en anden Gaard med Bygninger den gamle før Branden — sikkert være tilladt at assurere saa højt, at dette Bygge- resp. Flyttetab kan undgaas.

Betingelsen for, at der kan opstaa en Udstykningspræmie(med Minus i andre Størrelsesgrupper), er dernæst, at Længerne normalt er ulige gamle. I modsatFald der komme saa megen ledig Jord paa Markedet, at selv en meget stærk Udstyknings-Efterspørgsel ikke kunde aftage den, og den, der gerne vilde genopbyggesin Gaard, kunde gøre det uden Tab af denne Grund. Der fremkommer for Tiden i Danmark aarlig ca. 1300 ny-udstykkede Huse med Jord eller sma? Gaarde (og her betaler Nybygning sig sikkert), medens der, hvis Bygnings-Holdbarheden paa vore 180000 Landejendomme(over Tdr. Ld.) var f. Eks. 150 Aar, vilde blive 12000 Ejendomme til Raadighed hvert Aar, og deraf mange langt større end de nye 1300. — Men nogle Tilfælde fremkommer der selvfølgelig, hvor det hele skal rives ned, navnlig ved mindre Ejendomme, hvor der kun er faa Længer, eller hvis en gammel Mand dør efter i

længere Tid at have forhalet Nedrivningen af de ældste Længer. I saadanne forudsete Tilfælde vil Trangen til at genopbygge en Gaard, som nationaløkonomisk set burde udstykkes, dog været betydelig mindre, end naar en Ildebrand afbryder en yngre Mand midt i sin Livsgerning,og vil derfor her snarere kunne undgaas.Men vil det dog gaa saaledes, at en Ejendom vil falde stærkt i Værdi, naar man ser den absolute Nedrivnings-Nødvendighednærme stærkere end efter Tabellerne,fordi er for faa, hvis Kapital tillader dem at binde an med den Opgave, der forestaar.

Derfor vil den Omstændighed delvis kunne værne en Ejendomsgruppe mod Udstykning, at der i den findes nogle Velhavere, som har Lyst til at genopbygge en gammel eller nedbrændt Gaard og indrette sig efter alle Tidens Krav. Vel er det dybere liggende agrariske Forhold, har Hovedindflydelsen paa Forskydningerne mellem Ejendomsgrupperne, se mit nævnte Foredrag om Jordspørgsmaalet; men Eksistensen af saadanne Velhavere vil dog hjælpe lidt mere end af andre Efterspørgere til at afstive Gruppen, idet de ligesom »sidder Byggetabet af«, indtil Ejendommens Værdi er sunket ned til de normale Rækkeevne (en af de mange Veje, ad hvilke der bødes lidt paa den økonomiske Ulighed, jfr. min Afhandling i dette Tidsskrift 1907 S. 414^—17). Udstykningen da hente sit Materiale fra en anden. Størrelsesgruppe, og maaske skyldes det stærke Svind, Statistiken viser i Antallet af Gaarde paa 88^— ₁₂ Tdr. Hartkorn og antagelig lidt derover, netop bl. a. Mangel paa saadanne Velhavere, idet de hellere vil bruge deres Kapital til at faa en rigtig stor Gaard. At blive en stor Bonde er ikke længere Grænsen for Bøndernes Higen, og den nævnte Velhaver-Indflydelse virker derfor mest højt oppe. Desuden er en Totalbrand vel hyppigere for en middelstor Gaard end for en stor med de mange spredte Længer.

En anden herhenhørende Udtalelse af L. V. Birck findes paa samme Side: »Det gælder her som ved mange andre Værdiansættelser, at de kun er rigtige under Betingelseaf, Tingen ikke skal sælggs. (Her er al JordvurderingsAchilleshæl)«. Sammenhængen sigtes der til Byggegrunde, men Tanken har en videre Anvendelse. Ved den første Ejendomsskyld-Vurdering var der saaledes en Godsejer, der selv havde nybygget en pragtfuld Hovedbygning,men

bygning,menalligevel protesterede mod at faa den vurderetefter, den havde kostet ham, idet han hævdede,at ikke kunde sælge den til den Pris. Men selv om Præmissen er rigtig, er Konklusionen det ikke, thi Præmissen siger kun, at der ikke er to Købere, men der er en, nemlig ham sslv. Er der 7 Ting paa Markedetog Købere, da er Markedsprisen ikke den Pris, hvortil Tingen kunde sælges, hvis en af disse Købere faldt fra, men den, der svarer til alle 7 Købere. At Prisen maaske staar paa svage Fødder, er en Sag for sig, og er nogle af de 7 Købere Spekulanter, løber de en stor Risiko; men man maa alligevel bygge Vurderingen paa de Købere (eller ikke-udbydende Besiddere), som der faktisk findes. Hvis hint Gods var paa Markedet fra anden Side, og Godsejeren stod med sin Formue og med sin Lyst til saadan et Gods, vilde han jo være ligesaavillig at købe det til fuld Pris som i sin Tid til at bygge det. Skulde Manden derimod dø uden at efterladeen tilstrækkelig rig Arving, ja saa er Situationenforandret; er der indtraadt ikke blot en subjektiv,men objektiv Forandring paa det følsomme Marked for store Godser; saa har Godset maaske kun Spekulationsværdi, indtil man efter et eller flere Aars Drifts- og Lejetab finder en Liebhaver. — En helt anden Sag bliver det, om en Skatte-Vurdering, der skal gælde i 5 eller 10 Aar, bør tage Hensyn til saadan Uro, eller søge et Gennemsnitsudtryk; men holder man sig til LovensUdtryk: i Handel og Vandel... Som Vejledning. . opnaaede Salgspriser« ; da er Sagen klar, thi Handel og Vandel er Uro.

Inden jeg slutter denne Afstikker ud i alt det sælsomme tilsyneladende fornuftstridige, der dukker frem i »Landejendommenes Værdilære«, skal bemærkes, at de i det foregaaende opstillede Tabeller kun delvis (nemlig gennem Brugsværdiens Faldhastighed) har taget Hensyn til disse subjektive og merkantile Forhold. Den forholdsvis overvejende tekniske Vurdering maa altsaa korrigeres noget, men paa en saa überegnelig Maade, at jeg ikke skal gaa nærmere ind derpaa, men kun fremhæve, Korrektionen navnlig maa gaa ud paa at holde Bygningernes Værdi nogenlunde konstant i deres første 20^—30 Aar, i visse Tilfælde efter en resolut Nedskrivning af Byggeomkostningerne.

Den ufuldstændige Forsikring er jo altid den sikreste Selskabets Side; naar den forsikrede selv maa bære en lille Del af Tabet, er man mere sikret mod Svig og Uforsigtighed eller blot en Smule Sendrægtighed at faa sine Slukningsredskaber o. 1. i Orden. Men dette gælder ogsaa de mest objektive Forsikringer, og er ikke til Hinder for, at der faktisk paa talrige Omraader tegnes Forsikringer udover den faktiske Genstands-Værdi, f. Eks. mod Lejetab ved Ildebrand. Naar der kan gives gode Grunde for, at man trænger til saadan Forsikring, og naar der gøres en klar Aftale og betales særlig Præmie, synes dette ogsaa ganske i sin Orden; men der maa naturligvis øves et Skøn, om hvor Grænsen bør drages, saa at Faren for Misbrug kan beherskes.

Det forekommer mig, at de i det foregaaende angivne for, at en Landmand i Ildebrandstilfælde bør have noget mere end den Værdi, Bygningerne kunde forrente og afdrage paa normal Maade, er saa vægtige, at de ikke kan afvises. Og hvis de Planer, der er oppe, om at nedskrive Assurance-Værdierne, ikke vil tillade dette, vil de blive meget vanskelige at gennemføre. Et er at fjerne de soleklare Misbrug, der finder Sted med at assurere nye Bygninger over Byggeomkostningerne, andet at forlange de gamle Bygninger for langt ned derunder.

Men overfor et Tab, der ikke er et rigtigt Tab, vilde det være ønskeligt at yde en Erstatning, som ikke er nogen rigtig Erstatning, og dette kunde ske ved at udbetale en Del af Forsikringssummen som et rentefrit La an. Jeg tror, at de nævnte Planer om at reducere Forsikringssummerne vilde blive betydelig

lettere at gennemføre, hvis man ikke uden videre satte Tallet ned, men tilbød Folk at beholde den fulde Sum paa den Maade, at en vis Del var almindelig Forsikring,det et rentefrit Laan, der skulde tilbagebetalesmed Eks. 5 °/0/₀ aarlig i2O Aar. Den store Vanskelighed for den brandlidte er at faa Raadighed over den fornødne Byggesum; i saa Henseende vilde han endda være glad, hvis han havde Ret til som almindeligt Laan mod Rente at faa en Sum udbetalt af Selskabet udover Forsikringssummen. Men dernæst gælder det om, at han ikke bliver for haardt spændt for med at forrente og afdrage den forøgede Byggesum,og begge disse Henseender synes det rentefri Laan mig at løse Problemet uden dog at gøre Branden til en Fordel.

Den egentlige Forsikrings Størrelse skulde vel bestemmesefter foran udviklede Principer. Laanets Størrelse efter Policen maatte naturligvis højst være den fulde Byggesum for en Bygning som den gamle -— den egentlige Forsikring, saaledes at eventuelle Udgifter til Udvidelser var Selskabet uvedkommende; det bliver saa en Skønssag, hvor nær Selskabet tør gaa til dette Maksimum; selve det, at Laanet skal tilbagebetales, saaledes at kun ca. l/₅ deraf er at betragtesom jfr. nedenfor, yder en vis Sikkerhed mod Misbrug, men maaske ikke nok, i alt Fald ikke naar Bygningen er gammel, saaledes at den effektive Fordel ved at faa en god ny i Stedet er ret betydelig. Laanets Pante-Sikkerhed bør normalt være efter de andre Prioriteter, men i Overensstemmelse med Bodmeri-Tankegangenvar sikkert ønskeligt, om Prioriteterud en vis Grænse var forpligtede til at vige.

Afdragene kan naturligvis ordnes paa mange andre Maader end de foreslaaede 5 °/0;/₀; der kunde f. Eks. ogsaa være Tale om Rentefrihed i 10 Aar," derefter den samme aarlige Ydelse, men saaledes at en Del nu var Rente. De foreslaaede 5 °/0/₀ i 20 Aar har efter Annuitets-Formlen og med 4% Rente en kapitaliseret Begyndelsesværdi af 68 °/o '¦> Præmien for Tillægslaanet skulde forsaavidt være 32 °/o a^ Præmien for egentlig Forsikring, men den bør sikkert gøres betydelig større, dels for ikke at friste til Misbrug, dels fordi Risikoen for Svig og Uforsigtighed maa befrygtes at være noget større end normalt. Det er en Selvfølge, at den, der ikke har Brug for dette Tillægslaan eller finder det for dyrt, kan nøjes med at tegne en almindelig Forsikring.

Disse senere Betragtninger har overvejende sigtet paa Landejendomme, men en Del af dem kan dog ogsaaanvendes andre Tilfælde. En Landhaandværker, der har Værksted og Bolig i samme Bygning, maa saaledes efter en Brand bebo en ny god Lejlighed, som maaske slet ikke svarer til hans økonomiske Evne. Fra de store Byers gamle Kvarterer kan følgende Eksempelnævnes: fremtidige Værdi af en gammel elendig Kaserne beror paa, at den om 10^—20 Aar kan raseres sammen med Naboerne for at give sammenlagte og regulerede Byggegrunde til et nyt Kvarter med store Ejendomme. Hvad skal man nu gøre, hvis denne enkelte Ejendom brænder? At bygge den op med en holdbar Bygning vil umuliggøre Sammenlægningsplanerne, og at bygge noget midlertidigt vil i alt Fald ikke give samme Udbytte som den gamle Ejendom, baade fordi Omkostningerne er for store, og fordi nogle faa pæne

Lejligheder i et Proletar-Kvarter ikke har fuld Værdi. Den gamle Bygning var maaske kun ioooo Kr. værd overfor en Grund paa 20000 Kr., men de 10000 var Betingelsen for, at de 20000 kunde blive forrentet i de nærmeste Aar, og derfor maa man ogsaa her sondre mellem den Værdi, Bygningen kan forrente og afdrage, hvis alt afvikles normalt, og som derfor bestemmer dens Handelsværdi, og saa den Værdi, som kan holde Ejeren skadesløs ved en Brand; det er som om Grundenbrænder Tilfældet svarer ganske til en partielBrand; har kun ringe Fordel af, at en Del af Ejendommen er fornyet, og isoleret kunde holde længe, naar man alligevel maa rive det hele ned om en kortereAarrække.