Tornqvist, Anders: Fornyelse av aldre arbetsområden i Göteborg.
Geografisk Tidsskrift 83: 60-64. May L, 1983.

A recently started research and development project at Chalmers Institute of Technology in cooperation with the City of Gothenburg is presented. Background research on the physical and economic status of old industrial districts in Sweden shows the need for renewal. Difficulties and possibilities are analysed. A two-phase negotiation strategy involving the landowners, the firms, the employees and local government branches is outlined.

Anders Tornqvist, arkitekt SAR, tecnical director, Solna AB, Södra
Långgatan 22, S-171 49 Solna.

Några kanske undrar over, varför en konsult från Stockholm skall tala om fornyelse av arbetsområden i Göteborg. Det är som ni forstår en känslig fragå. Bakgrunden är den, att Mari Broman från Näringslivssekretariatet i Göteborgs kommun, som har arbetat med fornyelsesfrågor och skall fullfölja detta i det forsknings- och utvecklingsprojekt, som har presenteras, inte kunde vara med på konferensen. Eftersom jag, som tidigare sysslat med återanvandning av aldre industribebyggelse, också är knuten till projektet, ersätter jag henne. Jag skall börja med att ge en allmän bakgrund till problematiken och visa exempel på aldre arbetsområden av olika typ.

ALDRE ARBETSOMRÅDEN I SVENSKA TÄTORTER

Johansson & Strömquist (1979) har genomfört en statistisk analys av praktiskt taget samtliga industrikoncentrationer i svenska tätorter. De undersökta 280 områdena i ett tjugotal tätorter svarar for ca en tredjedel av industrisysselsättningen i landet. En tredjedel av dessa omraden borjade bebyggas fore 1920, och en annan tredjedel etablerades efter 1950. Omkring hälften av områdena är centralt belägna i tätorten och två tredjedelar har direktanslutning till huvudvägar och/eller järnväg. Analys av de ekonomiska förhallandena visar, att den äldre tredjedelen av områdena har forhållandevis:

- större antal arbetsställen

- större variation i arbetsställenas storlek
- större andel lågproduktiva arbetsställen
- större andel olönsamma arbetsställen

Att arbetsområden åldras, är en oundviklig foreteelse. Marken blir fullbyggd, trängsel och ömsesidiga störningar mellan verksamheterna uppstår. Gatubredder, teknisk försörjning, tomtindelning, lokalutformning m m tillfredsställer inte de krav, en produktionsteknisk utveckling i

riktning mot större verksamhetsskala och ökad mekanisering ställer. Problemet är, att missforhållandena tenderar att förstärka varandra och forsvåra en kontinuerlig omvandling och fornyelse av dessa omraden. De ekonomiskt starka och mest utvecklade foretagen flyttar ut till rymliga och modernå anläggningar och försätter därmed de kvarvarande foretagen i ett sämre konkurrensläge. Det går även ut over personalens

Förutsättningarna för självgenererad fornyelse är små. Behovet av genomgripande och samordnade insatser är stort jämfört med de knappa och splittrade resurser, dessa områdens mångfald av oftast små foretag besitter. Samhällets planering har inte heller ägnat samma intresse at dessa omraden som at nya industriområden. Uapprustningen av infrastruktur och yttre miljö, tilfällen till rationellare fastighetsindelning m m har försummats.

NÅGRA TYPEXEMPEL

- Hamn- och terminalområden

centrala lägen, tat exploatering, inga expansionsytor, enkla
byggnader och skjul, blandning av trafikslag, eftersatt
yttre miljö.

- Centrala bruksområden

närhet till vattendrag, tegelbyggnader i flera våningar,
byggnader Ursprungligen för tillverkningsindustri, stadsbildsmässigt
intressanta miljöer.

- Centrala bostadsnära arbetsområden

hög exploatering, eftersatt trafikmiljö och yttre miljö, stör
variation i branscher, stor andel småforetag.

HINDER FÖR FORNYELSE OCH ATERANVÄNDNING

Framtidsbedömningar

Tätortstillväxt och ekonomisk utveckling skapar ovisshet om den framtida markanvändningen i aldre centrala omraden. I orter med expanderande näringsliv kan ovissheten ofta hänföras till konflikter mellan marknadskrafter, som vill utnyttja marken fönner lonsamma andamål, och samhällsintressen, som vill bevara ett differentierat näringsliv och förhindra segregering och funktionsseparering i alltför hög grad. Konflikt kan i samband harmed också uppstå mellan kommunala och regionala målsattningar.

Ovissheten kan på andra orter ha sin grund i ett stagnerande näringsliv, som innebär lokalöverskott. Följderna blir dock likartade i bägge fallen: bristande underhall, kortsiktig, orationell och förslitande lokalanvändning.

Dålig lönsamhet

Upprustning och ombyggnad av aldre byggnader blir i de fiesta fall billigare an att bygga nytt. En förutsättning är, att byggnadens bärande delar är i gott skick, och att större förändringar av utformning och konstruktioner kan undvikas. Dessutom behöver den framtida användningen av mark och bebyggelse stå klar, så att kostnader för anpassning till viss verksamhet kan avskrivas på rimlig tid. Vid uthyrning

på kort sikt saknar både fastighetsägare och hyregast motiv
att satsa på t ex särskild ventilation, som blir speciell for
verksamheten och inte kan tas med vid flyttning.

Nar det galler fornyelse av hela omraden kan det också vara svårt att få lönsamhet på upprustningsåtgarder i alia fall på kort sikt. Upprustning av gatunät och teknisk försörjning kraver t ex ofta förtätning och andrad fastighetsindelning, for att kommunen skall få igen sina kostnader. Detta kan fora med sig ny stadsplan och åtfoljande krav på högre, kostsammare planstandard beträffande gatuutformning, gemensamhetsanläggningar m m.

Genomförandeproblem

I ett aldre område som utbyggts under lang tid har de ingående delarna olika funktionella och tekniska egenskaper. Vissa delar av bebyggelsen, teknisk försörjning m m kan vara i stort behov av fornyelse, medan andra delar är i battre skick. Av genomförandetekniska och byggnadsekonomiska skal kan det då vara svårt att vid fornyelse bevara enstaka äldre byggnader, även om de är i god kondition och har lämpliga utformningsegenskaper för fortsatt användning.

Förändrad kvartersindelning, gatuutformning, nya gemensamma anläggningar såsom parkeringshus, förutsätter ofta, att de berörda fastigheterna samlas i en ägares hand, vilket inte alltid är lätt att åstadkomma. Olika uppfattningar om områdets framtida utveckling leder t ex till oenighet om, vad som är rätt pris för en fastighet.

Befintliga verksamheter och fastighetsägare i ett område kan motsätta sig större upprustningsåtgarder som medför kostnads- och hyreshöjningar. En bättre standard genom rivning och nybyggnad och andra förändringar kan å andra sidan vara förutsättningen för, att andra, lönsammare verksamheter skall kunna söka sig till området.

Byggnads- och arbetsmiljönormer

Stelbent tillämpade normer och bestämmelser brukar ofta anföras som skal till, att ombyggnader och andamålsenlig återanvandning inte kommer till stand. Rent formellt har visserligen byggnadsnämnden rätt att ge dispens från normens bokstav, men den möjligheten utnyttjas mycket sällan i praktiken. Sarskilt krav på normenliga tvätt- och ornkladningsrum kan kännas betungande för mindre foretag i aldre lokaler. Utrymmena kanske sällan används i praktiken, och kostnaderna blir proportionellt större i mindre lokaler. Krav på brandskydd och handikapanpassning skall dock tillgodoses, endast om de inte medför oskäliga merkostnader enligt Svensk Byggnorm.

När det galler arbetsmiljökrav, är problemen ofta av motsatt slag, an vad som antydes. I många aldre lokaler bedrives en klart halsovådlig och miljöfarlig verksamhet, som myndigheterna har mycket svårt att hålla efter.

Frågan om normernas inverkan bor främst ses i relation till finansieringsmöjligheterna. Mot bakgrund av en oviss framtid och korta avskrivningstider blir även krav på måttliga och nödvändiga atgärder betungande för fastighetsägare och hyresgäst.

Lokalmarknadens funktion

Marknaden for industrifastigheter beskrivs ofta som »ofullständig«. Utbudet är litet, Objekten ofta unika, efterfrågan är också ojämn och specialiserad. Underlag for prissättningen blir otillräcklig, och utbud och efterfrågan har svårt att mötas i tid och rum. I viss man galler detta även for hyresmarknaden.

Problemen förvärras också av att de små, växande foretagen, som har det största behovet av att byta lokaler i takt med sin utveckling, också harminst resurser i form av tid, pengar och information om utbudet. Pengarna går till själva verksamhetens expansion, och de bedoms ofta som olönsamma kunder av banker och mäklare. De administrativa kostnaderna blir for stora i relation till verksamhetens och lokalens

NYA MÖJLIGHETER TILL FORNYELSE OCH ÅTERANVANDNING

Det finns flera skal till, att genom fornyelse av aldre arbetsområden
battre tå tillvara deras resurser. Dessa skal kan
vara:

- att utnyttja befintliga byggnader och anläggningar
- att utnyttja lägesfördelar, goda kommunikationer och

närhet till kunder, leverantörer, service och bostader
- att ge plats for sysselsättningsintensiva verksamheter med

behov av centralt läge

- att bibehålla eller påverka en regional fördelning av arbetsplatser
och bostader

- att ta tillvara och utveckla kulturella, sociala och stadsbildsmässiga

- att förbättra miljö och service for arbetande i aldre omraden

- att hushålla med natur- och jordbruksmark.

Återanvandning av aldre industribyggnader har dessutom
ofta följande fördelar jämfört med nybyggnad.
- ofta billiga lokaler

- snabb inflyttning

- måttliga proportioner och deltaljrik utformning innebär

miljökvaliteter, som är svåra att återskapa idag.
Törnqvist (1981) visar med analys av elva goda exempel

på industri i aldre byggnader, att det finns stor formåga till
ömsesidig anpassning mellan verksamhet och byggnad även
i moderna storföretag.

Utvecklingstendenser i näringslivet och andra samhallssektoren
tyder dessutom på nya möjligheter att utnyttja
aldre byggnader.

Ny produktionsteknik och arbetsorganisation

Datorisering, småskalighet, decentralisering och nya arbetsformer inom industrin gor aldre byggnader på nytt intressanta. Teknisk utveckling inom den grafiska industrin t ex innebär mindre utrymmesbehov och krav på golvbärighet.

Modern hanteringsutrustning som t ex smala åkstaplare
gor lagring rationellaven i aldre lokaler med tätare pelardelning
och lagre rumshojd.

Nya verksamhetstyper

Teknikintensiva innovationsföretag med utveckling, tillverkning och försäljning i samma lokaler, dataföretag med kombination av administration, service och utbildning är exempel på nya företagstyper, som med fordel utnyttjar det centrala läget och de mångsidigt användbara utrymmena i aldre byggnader.

Byggnadsbranschens utveckling

Efter en omställningsperiod har byggnadsbranschen blivit mer inriktad påden s k ROT-sektorn. År 1979 uppgick kostnader for reparationer och ombyggnad till 32% av samtliga byggkostnader, och alia tecken tyder på en stigande andel. Det betyder rationellare och mer ekonomiska möjligheter till upprustning och återanvandning.

Ny byggnadslagstiftning

I forslag till Ny plan- och bygglag, PBL, ges nya battre möjligheter till fornyelse av aldre omraden. Genomförandefrågor får större uppmärksamhet i och med kravet på en s k fastighetsplan. Det blir troligen lättare att genomdriva gemensamhetsanlägninggar t ex parkeringshus och anordningar for service och rekreation i aldre arbetsområden. I omraden med splittrat fastighetsägande ges möjlighet for ägarna att samverka i en s k exploateringssamfällighet.

AKTUELLA FÖRNYELSESPROJEKT

I Stadsförnyelseskampanjens skrift om aldre arbetsområden,
Bjerrome & Broman (1981) finns några aktuella
fornyelseprojekt beskrivna.

Ringöns och Marieholms industriomraden i Göteborg En i och for sig blygsam satsning på den yttre miljon under ett par år har fått positiva följdverkningar for dessa hamnområden. En allmän förbättring av ordning och prydlighet hos byggnader och på tomtmark har agt rum. Näringslivssekretariatet konstaterar, att små och svaga verkstäder och åkeriforetag delvis ersätts av större och mer miljömedvetna foretag. Områdenas status har fått en puff uppåt.

Holmens industriområde i Örebro

I detta 30-talsområde har man inlett ett långsiktigt förnyelsesarbete på grundval av onskemål om bevarat samband mellan arbetsplatser och bostader. Forslag till ny vagdragning har studerats, och ett energisparprogram har satts igång bland foretagen i området. Nästa etapp är att utarbeta en områdesplan och ytterligare belysa genomforandefrågorna.

Lovholmens arbetsområde i Stockholm

I ett tidigt exploaterat, halvcentralt industriområde har ett ambitiöst atgärdsprogram börjat genomföras. Syftena har varit, att genom friställande av exploateringsbar mark ge plats for nya sysselsättningsintensiva verksamheter. Kommunenhar köpt in delar av den äldsta bebyggelsen, rivit och

inbjudit flera byggnadsföretag att ge forslag till ny bebyggelsepå
grundval av en områdesplan, som innebär ökad exploateringmed
bevarad tonvikt på tillverkningsindustri.

Eskilstuna innerstad

En vikande industrisysselsättning har föranlett aktiv kommunal fastighetspolitik med flera lyckade exempel på inköp och återanvandning av aldre industribyggnader i stadens centrala delar. En lokalbank på 250.000 m2m² har bidragit till att under de gångna åren trygga ca 4.000 arbetsplatser både i stora koncerner som Volvo BM, Alfa Laval och livskraftiga småforetag. Byggnaderna har även använts for kommunal forvaltning och gymnasieundervisning.

ETT FORSKNINGS- OCH UTVECKLINGSPROJEKT I GÖTEBORG

Syfte

Avdelningen for Industriplanering vid Chalmers Tekniska Högskola och Göteborgs kommun har påborjat ett gemensamt forsknings- och utvecklingsprojekt for en bred belysning av problem och möjligheter vid fornyelse av aldre arbetsområden.

Ett förnyelsesarbete i ett av Göteborgs äldre arbetsområden skall startas och följas av en tvärvetenskaplig forskargrupp. Arbetet skall genomföras i samverkan mellan foretag, anställda och kommunens förvaltningar, och fornyelsen skall ske med målsattningen, att huvuddelen av foretagen i området skall kunne ligga kvar.

Ytterligare mål for projektet är att:

- Urskilja väsentliga forskningsbehov och initiera projekt,
som utgår från det praktiska förnyelsesarbetet.

- Tå fram underlag for eventuella forslag till nya samhälleliga
styrmedel och samverkansformer vid fornyelse av
aldre arbetsområden.

- Söka finna allmänt tillämpbara metoder for planering och
genomförande av fornyelse av arbetsområden till nytta for
kommuner, dar sådana åtgarder är aktuella.

Uppläggning

Kännetecknande for projektet är, att praktiskt förnyelsesarbete och tvärvetenskapliga forskningsinsatser löper i stort sett parallellt. Det medför svårigheter som beror på dessa arbetsmoments samband å ena sidan och olika tidsperspektiv å den andra.

Projektet har därför delats in i skeden, och forskningsinsatserna under dessa skeden är av olika slag. För att förnyelsearbetet skall komma igång, görs prelimminära forslag till kunskapsinhämtning och tillvägagangssätt. Det påborjade förnyelsesarbetet studeras systematiskt. Mer långsiktigt inriktade forskningsprojekt initieras under hånd som en följd av det iakttagna förloppet och av behov att pröva, revidera, bredda underlaget för de ursprungliga ansatserna.

Totalt beräknas projektet sträcka sig over 2!/2 år med slutredovisning
under 1984. Nedan summeras innehållet i pågående
och planerade skeden av projektet.

PROGRAMUTVECKLING (pågående)

Kunskapsöversikt

- Tidigare kunskapsuppbyggnad vid Industriplanering/CTH, litteraturstudier, seminarier och informella forskarkontakter har gett en översikt av aktuell och relevant forskning beträffande översiktlig planering, den aldre arbetsbebyggelsens egenskaper, industrihistoria, fastighetsteknik, företagsutveckling, näringslivspolitik, tvärvetenskaplig och aktionsinriktad forskningsmetodik m m.

- Studier av förnyelsesprojekt i Sverige, Norge, England
och USA har gett uppslag till inriktning och arbetsformer
i förnyelsesarbetet.

- En uppföljning av Verkstadsindustriutredningens (1978) inventering av aldre arbetsområden i Göteborg har gett aktuell kunskap som underlag for val av lämpligt förnyelsesområde.

- En undersökning av nuvarande rutiner i den kommunala forvaltningen for drift, underhall och fornyelse av aldre arbetsområden har gett underlag for forslag till nya arbetsformer.

Angelägna frågestallningar

- Beskrivning och val av fornyelsesområden. En beskrivningsmodell for olika typer av arbetsområden och värderingskriterier for val av lämpliga fornyelsesområden är nödvändiga förutsättningar for rationella förnyelsemetoder. Battre forståelse av aldre arbetsområdens kvaliteter och brister behovs.

- Mål for fornyelse inom ramen for en översiktlig planering. Målet att förnya aldre, centralt belägna arbetsområden kan komma i konflikt med onskemål om battre balans i regionen mellan lokalisering av bostader och arbetsplatser.

- Utveckling av foretag och arbetsmiljöer. Sarskilt de mindre foretagens utvecklingsvillkor i aldre omraden behover klarlaggas. Krav på lokalernas pris, läge, inre och yttre arbetsmiljö kan vara svåra at förena.

- Genomförandeformer. Kommunens styremedel for en önskvärd näringslivsutveckling och forandring av den fysiska miljön behöver värderas. Former behover utvecklas for effektiv samverkan mellan kommunens förvaltningar och fornyelsens intressenter, foretag, anställda, fastighetsägare i forstå hånd, men även andra »brukare« av området, kringboende, kunder, leverantörer, besökare.

Val av område

De inventerade aldre arbetsområdena i Göteborg beskrivs och jämförs med hjalp av en preliminär beskrivningsmodell. Kriterier för vardering och val av lämpligt fornyelseområde blir bl a områdets fornyelsebehov, utvecklingspotential, genomförandemöjligheter, representativitet, problembildens fruktbarhet för långsiktig forskning.

FAS l - PROBLEMINVENTERING OCH MOBILISERING

Förnyelsearbetet

- Informationsmöte, bildande av intressentgrupper.
- Inventeringsarbete i samråd med intressenterna.
- Initierande av studiecirklar m m.

- Arbete ungefar lika NIBRrs förhandlingsplanläggning (tidiga skeden), Haugstveit el al. (1982). Plan over uppenbara och konfliktfria upprustningsåtgarder (såval inom foretag som i området).

- Enkla upprustningsåtgarder vidtages, även med utnyttjande
av frivilliginsatser från projektledning och foretag/
anställda (under sakkunning ledning).

- Parallell igångsattes arbete med underlag för översiktligt
arbetsområdeprogram för kommunen.

- Genomgång av juridiska möjligheter att finna forhandlingspartner
(flera?) till kommunen.

Prioritering av forskningsprojekt

De mer långsiktiga forskningsinsatserna kan som tidigare
antytts indelas i sådana som

- prövar, reviderar och breddar underlaget för förnyelseansatserna.

- registrerar och analyserar det pågående förnyelsearbetet.
Exempel på tänkbara forskningsprojekt inom den forstå
gruppen är:

- Kvaliteter och brister i aldre arbetsområden.

- Byggnads- och arbetsmiljönormers betydelse för smaföretagsutveckling
i aldre arbetsområden.

- Utveckling av en »förrättningsmannaprincip« inom en
forhandlingsmoden for fornyelse.

- Det kommunala markägandet som styrmedel.

Exempel på tänkbara forskningsprojekt inom den andra
gruppe är:

- Tillfälliga nätverk - organisationsformer för flerpartssamverkan.

Probleminventeringen resulterar i prioritering och programmering
av forskningsprojekt av ovannämnda slag.

FAS 2 - ANALYS OCH SLUTFÖRHANDLING

Förnyelsesarbetet

Som underlag för förhandlingsarbetet foreligger olika intressenters
probleminventering och projektledningens analys av
situationen.

Förhandlingarna galler förutsättningar och villkor för genomförande av större förandringar (exempelv. markbyte, nya försörjningssystem, skapande av gemensam lastcentral eller personalbyggnad, utflyttning av viss verksamhet m m).

Bildande av självständig företagarförening och ev ytterligare

Utarbetande av arbetsprogram för skede II (utanför detta
projekt).

Under hela fas 2 fortsätter upprustningsåtgarder m m.

Forskningsprojektet!

Påborjade projekt, som galler olika typer av kunskapsbehov
för förnyelsearbetet samt observation och analys av själva
processen, löper kontinuerligt under fas 2.

UTVÄRDERING

De genomförda och planerade förnyelseatgärderna värderas
med avseende på effektivitet, allmän tillämpbarhet och overensstemmelse
med uppställda värderingar.

Kunskapsutvecklingen i forskningsprojektet värderas med
avseende på hållbarhet, relevans för förnyelsesarbetet och
forhållande till uppställda mål i respektive projekt.

SUMMARY

Renewal of old industrial districts in Gothenburg

A recently started research and development project at Chalmers Institute of Technology in cooperation with the City of Gothenburg is presented. Background research on the physical and economic status of old industrial districts in Sweden shows the need for renewal. Difficulties in renewal projects stem from uncertain economic development and future land-use in the areas, scattered landownership with diverse interests, long pay-off periods for investments, and a planning - and work environment legislation that is unsuited for renewal.

New small-scale industrial technology and work organization, new types of enterprise, the need for conservation of energy and other resources, a building industry turning from new construction to renewal projects and new planning legislation proposals offer new motives and possibilities for renewal.

Examples of renewal efforts in industrial districts of some Swedish communities show that inexpensive clearing and landscaping measures have a good psychological effect and can initiate further environmental improvements. More ambitious schemes to change infra-structure and business character of a district are very costly and time-consuming.

During 1983 a survey of current research bearing on the problem will be completed in the project. An outline for a two-phase negotiation strategy involving the land-owners, the firms, the employees and local government branches will be developed.

LITTERATUR:

Bjerrome, K & Broman, M., 1981: Aldre arbetsområden, en resurs

i staden. Stadsförnyelseskampanjens skriftserie 8. Stockholm.
Haugstveit, Oraug, Petersen, 1982: Forhandlingsplanlegging i fler-

Johansson, B & Strömquist, U., 1979: Arbetsområden med industri
i svenska tätorter, utvecklingsförlopp och samhällsplanering. R
24:1979. Byggforskningsrådet. Stockholm.

Törnqvist, A., 1981: Industri i aldre byggnader, elva goda exempel.
T9:1981, Byggforskningsrådet. Stockholm.

Verkstadsindustriutredningen, 1978: Näringspolitiska utredningar
och forslag. Göteborgs kommun.